Шахрайство на державному рівні

Постанова ВС включила механізм відбирання власності у добросовісного набувача

Коли щось купуєш «з рук», завжди є ризик нарватися на шахраїв. Тож будь-що краще купувати у перевіреного, надійного продавця, особливо коли йдеться про дорогий об’єкт нерухомості. А хто може більш надійно гарантувати законність правочину, ніж держава? Саме з такими думками український інвестор —ТОВ «ТЦ Фрай» — вирішив узяти участь в електронних торгах, які організувало державне підприємство «Система електронних торгів арештованим майном» («СЕТАМ»), і позмагатися за лот №291114 — приміщення універмагу в місті Радомишлі Житомирської області. Цей лот держава реалізовувала під час здійснення виконавчого провадження на підставі рішення суду про стягнення коштів із боржника О.А. Павленко.

8 серпня 2018 року торги відбулися. Компанія «ТЦ Фрай» була визнана їх переможницею та отримала право купити універмаг. Вона заплатила державі чималі гроші: остаточну ціну лота, винагороду організаторові аукціону та податки, після чого набула право власності на об’єкт. У свою чергу, виконавча служба Мін’юсту України отримала змогу виконати судове рішення. Тож і покупця, і продавця (державу) цей правочин цілком влаштовував.

ТОВ «ТЦ Фрай» відремонтувало приміщення та почало його експлуатувати — здавати торговельні площі в оренду, вкладаючи зароблені кошти в повну модернізацію будівлі… Хіба інвестор міг припустити, що через два з половиною роки Касаційний господарський суд у складі Верховного суду своєю постановою від 10 лютого 2021 року позбавить його права власності на законно куплений у держави об’єкт нерухомості, визнавши електронні торги недійсними?

На відчужений у порядку судового рішення актив з’явився претендент, який почав тяганину за право власності на відремонтований, повністю впорядкований і «заселений» орендарями універмаг. І це був не продавець (держава) і навіть не колишня власниця торговельних площ Оксана Павленко, в якої державний виконавець вилучив цей актив для погашення її боргу. Це була третя особа — Радомишльська районна спілка споживчих товариств (далі — РРССТ або Спілка), яка була власником приміщення універмагу до 2009 року. Своє право власності РРССТ втратила на підставі рішення господарського суду Житомирської області від 4 грудня 2009 року у справі №8-84 НМ, яким право власності на даний об’єкт нерухомості було визнано за Споживчим товариством «ЖИСКО».

Свого часу СТ «ЖИСКО» взяло в оренду закинуту та напівзруйновану будівлю універмагу, що належала РРССТ, і здійснило його реконструкцію. Причому вартість ремонтно-будівельних робіт утричі перевищувала вартість самої будівлі в її початковому стані. У договорі оренди між сторонами було зазначено, що СТ «ЖИСКО», здійснюючи ремонтно-будівельні роботи, стає співвласником новоствореного об’єкта нерухомості, а частка визначається відповідно до вкладених коштів. Після реконструкції універмагу партнери не знайшли спільної мови, і СТ «ЖИСКО» відсудило приміщення в попереднього власника, компенсувавши йому його частку (23,76%) грошима (1 243 347 грн, що на той момент становило понад 155 тис. дол. США).

Надалі цей об’єкт кілька разів змінював власників шляхом купівлі-продажу, аж поки не став лотом на влаштованих державою електронних торгах.

Як згодом виявилося, керівництво РРССТ, яке не було задоволене згаданим рішенням господарського суду Житомирської області, продовжило судову війну зі своїм колишнім партнером, проте жодне подальше судове рішення не було на користь Спілки.

Купуючи будівлю універмагу, ТОВ «ТЦ Фрай» не знало і не мало знати про судову тяганину між його попередніми власниками, як і не уявляло, що з’явиться якась юридична особа, котра, попри здоровий глузд, вважатиме себе господарем цього об’єкта. Добросовісний набувач майна покладався на гарантії держави Україна, оскільки продавцем виступав державний виконавець, а торги було організовано ДП «СЕТАМ».

Минуло два місяці після здійснення правочину купівлі-продажу між ТОВ «ТЦ Фрай» і державою в особі державного виконавця. І раптом у жовтні 2018 року новий власник торговельного центру дізнається, що Окружний адміністративний суд міста Києва розглядатиме позов РРССТ до Солом'янського районного відділу Державної виконавчої служби міста Києва, Головного територіального управління юстиції у місті Києві та ДП «СЕТАМ» про незаконність дій державного виконавця, який виступав продавцем лота №291114. Мовляв, державний виконавець не мав права відчужувати майно, бо на нього напередодні торгів, 30 липня 2018 року, господарським судом Житомирської області було накладено арешт: РРССТ почала черговий етап боротьби за втрачене 2009 року майно. Відомості про арешт майна було внесено до державного реєстру 3 липня, а 7 липня, як стверджував позивач, він направив ДП «СЕТАМ» лист про арешт лота.

Утім, торги таки відбулися, більш того, на день проведення торгів ніяких обтяжень чи заборон на зазначений актив у реєстрі не було, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, виданий покупцеві держвиконавцем. Із цього витягу видно, що вказане майно на момент продажу не мало жодних обтяжень, окрім арешту, який було накладено самим же держвиконавцем у рамках його повноважень з реалізації майна боржника.

Забігаючи наперед, скажу, що відсутність у реєстрі відомостей про арешт нерухомого майна на підставі ухвали господарського суду Житомирської області підтвердив Вінницький окружний адміністративний суд, до якого звернулася РРССТ із позовом до Оратівського районного відділу Державної виконавчої служби, Головного територіального управління юстиції у Вінницькій області та до третьої особи — СТ «ЖИСКО». Суд установив, що з 7 серпня 2018 року по 14 серпня 2018 року Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не містив запису про арешт універмагу, про що вказав у своєму рішенні від 19 грудня 2018 року.

ТОВ «ТЦ Фрай» могло б і не дізнатися про судову справу і небезпеку втратити куплене на «СЕТАМ» майно, якби не було запрошене судом на розгляд. Як з’ясувалося в засіданні, державний виконавець передав лот на торги ще 4 липня, коли ніякої судової заборони на відчуження цього активу не було. Отже, він не вчинив протиправних дій. Тому суд відмовив позивачеві у задоволенні його позовних вимог.

Апеляційна інстанція також не помітила у діях державного виконавця порушень законодавства, проте зауважила, що подібні справи мають іншу підсудність і повинні вирішуватися у рамках цивільного судочинства. Велика палата Верховного суду, розглянувши касаційну скаргу РРССТ, залишила в силі постанову Шостого апеляційного адміністративного суду, змінивши тільки її мотивувальну частину, та зазначила, що саме ТОВ «ТЦ Фрай» є належним набувачем і законним власником спірного об’єкта нерухомості.

Чому ж саме ТОВ «ТЦ «Фрай»» ВС визнав законним власником? Бо існує стаття 388 Цивільного кодексу України, яка говорить: «Майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень».

Начебто можна було поставити крапку? Аж ніяк. На цьому судова тяганина не припинилася, а перейшла в іншу площину: РРССТ звернулася до господарського суду міста Києва з новим позовом — про визнання електронних торгів недійсними.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, Спілка посилалася на те, що вона повідомила ДП «СЕТАМ» про наявність арешту на об’єкт нерухомості, але державне підприємство проігнорувало листа. Однак, по-перше, на момент звернення Спілки, як уже було сказано, держреєстр не містив відомостей про цей арешт, а по-друге, лист із запереченням не може бути підставою для зупинення торгів. Порядок реалізації арештованого майна, яким керується ДП «СЕТАМ», містить низку підстав для зупинення електронних торгів (торгів за фіксованою ціною) в цілому або за окремим лотом. Єдиною підставою у цьому разі могло стати судове рішення щодо зупинення реалізації арештованого майна. Спілка ж не скористалася своїм правом на законний захист своїх інтересів і не звернулася до суду з відповідною позовною заявою чи навіть клопотанням.

5 листопада 2019 року господарський суд міста Києва виніс рішення про відмову у задоволенні позову РРССТ по справі №910/11305/18. Північний апеляційний господарський суд рішенням від 2 червня 2020 року підтримав цю позицію суду першої інстанції. Проте 10 лютого 2021 року Касаційний господарський суд у складі ВСУ виніс несподівану, з правового погляду, постанову, якою визнав електронні торги недійсними — на підставі того, що у державному реєстрі містилися відомості про арешт майна. Насправді — ні. І це неодноразово доведено судами.

Водночас РРССТ зверталася до господарського суду Житомирської області з позовом про витребування у ТОВ «ТЦ Фрай» приміщення універмагу. Рішенням господарського суду Житомирської області від 20 жовтня 2020 року у справі №906/730/18 позивачеві було відмовлено у задоволенні позову у повному обсязі. Натомість після визнання електронних торгів недійсними Північно-Західний апеляційний господарський суд постановою від 29 квітня 2021 року скасував рішення господарського суду Житомирської області від 20 жовтня 2020 року та ухвалив нове рішення, яким витребував у ТОВ «ТЦ Фрай» спірний об’єкт нерухомості на користь Спілки.

Що цікаво, Радомишльська районна спілка споживчих товариств раніше двічі зверталася до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння (справи №2-358/2011 і 620/2679/12), однак у жодному з цих процесів не відновила порушеного права. Якщо ж рахувати, що строк позовної давності за цією вимогою почався 1 серпня 2013 року (наступний день після того, як РРССТ було остаточно відмовлено у задоволенні позову про витребування майна рішенням Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у справі №620/2679/12), то закінчитися він мав ще 1 серпня 2016 року. Тобто у 2020 році господарський суд Житомирської області не мав би навіть прийняти позов до розгляду.

Дивно і те, що судді Північно-Західного апеляційного господарського суду (Тетяна Філіпова, Галина Бучинська та Інна Розізнана) сприйняли постанову Касаційного господарського суду ВСУ як команду до дій на користь РРССТ. Адже цією постановою лише визнано торги недійсними і аж ніяк не визнано за Спілкою права власності. Тобто судді апеляційної інстанції своїм рішенням віддали Спілці чужу власність.

Зазвичай, якщо правочин купівлі-продажу визнають недійсним, вступає в силу механізм двосторонньої реституції: товар повертається продавцю, а гроші —покупцеві. У цьому ж випадку покупця зобов’язують віддати «товар» не продавцю —державі в особі виконавчої служби, а третій особі! А про гроші взагалі не йдеться! Мовляв, що впало, те пропало. Виносячи постанову про визнання державних електронних торгів недійсними, судді Єгор Краснов, Григорій Мачульський і Віталій Уркевич узагалі не подумали про правові наслідки своїх дій і не визначили, хто саме повинен повернути добросовісному набувачеві витрачені мільйони.

На жаль, попри норми закону, права добросовісного набувача майна виявилися нічим не захищені. Навіть купуючи майно в держави (виконавчої служби Мін’юсту) на державному майданчику —ДП «СЕТАМ», ти не захищений від незаконних судових рішень, якими тебе можуть позбавити права власності. Суд може просто визнати торги недійсними. І ти вже не власник. Навіть якщо з моменту торгів минуло два роки і ти вже вклав у ремонт і модернізацію об’єкта більше грошей, ніж віддав за нього на торгах.

Процитую один пункт із постанови Касаційного господарського суду ВСУ: «Позивач посилається на те, що Радомишльська райспоживспілка є первісним власником приміщення універмагу, який вона експлуатувала впродовж двадцяти років до 2008 року, коли зазнала «спланованого рейдерського нападу», наслідком чого стала тимчасова втрата нею права власності на нерухоме майно».

Представники РРССТ ходили по судах і жалілися, що Спілка стала жертвою рейдерів. Але давайте розберемося, відмотаємо час назад. Спілка володіла «руїною», яку неможливо було використовувати за призначенням і за яку зрештою отримала гроші — оціночну вартість майна — від СТ «ЖИСКО». А тепер, згідно з постановою Північно-Західного апеляційного господарського суду, володітиме реконструйованим, відремонтованим торговельним центром, в який усі попередні власники вливали чималі гроші. То хто ж насправді рейдер?

Стася ЛЕВИЦЬКА