Большая судебная война за маленький участок земли

29 марта 2016 года Киевский апелляционный хозяйственный суд принял решение по делу по иску прокуратуры, которая действовала в интересах Киевского городского совета, к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс Союз», которое в 2004 году сроком на 10 лет взяло у него в аренду участок земли площадью почти 1 га (9610 кв. м). Этот участок столичная община никак не может вернуть назад, хотя имеет на это все законные основания.

Дело вроде как несложное, но для справедливого разрешения ему пришлось выйти на второй круг, поскольку предыдущие решения судов первой и второй инстанций были отменены постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 20 октября 2015 года. Сам предмет спора расположен в промышленной зоне на Выдубичах в Голосеевском районе Киева, и его целевое назначение тогда, в ноябре 2004-го, было задекларировано как строительство, эксплуатация и обслуживание производственной базы.

После завершения 10-летнего срока арендатор, если он намеревался и в дальнейшем сохранить за собой землю, должен был действовать в порядке ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли», которой для таких случаев предусмотрены сразу две правовые конструкции.

Первая — это когда арендатор хочет заключить с арендодателем договор об аренде участка на новых условиях. В этом случае он за месяц до конца срока должен письменно уведомить арендодателя о своем намерении и решить с ним все формальности. Законом, кроме прочего, предусмотрено, что предыдущий арендатор имеет приоритетное право на аренду земельного участка по сравнению с новыми претендентами на него.

Вторая — это так называемая пролонгация договора аренды земли на тот же срок и на тех же условиях. Если арендатор хочет и дальше им пользоваться, а арендодатель не возражает, они должны в течение одного месяца после окончания срока заключить между собой дополнительное соглашение о возобновлении договора.

Однако в нашем случае ООО «Альянс Союз» не направило сообщений о своих планах ни в октябре 2014 года, то есть за месяц до окончания срока, истекающего 12 ноября того же года, ни в более позднее время. В марте следующего 2015 года до этого участка земли наконец дошли руки у Департамента земельных ресурсов, специалисты которого актом обследования установили, что он не используется. Учитывая такие обстоятельства, заместитель прокурора Голосеевского района обратился с иском в Хозяйственный суд Киева о возвращении земельного участка, который 3 июня 2015 года был удовлетворен. Ответчик на судебное заседание не явился, хотя и был проинформирован надлежащим образом, письменных объяснений и возражений не прислал, поэтому суд с легким сердцем признал договор прекращенным на основании ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли» в связи с окончанием срока, на который он был заключен. А землю обязал вернуть Киевской территориальной общине.

Однако все оказалось не так просто, потому что ООО «Альянс Союз», которое некоторым казалось безнадежно «мертвой душой», вдруг «ожило» и подало апелляционную жалобу, где написало, что оно еще в прошлом году, а именно 7 августа 2014 года, продало свое недвижимое имущество, расположенное на этом участке земли, другому ООО под названием «Юнигран». К нему, мол, перешли все права и обязанности арендатора земельного участка, поэтому с него и надо спрашивать. А у «Альянс Союза» теперь, значит, никаких обязательств по его возврату нет. И при этом добавило, что ответчик за пользование земельным участком продолжает платить арендную плату. Но на апелляционный суд не произвели впечатления ссылки апеллянта на то, что права арендатора перешли к ООО «Юнигран», и коллегия судей в связи с этим отметила, что условиями договора, заключенного в ноябре 2004 года, не было предусмотрено право арендатора распоряжаться спорным теперь земельным участком, а потому право на его передачу другому лицу имеет только владелец.

Иначе решил Высший хозяйственный суд, куда обратилось с кассационной жалобой ООО «Альянс Союз» после того, как решение местного суда было оставлено без изменений. Коллегия судей ВХСУ обратила внимание на один нормативный акт, который, судя по всему, выпал из поля зрения судов предыдущих инстанций. Это Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю», принятый 5 ноября 2009 года. С тех пор была введена норма, что к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит и право аренды на этот земельный участок. А договором, предусматривающем приобретение права собственности на этот самый жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположены подобные объекты.

Исходя из этого, ООО «Альянс Союз», которое выступало в процессе в качестве ответчика, на момент подачи иска формально уже не было арендатором этого клочка земли и спрашивать с него уже было нечего. ВХСУ отметил, что изложенная выше норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается, а договор аренды при этом не прекращается в целом, но имеет место замена стороны в обязательстве. Таким образом, получается, что спрашивать прокуратуре надо не с ООО «Альянс Союз», а с ООО «Юнигран».

Высший хозяйственный суд в этой связи отметил, что апелляционным судом безосновательно не были приняты во внимание доводы ответчика относительно продажи объекта недвижимости на спорном земельном участке до окончания срока действия договора. А именно 7 августа 2014 года, если, конечно, верить ссылкам представителей ООО «Альянс Союз». Вполне возможно, что они вводили суд в заблуждение и никакого договора купли-продажи недвижимости не было в природе, как не было на этом участке земли и никакой недвижимости. Но все это надо доказывать в установленном законом порядке, а судами предыдущих инстанций, по мнению коллегии ВХСУ, не было точно установлено, был ли ответчик арендатором спорного земельного участка на момент окончания срока действия его договора с Киевгорсоветом. А также существует ли у него обязанность вернуть землю актом приема-передачи. Исходя из этого ВХСУ отменил решение местного и постановление апелляционного судов, а дело направил на новое судебное рассмотрение.

Из текста второго решения Хозяйственного суда Киева от 25 ноября 2015 года никак не видно, что он сделал надлежащие выводы из того, что написал в своем постановлении Высший хозяйственный суд: в нем даже ни разу не упоминается слово «Юнигран». Зато судьи Киевского апелляционного хозяйственного суда оказались более придирчивыми, чем коллеги, и уделили этому аспекту гораздо больше внимания. Они, в частности, назвали безосновательными доводы ООО «Альянс Союз» о том, что переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном участке, к ООО «Юнигран» является основанием считать изменением стороны в обязательствах по договору аренды самого земельного участка.

Судьи КАХС отметили, что в соответствии с требованиями Земельного кодекса и Закона Украины «О местном самоуправлении» обязательным условием передачи в пользование земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, является наличие положительного решения сессии соответствующего совета о передаче земельного участка в собственность или пользование. А материалы дела не содержат обращений ООО «Юнигран» к Киевсовету по отводу участка, необходимого для обслуживания недвижимого имущества. Также они не содержат принятого советом положительного решения о предоставлении ООО «Юнигран» земли в пользование. Таким образом, утверждать, что в связи с приобретением иным лицом прав на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, фактически состоялась замена сторон в правоотношениях, нельзя.

Учитывая это, коллегия судей Киевского апелляционного хозяйственного суда 29 марта 2016 года приняла постановление оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменений.