Мошенничество на государственном уровне

Если что-то покупаешь «с рук», всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому что-либо лучше покупать у проверенного, надежного продавца, особенно если речь идет о дорогом объекте недвижимости. А кто может более надежно гарантировать законность сделки, чем государство? Именно с такими мыслями украинский инвестор — ООО «ТЦ Фрай» — решил принять участие в электронных торгах, организованных государственным предприятием «Система электронных торгов арестованным имуществом» («СЕТАМ»), и побороться за лот №291114 — помещение универмага в городе Радомышле Житомирской области. Этот лот государство реализовывало в ходе осуществления исполнительного производства на основании решения суда о взыскании средств с должника О.А.Павленко.

8 августа 2018 года торги состоялись. Компания «ТЦ Фрай» была признана их победителем и получила право купить универмаг. Она заплатила государству немалые деньги: окончательную цену лота, вознаграждение организатору аукциона и налоги, после чего приобрела право собственности на объект. В свою очередь, исполнительная служба Минюста Украины получила возможность исполнить судебное решение. Поэтому и покупателя, и продавца (государство) эта сделка вполне устраивала.

ООО «ТЦ Фрай» отремонтировало помещение и начало его эксплуатировать — сдавать торговые площади в аренду, вкладывая заработанные средства в полную модернизацию здания... Разве инвестор мог предположить, что через два с половиной года Кассационный суд в составе Верховного суда своим постановлением от 10 февраля 2021 года лишит его права собственности на законно купленный у государства объект недвижимости, признав электронные торги недействительными?

На отчужденный в порядке судебного решения актив появился претендент, начавший тяжбу за право собственности на отремонтированный, полностью благоустроенный и «заселенный» арендаторами универмаг. И это был не продавец (государство) и даже не бывшая собственница торговых площадей Оксана Павленко, у которой государственный исполнитель изъял этот актив для погашения ее долга. Это было третье лицо — Радомышльский районный союз потребительских обществ (далее — РРСПО или Союз), который был собственником помещения универмага до 2009 года. Свое право собственности РРСПО потерял на основании решения хозяйственного суда Житомирской области от 4 декабря 2009 года по делу №8-84 НМ, которым право собственности на данный объект недвижимости было признано за Потребительским обществом «ЖИСКО».

В свое время ПО «ЖИСКО» взяло в аренду заброшенное и полуразрушенное здание универмага, принадлежавшее РРСПО, и провело его реконструкцию. Причем стоимость ремонтно-строительных работ в три раза превышала стоимость самого здания в его первоначальном состоянии. В договоре аренды между сторонами было указано, что ПО «ЖИСКО», проводя ремонтно-строительные работы, становится совладельцем новосозданного объекта недвижимости, а доля определяется в соответствии с вложенными средствами. После реконструкции универмага партнеры не нашли общий язык, и ПО «ЖИСКО» отсудило помещение у предыдущего владельца, компенсировав ему его долю (23,76%) деньгами (1 243 347 грн, что на тот момент составляло более 155 тыс. долл. США).

В дальнейшем этот объект несколько раз менял собственников путем купли-продажи, пока не стал лотом на организованных государством электронных торгах.

Как впоследствии оказалось, руководство РРСПО, не удовлетворенное упомянутым решением хозяйственного суда Житомирской области, продолжило судебную войну со своим бывшим партнером, но ни одно дальнейшее судебное решение не было в пользу Союза.

Покупая здание универмага, ООО «ТЦ Фрай» не знало и не должно было знать о судебных тяжбах между его предыдущими собственниками, как и не представляло, что появится какое-то юридическое лицо, считающее себя, вопреки здравому смыслу, хозяином этого объекта. Добросовестный приобретатель имущества полагался на гарантии государства Украина, поскольку продавцом выступал государственный исполнитель, а торги были организованы ГП «СЕТАМ».

Прошло два месяца после совершения сделки купли-продажи между ООО «ТЦ Фрай» и государством в лице государственного исполнителя. И вдруг в октябре 2018 года новый владелец торгового центра узнает, что Окружной административный суд города Киева будет рассматривать иск РРСПО к Соломенскому районному отделу Государственной исполнительной службы города Киева, Главному территориальному управлению юстиции в городе Киеве и ГП «СЕТАМ» о незаконности действий государственного исполнителя, выступавшего продавцом лота №291114. Мол, государственный исполнитель не имел права отчуждать имущество, потому что на него накануне торгов, 30 июля 2018 года, хозяйственным судом Житомирской области был наложен арест: РРСПО начал очередной этап борьбы за потерянное в 2009 году имущество. Сведения об аресте имущества были внесены в государственный реестр 3 июля, а 7 июля, как утверждал истец, он направил ГП «СЕТАМ» письмо об аресте лота.

Впрочем, торги все же состоялись, более того, в день проведения торгов никаких обременений или запретов на указанный актив в реестре не было, о чем свидетельствует извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, выданное покупателю госисполнителем. Из этого извлечения видно, что указанное имущество на момент продажи не имело никаких обременений, кроме ареста, наложенного самим же госисполнителем в рамках его полномочий по реализации имущества должника.

Забегая вперед, отмечу, что отсутствие в реестре сведений об аресте недвижимого имущества на основании определения хозяйственного суда Житомирской области подтвердил Винницкий окружной административный суд, в который обратился РРСПО с иском к Оратовскому районному отделу Государственной исполнительной службы, Главному территориальному управлению юстиции в Винницкой области и к третьему лицу — ПО «ЖИСКО». Суд установил, что с 7 августа 2018 года по 14 августа 2018 года Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество не содержал записи об аресте универмага, о чем указал в своем решении от 19 декабря 2018 года.

ООО «ТЦ Фрай» могло бы и не узнать о судебном деле и опасности лишиться купленного на «СЕТАМ» имущества, если бы не было приглашено судом на рассмотрение. Как выяснилось в заседании, государственный исполнитель передал лот на торги еще 4 июля, когда никакого судебного запрета на отчуждение этого актива не было. Таким образом, он не совершил противоправных действий. Поэтому суд отказал истцу в удовлетворении его исковых требований.

Апелляционная инстанция также не увидела в действиях государственного исполнителя нарушений законодательства, но отметила, что подобные дела имеют другую подсудность и должны решаться в рамках гражданского судопроизводства. Большая палата Верховного суда, рассмотрев кассационную жалобу РРСПО, оставила в силе постановление Шестого апелляционного административного суда, изменив только его мотивировочную часть, и отметила, что именно ООО «ТЦ Фрай» является надлежащим приобретателем и законным владельцем спорного объекта недвижимости.

Почему же ООО «ТЦ« Фрай» ВСУ признал законным владельцем? Потому что существует статья 388 Гражданского кодекса Украины, которая гласит: «Имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений».

Вроде можно было бы поставить точку? Отнюдь. На этом судебная волокита не прекратилась, а перешла в другую плоскость: РРСПО обратился в хозяйственный суд города Киева с новым иском — о признании электронных торгов недействительными.

Обосновывая исковые требования, Союз ссылался на то, что он сообщил ГП «СЕТАМ» о наличии ареста на объект недвижимости, но государственное предприятие проигнорировало письма. Однако, во-первых, на момент обращения Союза, как уже было сказано, госреестр не содержал сведений об аресте, а во-вторых, письмо с возражением не может быть основанием для остановки торгов. Порядок реализации арестованного имущества, которым руководствуется ГП «СЕТАМ», содержит ряд оснований для остановки электронных торгов (торгов по фиксированной цене) в целом или по отдельному лоту. Единственным основанием в этом случае могло стать судебное решение о приостановке реализации арестованного имущества. Союз же не воспользовался своим правом на законную защиту своих интересов и не обратился в суд с соответствующим исковым заявлением или даже ходатайством.

5 ноября 2019 года хозяйственный суд Киева вынес решение об отказе в удовлетворении иска РРСПО по делу №910/11305/18. Северный апелляционный хозяйственный суд решением от 2 июня 2020 года поддержал эту позицию суда первой инстанции. Однако 10 февраля 2021 года Кассационный суд в составе ВСУ вынес неожиданное, с правовой точки зрения, постановление, которым признал электронные торги недействительными — на основании того, что в государственном реестре содержались сведения об аресте имущества. На самом деле — нет. И это неоднократно доказано судами.

В то же время РРСПО обращался в хозяйственный суд Житомирской области с иском об истребовании у ООО «ТЦ Фрай» помещения универмага. Решением хозяйственного суда Житомирской области от 20 октября 2020 года по делу №906/730/18 истцу было отказано в удовлетворении иска в полном объеме. Зато после признания электронных торгов недействительными Северо-Западный апелляционный хозяйственный суд постановлением от 29 апреля 2021 года отменил решение хозяйственного суда Житомирской области от 20 октября 2020 года и принял новое решение, которым вытребовал у ООО «ТЦ Фрай» спорный объект недвижимости в пользу Союза.

Что интересно, Радомышльский районный союз потребительских обществ ранее дважды обращался в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (дела №2-358/2011 и 620/2679/12), но ни в одном из этих процессов не восстановил нарушенное право. Если же считать, что срок исковой давности по этому требованию начался 1 августа 2013 года (следующий день после того, как РРСПО было окончательно отказано в удовлетворении иска об истребовании имущества решением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в деле №620/2679/12), то истечь он должен был еще 1 августа 2016 года. То есть в 2020 году суд Житомирской области не должен был даже принять иск к рассмотрению.

Удивительно и то, что судьи Северо-Западного апелляционного хозяйственного суда (Татьяна Филиппова, Галина Бучинская и Инна Розизнаная) восприняли постановление Кассационного хозяйственного суда ВСУ как команду к действию в пользу РРСПО. Ведь этим постановлением только признаны торги недействительными и вовсе не признано за Союзом право собственности. То есть судьи апелляционной инстанции своим решением отдали Союзу чужую собственность.

Обычно, если сделка купли-продажи признается недействительной, вступает в силу механизм двусторонней реституции: товар возвращается продавцу, а деньги — покупателю. В данном же случае покупателя обязывают отдать «товар» не продавцу — государству в лице исполнительной службы, а третьему лицу! А о деньгах речь вообще не идет! Мол, что упало, то пропало. Вынося постановление о признании государственных электронных торгов недействительными, судьи Егор Краснов, Григорий Мачульский и Виталий Уркевич вообще не подумали о правовых последствиях своих действий и не определили, кто именно должен вернуть добросовестному приобретателю потраченные миллионы.

К сожалению, несмотря на нормы закона, права добросовестного приобретателя имущества оказались ничем не защищены. Даже покупая имущество у государства (исполнительной службы Минюста) на государственной площадке — ГП «СЕТАМ», ты не защищен от незаконных судебных решений, которыми тебя могут лишить права собственности. Суд может просто признать торги недействительными. И ты уже не владелец. Даже если с момента торгов прошли два года и ты уже вложил в ремонт и модернизацию объекта больше денег, чем отдал за него на торгах.

Процитирую один пункт из постановления Кассационного хозяйственного суда ВСУ: «Истец ссылается на то, что Радомышльский райпотребсоюз является первоначальным собственником помещения универмага, который он эксплуатировал в течение двадцати лет до 2008 года, когда подвергся «спланированному рейдерскому нападению», следствием чего стала временная потеря им права собственности на недвижимое имущество».

Представители РРСПО ходили по судам и жаловались, что Союз стал жертвой рейдеров. Но давайте разберемся, отмотаем время назад. Союз владел «развалиной», которую невозможно было использовать по назначению и за которую в конечном итоге получил деньги — оценочную стоимость имущества — от ПО «ЖИСКО». А теперь, согласно постановлению Северо-Западного апелляционного хозяйственного суда, будет владеть реконструированным, отремонтированным торговым центром, в который все предыдущие владельцы вливали немалые деньги. Так кто же на самом деле рейдер?

Стася ЛЕВИЦКАЯ