Велика судова війна за маленьку ділянку землі

29 березня 2016 року Київський апеляційний господарський суд ухвалив постанову у справі за позовом прокуратури, яка діяла в інтересах Київської міської ради, до такого собі товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс Союз», яке у 2004 році строком на 10 років взяло в неї в оренду ділянку землі площею майже 1 га (9610 кв. м). Цю ділянку столична громада ніяк не може повернути назад, хоча має на те всі законні підстави.

Справа начебто нескладна, проте для справедливого вирішення їй довелося вийти на друге коло, оскільки попередні рішення судів першої й другої інстанцій були скасовані постановою Вищого господарського суду України від 20 жовтня 2015 року. Сам предмет спору розташований у промисловій зоні на Видубичах у Голосіївському районі Києва, і його цільове призначення тоді, в листопаді 2004-го, було задеклароване як будівництво, експлуатація та обслуговування виробничої бази.

Після завершення 10-річного терміну орендар, якщо він бажав і надалі залишити за собою землю, повинен був діяти в порядку ст. 33 Закону України «Про оренду землі», котрою для таких випадків передбачені аж дві правові конструкції.

Перша — це коли орендар хоче укласти з орендодавцем договір про оренду ділянки на нових умовах. В цьому разі він має за місяць до кінця строку письмово повідомити орендодавця про свої наміри й вирішити з ним усі формальності. Законом, окрім іншого, передбачено, що попередній орендар має пріоритетне право на оренду земельної ділянки порівняно з новими претендентами на неї.

Друга — це так звана пролонгація договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах. Якщо орендар хоче й надалі нею користуватися, а орендодавець не заперечує, вони повинні протягом одного місяця після закінчення строку укласти між собою додаткову угоду про поновлення договору.

Однак у нашому випадку ТОВ «Альянс Союз» не надіслало своїх повідомлень про подальші плани ні в жовтні 2014 року, тобто за місяць до завершення терміну, який спливав 12 листопада того ж року, ні в більш пізній час. В березні наступного 2015 року до цієї ділянки землі нарешті дійшли руки в Департаменту земельних ресурсів, фахівці якого актом обстеження встановили, що вона не використовується. За таких обставин заступник прокурора Голосіївського району звернувся з позовом до Господарського суду Києва про повернення земельної ділянки, який 3 червня 2015 року було задоволено. Відповідач на судове засідання не з’явився, хоча й був повідомлений належним чином, письмових пояснень і заперечень не надіслав, тож суд із легким серцем визнав договір припиненим на підставі ст. 31 Закону України «Про оренду землі» у зв’язку із закінченням строку, на який його було укладено. А землю зобов’язав повернути Київській територіальній громаді.

Однак все виявилося не так просто, бо ТОВ «Альянс Союз», яке декому видавалося безнадійно «мертвою душею», раптом «ожило» й подало апеляційну скаргу, де написало, що воно ще минулого року, а саме 7 серпня 2014 року, продало своє нерухоме майно, розташоване на цій ділянці землі, іншому ТОВ під назвою «Юнігран». До нього, мовляв, перейшли всі права та обов’язки орендаря земельної ділянки, тож з нього й треба питати. А у «Альянс Союзу» тепер, виходить, ніяких зобов’язань з її повернення немає. Й при цьому додало, що відповідач за користування земельною ділянкою продовжує сплачувати орендну плату. Але на апеляційний суд не справили враження посилання апелянта на те, що права орендаря перейшли до ТОВ «Юнігран», і колегія суддів у зв’язку з цим зазначила, що умовами договору, укладеного в листопаді 2004 року, не було передбачено права орендатора розпоряджатися нині спірною земельною ділянкою, а тому право на її передачу іншій особі має виключно власник.

Інакше вирішив Вищий господарський суд, куди звернулося з касаційною скаргою ТОВ «Альянс Союз» після того, як рішення місцевого суду було залишено без змін. Колегія суддів ВГСУ звернула увагу на один нормативний акт, який, судячи з усього, випав з поля зору судів попередніх інстанцій. Це Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю», ухвалений 5 листопада 2009 року. Відтоді було запроваджено норму, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить і право оренди на цю земельну ділянку. А договором, який передбачає набуття права власності на цей самий житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовані подібні об’єкти.

Виходячи з цього, ТОВ «Альянс Союз», яке виступало у процесі в ролі відповідача, на момент подання позову формально вже не було орендатором цього клаптику землі й питати з нього вже було нічого. ВГСУ наголосив, що викладена вище норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається, а договір оренди при цьому не припиняється в цілому, але має місце заміна сторони в зобов’язанні. Таким чином, виходить, що питати прокуратурі треба не з ТОВ «Альянс Союз», а з ТОВ «Юнігран».

Вищий господарський суд у зв’язку з цим зазначив, що апеляційним судом безпідставно не було прийнято до уваги доводів відповідача стосовно продажу об’єкту нерухомості на спірній земельній ділянці до закінчення строку дії договору. А саме 7 серпня 2014 року, якщо, звичайно, вірити посиланням представників ТОВ «Альянс Союз». Цілком можливо, що вони вводили суд в оману і ніякого договору купівлі-продажу нерухомості не було в природі, як не було на цій ділянці землі й ніякої нерухомості. Але все це треба доводити в установленому законом порядку, а судами попередніх інстанцій, на думку колегії ВГСУ, не було достеменно встановлено, чи був відповідач орендарем спірної земельної ділянки на момент закінчення строку дії його договору з Київміськрадою. А також чи існує в нього обов’язок повернути землю актом прийому-передачі. Виходячи з цього ВГСУ скасував рішення місцевого і постанову апеляційного судів, а справу спрямував на новий судовий розгляд.

З тексту другого рішення Господарського суду Києва від 25 листопада 2015 року ніяк не видно, що він зробив належні висновки з того, що написав у своїй постанові Вищий господарський суд: в ньому навіть жодного разу не згадується слово «Юнігран». Натомість судді Київського апеляційного господарського суду виявилися прискіпливішими за своїх колег й приділили цьому аспекту набагато більше уваги. Вони, зокрема, назвали безпідставними доводи ТОВ «Альянс Союз» про те, що перехід права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній ділянці, до ТОВ «Юнігран» є підставою вважати зміною сторони в зобов’язаннях за договором оренди самої земельної ділянки.

Судді КАГС зазначили, що відповідно до вимог Земельного кодексу та Закону України «Про місцеве самоврядування» обов'язковою умовою передачі у користування земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, є наявність позитивного рішення сесії відповідної ради про передачу земельної ділянки у власність чи користування. А матеріали справи не містять звернень ТОВ «Юнігран» до Київміськради щодо відведення ділянки, яка необхідна для обслуговування нерухомого майна. Так само вони не містять прийнятого радою позитивного рішення щодо надання ТОВ «Юнігран» землі в користування. Таким чином, стверджувати, що в зв’язку з набуттям іншою особою прав на нерухоме майно, що розташоване на спірній земельній ділянці, фактично відбулась заміна сторін у правовідносинах, не можна.

З огляду на це колегія суддів Київського апеляційного господарського суду 29 березня 2016 року ухвалила постанову залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.