Квартира з дитиною

Усі сімейні люди, яким доводилося продавати чи купувати нерухомість, знають: якщо серед співвласників квартири є діти або якщо діти навіть просто прописані в ній, то для продажу квартири необхідно дотримати низки умов. Якщо дитина — співвласник, то їй необхідно надати житлову площу не меншу й не гіршу за ту, що належала їй раніше. Підтверджує це орган опіки та піклування (ООП), даючи дозвіл на угоду купівлі-продажу. Без такого дозволу угода може бути визнана недійсною.

Якщо дитина не співвласник, а просто зареєстрована в житлі, що продається, то для продажу такої нерухомості її необхідно перереєструвати за іншою адресою. І це знову-таки підтверджується дозволом органів опіки та піклування.

І от із цими прописками-реєстраціями дитини можна робити цікаві речі, які юридично якщо і не вийде назвати шахрайством, то в життєвому сенсі це таким натуральним шахрайством і є. Тому історія, яку ми збираємося розповісти, може стати в пригоді для тих, хто шукає житло на вторинному ринку. Покупці такого «будинку з дитиною» нещодавно виграли справу у Верховному суді, але провозитися з цим їм довелося кілька років.

Погана бабуся

На перший погляд, справа виглядає досить простою і дуже сумною. Отже, на околиці одного обласного центру на заході України в приватному секторі був невеликий будинок із ділянкою, що його успадкувала одна літня жінка. Разом із нею в цьому будинку жили її доросла дочка і внук, які не були співвласниками, але були зареєстровані в будинковій книзі.

І ось чотири з гаком роки тому господиня будинку вирішила його продати. Влітку 2017 року, коли було укладено угоду, в будинку, згідно з документами, були зареєстровані тільки сама господиня, її дорослі дочка і син. Однак далі онук знову з’явився в будинковій книзі, але вже майже через пів року після здійснення правочину його все-таки виписали. Приватний нотаріус, яка оформляла угоду купівлі-продажу, надала пізніше суду довідку про те, що батько хлопчика, який жив окремо, дав дозвіл на виписку дитини і прописку її у себе.

Ще через пів року новий господар (назвемо його покупець №1) продав будинок наступному власникові, покупцеві №2. Правочин реєстрував уже інший нотаріус.

А через два місяці після другого правочину мати хлопчика подала в суд позов до своєї матері, першого і другого покупців про визнання обох договорів купівлі-продажу будинку недійсними. Підстави — коли бабуся продавала будинок, вони із сином у ньому жили і навіть були прописані. Потім виписалися, але продовжували жити. І от через пів року після здійснення першої угоди новий господар «змусив їх виселитися з будинку». Нещасні мати з дитиною тепер змушені тулитися в будинку у друзів, який, між іншим, діра дірою (і це пізніше підтвердить комісія органів опіки та піклування — умов для нормального життя дитини там немає).

Договір купівлі-продажу, писала в позові мати, було здійснено без дозволу органів опіки і піклування. А будинок був єдиним постійним місцем проживання дитини від самого її народження. Таким чином, на думку матері, обидва договори слід визнати незаконними, а будинок повернути бабусі.

Справу мати хлопчика програла і в першій, і в апеляційній інстанціях, тому пішла за справедливістю до Верховного суду.

Жорстока справедливість

У вищій судовій інстанції мати теж програла справу. І ось чому.

В Україні діє Закон «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей», в якому сказано, що держава зобов’язана охороняти і захищати права та інтереси дітей при оформленні угод з нерухомістю, і займаються цим органи опіки та піклування, які дають дозвіл на оформлення купівлі -продажу. Піклуватися про майнові права дитини — обов’язок батьків, а ООП — додатковий механізм державного контролю за тим, щоб ці права не було порушено.

Однак будинок належав не матері дитини, а її бабусі, і вона, бабуся, мала право розпоряджатися ним, як їй заманеться, без попереднього дозволу органів опіки і піклування.

Тобто дивіться, що виходить: бабуся мала право продати будинок, вона його продала. Дитина на момент здійснення операції була виписана, потім знову прописана і нарешті виписана остаточно. Незабаром її з матір’ю змусили виселитися з будинку.

Претензії матері на те, щоб відібрати будинок у нових власників і повернути його бабусі, необґрунтовані, що й визнали суди всіх трьох інстанцій. А дитина тим часом живе на пташиних правах в якомусь блощичнику. Отака нелюдська справедливість.

Та не поспішайте жаліти матір і звинувачувати в черствості злу бабусю, що продала будинок, в якому жив її онук, а заодно і Верховний суд, що жорстоко вчинив із дитиною. У цій історії є і зворотний бік.

Диявол у деталях

Для того щоб зрозуміти, в чому полягала афера, потрібно відкрити найперше судове рішення у цій справі, — в ньому є кілька цікавих деталей, які сильно змінюють точку зору на цю історію, а заодно можуть виявитися дуже корисними для тих, хто збирається укладати угоди з нерухомістю.

Мати, нагадаємо, звернулася з позовом про визнання недійсними двох угод. За її словами, через пів року після здійснення першої угоди, взимку, в будинок прийшов новий власник, який повідомив, що будинок належить йому на праві власності, пред’явив договір купівлі-продажу і змусив з’їхати. Таким чином, права її сина на житло порушені, і відновити їх можна, лише визнавши цей і наступний продажі недійсними і повернувши будинок її матері.

А от далі починаються ті самі деталі. Нотаріус, яка реєструвала першу угоду, сказала, що в момент її оформлення дитина не була прописана в будинку. А при здійсненні угоди — увага! — була присутня мати дитини, тобто дочка продавця. Тобто історія про жорстоку людину, яка раптом пред’явила документи на будинок і вигнала з нього мати з дитиною, розсипається.

Далі ще цікавіше. Суд допитав ріелтора, який займався першим продажем. Так от, за місяць до продажу до нього прийшла не бабуся, а мати хлопчика! Саме вона попросила підшукати покупця на будинок і надала йому будинкову книгу, в якій не був зареєстрований її син. Паспортистку, що видавала горезвісну «форму №3», теж допитали: довідку вона оформила, спираючись на дані будинкової книги, в якій хлопчика не було. Будинкова книга, нагадаємо, зберігається у власників будинку.

Досліджував суд і листи відділу реєстрації проживання осіб міського управління державної реєстрації. У них, скажемо чесно, сам чорт ногу зломить. Щоб не втомлювати подробицями: хлопчик у найтаємничіший спосіб з’являвся і зникав у будинковій книзі. Коли шукали покупця на будинок, його не було. Потім він знову з’явився, вже після оформлення угоди, і остаточно був виписаний через пів року після її здійснення. І більше ніде зареєстрований не був. Як уже сказано вище, мати і син оселилися у знайомих, а комісія Служби у справах неповнолітніх міської ради, провівши обстеження умов проживання дитини, знайшла їх невідповідними.

Що виходить? Дитина не була співвласником будинку, а в момент вчинення правочину не була там і прописана. Бабуся, не будучи опікуном дитини, мала повне право продати будинок. Ось очевидний висновок суду.

Неочевидні припущення стороннього спостерігача такі: бабуся і мати дитини вирішили спочатку продати будинок, а потім... повернути його назад. Для цього було здійснено деякі маніпуляції із будинкової книгою — всі ці виписки-прописки. До речі, от іще одна цікава деталь: погана бабуся так і не з’явилася до суду, коли справу розглядала перша інстанція.

Однак справа не вигоріла, і будинок залишився у власності покупця №2, за якого найбільш прикро, адже він купив цілком чисту нерухомість, а потім три роки морочився із судами щодо неї.

Дешева рибка — погана юшка

Наостанок дуже коротко про запобіжні заходи: що варто зробити, аби, чесно купивши нерухомість на вторинному ринку, не ходити потім по судах.

Перед купівлею обов’язково вимагайте документи, які підтверджують, що всі, хто був прописаний у квартирі, зняті з реєстрації. Особливу увагу зверніть на дозвіл органів опіки та піклування на продаж квартири, де дитина була прописана або була співвласником. Бо якщо ви купите «квартиру з дитиною», позбавити її права жити в ній украй складно, для цього доведеться звертатися до суду.

Розгорнутий список порад, як уникнути проблем, ви можете знайти на багатьох сайтах фірм, що займаються нерухомістю або пропонують юридичні послуги. А наостанок універсальна порада: якщо вам пропонують нерухомість спокусливо дешево, то це привід насторожитися. Не дарма кажуть: «Дешева рибка — погана юшка». У цьому разі варто дуже прискіпливо перевірити всі умови купівлі, включаючи навіть угоду, укладену попереднім покупцем. Адже невідомо, що буде важким — витратити, скажімо, місяць на вивчення «історії» житла, на яке ви націлилися, чи кілька років на судові тяжби. І хоча ви їх, швидше за все, виграєте, але нервів і часу вам ніхто не поверне.