Квартира с ребенком

Все семейные люди, которым приходилось продавать или покупать недвижимость, знают, что если среди совладельцев квартиры есть дети или если дети даже просто прописаны в ней, то для продажи квартиры необходимо соблюсти ряд условий. Если ребенок — совладелец, то ему необходимо предоставить жилплощадь не меньше и не хуже той, что принадлежала ему раньше. Подтверждает это орган опеки и попечительства (ООП), давая разрешение на сделку купли-продажи. Без такого разрешения сделка может быть признана недействительной.

Если ребенок не совладелец, а просто зарегистрирован в продаваемом жилье, то для продажи такой недвижимости его необходимо перерегистрировать по другому адресу. И это снова-таки подтверждается разрешением органов опеки и попечительства.

И вот с этими прописками-регистрациями ребенка можно проделывать интересные вещи, которые если и нельзя юридически назвать мошенничеством, то в житейском смысле это самое натуральное мошенничество и есть. Поэтому история, которую мы собираемся рассказать, может оказаться полезной для тех, кто ищет жилье на вторичном рынке. Покупатели такого «дома с ребенком» недавно выиграли дело в Верховном суде, но провозиться с этим им пришлось несколько лет.

Нехорошая бабушка

На первый взгляд, дело выглядит довольно простым и очень грустным. Итак, на окраине одного областного центра на западе Украины в частном секторе был небольшой дом с участком, доставшийся по наследству одной немолодой женщине. Вместе с ней в этом доме жили ее взрослая дочь и внук, которые не являлись совладельцами, но были зарегистрированы в домовой книге.

И вот четыре с лишним года назад хозяйка дома решила его продать. Летом 2017 года, когда была совершена сделка, в доме, согласно документам, были зарегистрированы только сама хозяйка, ее взрослые дочь и сын. Однако дальше внук снова появился в домовой книге, но уже почти через полгода после совершения сделки его все-таки выписали. Частный нотариус, которая оформляла сделку купли-продажи, предоставила позже суду справку о том, что отец мальчика, живший отдельно, дал разрешение на выписку ребенка и прописку его у себя.

Еще через полгода новый хозяин (назовем его покупатель №1) продал дом следующему владельцу, покупателю №2. Сделку регистрировал уже другой нотариус.

А через два месяца после второй сделки мама мальчика подала в суд иск к своей матери, первому и второму покупателям о признании обоих договоров купли-продажи дома недействительными. Основания — когда бабушка продавала дом, они с сыном в нем жили и даже были прописаны. Потом выписались, но продолжали жить. И вот через полгода после совершения первой сделки новый хозяин «заставил их выселиться из дома». Бедные мать с ребенком теперь вынуждены ютиться в доме у друзей, который, между прочим, дыра дырой (и это позже подтвердит комиссия органов опеки и попечительства — условий для нормальной жизни ребенка там нет).

Договор купли-продажи, писала в иске мать, был совершен без разрешения органов опеки и попечительства. А дом был единственным постоянным местом проживания ребенка с самого его рождения. Таким образом, по мнению матери, оба договора следует признать незаконными, а дом вернуть бабушке.

Дело мать мальчика проиграла и в первой, и в апелляционной инстанциях, поэтому пошла за справедливостью в Верховный суд.

Жестокая справедливость

В высшей судебной инстанции мать тоже проиграла дело. И вот почему.

В Украине действует Закон «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», в котором сказано, что государство обязано охранять и защищать права и интересы детей при оформлении сделок с недвижимостью, и занимаются этим органы опеки и попечительства, которые дают разрешение на оформление купли-продажи. Заботиться об имущественных правах ребенка — обязанность родителей, а ООП — дополнительный механизм государственного контроля за тем, чтобы эти права не были ущемлены.

Однако дом принадлежал не матери ребенка, а его бабушке, и она, бабушка, имела право распоряжаться им, как ей заблагорассудится, без предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

То есть смотрите, что получается: бабушка имела право продать дом, она его продала. Ребенок на момент совершения сделки был выписан, потом снова прописан и наконец выписан окончательно. Вскоре его с матерью заставили выселиться из дома.

Претензии матери на то, чтобы отобрать дом у новых владельцев и вернуть его бабушке, необоснованны, что и признали суды всех трех инстанций. А ребенок тем временем живет на птичьих правах в каком-то клоповнике. Вот такая бесчеловечная справедливость.

Но не спешите жалеть мать и обвинять в черствости злую бабушку, продавшую дом, в котором жил ее внук, а заодно и Верховный суд, жестоко поступивший с ребенком. У этой истории есть и обратная сторона.

Дьявол в деталях

Для того чтобы понять, в чем заключалась афера, нужно открыть самое первое судебное решение по этому делу, — в нем есть несколько интереснейших деталей, которые сильно меняют точку зрения на эту историю, а заодно могут оказаться весьма полезными для тех, кто собирается заключать сделки с недвижимостью.

Мать, напомним, обратилась с иском о признании недействительными двух сделок. По ее словам, через полгода после совершения первой сделки, зимой, в дом явился новый владелец, который сообщил, что дом принадлежит ему на праве собственности, предъявил договор купли-продажи и заставил съехать. Таким образом, права ее сына на жилье нарушены, и восстановить их можно, лишь признав эту и последующую продажи недействительными и вернув дом ее матери.

А вот дальше начинаются те самые детали. Нотариус, регистрировавшая первую сделку, сказала, что в момент ее оформления ребенок не был прописан в доме. А при совершении сделки — внимание! — присутствовала мать ребенка, то есть дочка продавца. То есть история о жестоком человеке, предъявившем с бухты-барахты документы на дом и выгнавшем из него мать с ребенком, рассыпается.

Дальше еще интереснее. Суд допросил риелтора, занимавшегося первой продажей. Так вот, за месяц до продажи к нему пришла не бабушка, а мать мальчика! Именно она попросила подыскать покупателя на дом и предоставила ему домовую книгу, в которой не был зарегистрирован ее сын. Паспортистку, выдававшую пресловутую «форму №3», тоже допросили: справку она оформила, опираясь на данные домовой книги, в которой мальчика не было. Домовая книга, напомним, хранится у владельцев дома.

Исследовал суд и письма отдела регистрации проживания лиц городского управления государственной регистрации. В них, скажем честно, сам черт ногу сломит. Чтобы не утомлять подробностями: мальчик самым таинственным образом появлялся и исчезал в домовой книге. Когда искали покупателя на дом, его не было. Потом он снова появился, уже после оформления сделки, и окончательно был выписан через полгода после ее совершения. И больше нигде зарегистрирован не был. Как уже говорилось выше, мать и сын поселились у знакомых, а комиссия Службы по делам несовершеннолетних горсовета, обследовав условия проживания ребенка, нашла их неподходящими.

Что получается? Ребенок не был совладельцем дома, а в момент совершения сделки не был там и прописан. Бабушка, не будучи опекуном ребенка, имела полное право продать дом. Вот очевидный вывод суда.

Неочевидные предположения стороннего наблюдателя следующие: бабушка и мать ребенка решили сначала продать дом, а затем… вернуть его обратно. Для этого были совершены некие манипуляции с домовой книгой — все эти выписки-прописки. Кстати, вот еще одна интересная деталь: нехорошая бабушка так и не явилась в суд, когда дело рассматривала первая инстанция.

Однако дело не выгорело, и дом остался в собственности покупателя №2, за которого обиднее всего, ведь он купил вполне чистую недвижимость, а затем три года морочился с судами по ней.

Дешева рибка — погана юшка

Напоследок очень коротко о мерах предосторожности: что стоит предпринять, чтобы, честно купив недвижимость на вторичном рынке, не ходить потом по судам.

Перед покупкой обязательно требуйте документы, подтверждающие, что все, кто был прописан в квартире, сняты с регистрации. Особое внимание обратите на разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, где ребенок был прописан или являлся совладельцем. Потому что, если вы купите «квартиру с ребенком», лишить его права жить в ней крайне сложно, для этого придется обращаться в суд.

Развернутый список советов, как избежать проблем, вы можете найти на массе сайтов фирм, занимающихся недвижимостью или предлагающих юридические услуги. А напоследок универсальный совет: если вам предлагают недвижимость соблазнительно дешево, то это повод насторожиться. Не зря говорят: «Дешева рибка — погана юшка». В этом случае стоит очень дотошно проверить все условия покупки, включая даже сделку, заключенную предыдущим покупателям. Ведь неизвестно, что окажется более хлопотным — потратить, скажем, месяц на изучение «истории» жилья, на которое вы нацелились, или несколько лет на судебные тяжбы. Вы-то их, скорее всего, выиграете, но нервы и время вам никто не вернет.