Договор пожизненного содержания: личный дом престарелых

Сегодня для большинства из нас понятие «квартирная очередь» превратилась в миф. Нет, такие очереди существуют, и горадминистрации даже приобретают какое-то там смешное количество квартир под социальное жилье. Однако шансы получить задарма от государства квартиру стремятся к нулю. А если при этом купить собственное жилье не по карману?

Один из выходов из жилищного кризиса — заключить договор пожизненного содержания с каким-нибудь знакомым одиноким стариком, владельцем собственной квартиры или дома. Если все складывается хорошо, то обе стороны остаются в выигрыше.

Вот, например, одна моя добрая знакомая Ольга заключила такой договор еще в середине 90-х. Пожилую интеллигентную пенсионерку она знала давно, та была другом семьи и сама ей предложила такой вариант. На содержании у Ольги пожилая дама прожила почти десять лет, и было время, когда Ольга, частный предприниматель, даже подумывала отказаться от договора. Бизнес ее переживал не лучшие времена, и, бывало, она чуть ли не голодала, но свою подопечную старушку кормила и содержала в лучшем виде. Умерла подопечная, когда ей было далеко за 80, и Ольга стала владелицей небольшой однокомнатной квартирки. В центре Киева. Окнами прямо на Крещатик.

Теперь, сдавая ее посуточно туристам, она могла даже позволить себе не работать. Впрочем, Ольга была сделана не из того теста. Но даже если в делах у нее наступал кризис, финансовая подушка в виде квартиры, оставленной ей по договору пожизненного содержания, была всегда при ней.

В этом случае кроме юридических между сторонами были и давние теплые дружеские отношения. Однако бывает, что подобные договоры заключаются наспех, а потом отношения между сторонами портятся. А еще, чего греха таить, случается, что одиноких стариков с квартирами целенаправленно ищут. И иногда находят. И выигрывают.

В любом случае за каждой такой историей стоит клубок запутанных отношений. Поэтому расскажу вам еще одну историю. Гипотетическую. Однако «скелетом» для нее послужит реальное дело, окончательное решение по которому Верховный суд вынес немногим больше месяца назад.

Итак, представьте себе: пожилая женщина попадает в больницу — надолго и с тяжелым диагнозом. Настолько тяжелым, что шансы ее на то, чтобы жить долго и счастливо, стремятся к нулю. Предположим, ей сделали тяжелую операцию, и она, накачанная сильными обезболивающими, лежит в палате. Самая близкая родственница, родная сестра, не может (или не хочет) часто навещать ее. В общем, пожилая больная и беспомощная женщина (единоличная хозяйка квартиры!) лежит на больничной койке, и ни лекарство купить ей некому, ни пресловутый стакан воды подать…

…И тут как джинн из кувшина возникает некая добрая фея. Может, она работает медсестрой в отделении, а может, пришла навестить кого-нибудь из знакомых. Она проникается сочувствием к больной, покупает ей лекарства. И предлагает беспомощной женщине подписать договор о пожизненном содержании: пара тысяч в месяц, а в финале — организация похорон.

Договор подписывается. А через пару недель больная умирает. И квартира, согласно договору, должна отойти совершенно чужому, по мнению сестры покойной, человеку, «аферистке», которая оформила бумаги, пользуясь тем, что сестра была тяжело больна и не очень понимала, что делает. Да и похоронные тяготы упали на родственников, а не на новоиспеченную наследницу квартиры.

И сестра покойной обращается в суд с иском об аннулировании договора. Но — интересная деталь! — сам иск написан от имени умершей и датирован… последним днем ее жизни. В свою очередь сестра покойной говорит, что о договоре она узнала случайно, а ее родственница на момент его подписания была уже так плоха, что не понимала, что подписывает. Да и условия договора не были выполнены. Нахальная наследница только и успела, что купить какие-то лекарства, а в устройстве похорон и вовсе не участвовала. (Ответчица на это представила медицинские документы — мол, сама попала в больницу с сердечным приступом, и ей было не до похорон.) Но когда ее добром попросили аннулировать договор, сделать это отказалась.

Дальше дело развивалось так. Районный суд отказал в иске обиженной сестре покойной, мотивируя свое решение тем, что истица не представила доказательств неисполнения ответчиком условий договора пожизненного содержания. С этим согласился апелляционный суд. Лекарства покупались? Да. А что опека продлилась недолго — что ж, тут ведь не угадаешь.

Тогда сестра покойной отправила кассационную жалобу в Верховный суд. В свою очередь новоиспеченная хозяйка квартиры пишет возражение на жалобу. Мол, исковое заявление, написанное от имени покойницы, подписано не ею (напомним, и датировано оно было днем ее смерти). А сестра вообще не помогала старушке. И с похоронами поступила некрасиво: ведь помощница угодила в больницу с сердечным приступом и не знала о смерти подопечной, а коварная сестра не поставила ее в известность о печальном событии.

В конце концов высшая судебная инстанция оставила иск сестры без удовлетворения, и квартира осталась у «доброй феи».

А теперь, пожалуй, самое время открыть Гражданский кодекс Украины: в нем договору пожизненного содержания посвящена целая глава, 57-я.

«Согласно ст. 746 ГК, отчуждателем по договору может быть любой человек, независимо от возраста и состояния здоровья, — поясняет юрист Тарас Уманец. — А согласно ст. 334, право собственности на имущество по договору, который нужно заверять нотариально, возникает у приобретателя с момента нотариального заверения или (если договор не был нотариально утвержден) с момента, когда вступит в законную силу решение суда о признании договора, не засвидельствованного нотариально. Договор пожизненного содержания может быть расторгнут по инициативе владельца квартиры или его родных в случае, если получатель жилья не исполняет или не должным образом исполняет свои обязанности (ст. 755, ч. 1, п. 1), независимо от его вины».

После этого право собственности на имущество, которое было передано, возвращается старому владельцу, и средства, потраченные на содержание владельца и уход за ним, не возвращаются. Однако если договор был расторгнут «по уважительной причине» (как намеревалась сделать героиня первой истории), если приобретатель действительно не в состоянии дальше его исполнять, суд может оставить за ним право собственности на часть имущества, с учетом того, насколько долго он как следует выполнял свои обязанности по договору.

В целом же все детали и условия договора пожизненного содержания достаточно подробно прописаны в Гражданском кодексе, и тем, кто решил заключить подобный договор, стоит внимательно изучить их, подчеркивает Тарас Уманец.

Меня лично, признаюсь, смутил один пункт, по которому юрист, ориентируясь только на судебное решение Верховного суда, не решился дать четкий комментарий. Согласно ст. 745 ГК Украины, получатель имущества в любом случае обязан похоронить отчуждателя, даже если такой пункт не был прописан в договоре. Однако в этой истории суд первой инстанции установил, что сестра умершей больной не предоставила доказательств того, что ответчице было известно о смерти (и, напомню, она в это время попала в больницу). В таком случае ей оставалось для выполнения требований закона возместить убытки по похоронам, и все в порядке — квартира ее.

…В принципе, умирающие или, скажем так, дезориентированные в жизненных реалиях старики могут стать легкой добычей для охотников за дармовым имуществом. Подтверждением этому могут быть материалы еще одного дела.

Вот вкратце его суть. В суде столкнулись два встречных иска. В одном требовали выселить из квартиры нахального старикана, который, подписав дарственную на жилье, отказывался это самое жилье освободить. А даритель утверждал, что знать не знает ни о какой дарственной, и на самом деле подписывал договор пожизненного содержания. В ходе долгих тяжб, закончившихся аж в Верховном суде, выяснилось несколько интересных деталей. Надо сказать, что тот, кому квартира была «подарена», действительно лет десять помогал ее престарелому хозяину. А сам хозяин, приехавший в восточную Украину из России и купивший там в 2001 году квартиру, не дал себе труда выучить язык страны, в которой живет. Ну и подписал… документ, который ему немножко неточно перевели. Чтобы не томить вас лишними подробностями, сразу скажу, что в итоге суд встал на сторону старика и признал договор дарения недействительным. От себя добавлю, что если бы неудавшийся новый хозяин не хитрил, а подписал бы честь по чести договор пожизненного содержания, то не остался бы в итоге у разбитого корыта.