Договір довічного утримання: особистий будинок для людей похилого віку

Сьогодні для більшості з нас поняття «квартирна черга» перетворилася на міф. Ні, такі черги існують, і міськадміністрації навіть купують якусь там смішну кількість квартир під соціальне житло. Однак шанси отримати задарма від держави квартиру майже нульові. А якщо при цьому купити власне житло не по кишені?

Один з виходів із житлової кризи — укласти договір довічного утримання з якимсь знайомим самотнім старим, власником квартири або будинку. Якщо все складається добре, то обидві сторони залишаються у виграші.

Ось, наприклад, одна моя добра знайома Ольга уклала такий договір ще в середині 90-х. Літню інтелігентну пенсіонерку вона знала давно, та була другом сім'ї і сама їй запропонувала такий варіант. На утриманні в Ольги літня дама прожила майже десять років, і був час, коли Ольга, приватний підприємець, навіть подумувала відмовитися від договору. Бізнес її переживав не найкращі часи, і, бувало, вона мало не голодувала, але свою підопічну стареньку годувала й утримувала найкращим чином. Померла підопічна, коли їй було далеко за 80, і Ольга стала власницею невеличкої однокімнатної квартирки. У центрі Києва. Вікнами просто на Хрещатик.

Тепер, здаючи її подобово туристам, вона могла навіть дозволити собі не працювати. Втім, Ольга була зроблена не з того тіста. Але навіть якщо в справах у неї наставала криза, фінансова подушка у вигляді квартири, залишеної їй за договором довічного утримання, була завжди при ній.

У цьому випадку окрім юридичних між сторонами були й давні теплі дружні стосунки. Однак буває, що подібні договори укладаються наспіх, а потім стосунки між сторонами псуються. А ще, чого гріха таїти, трапляється, що самотніх людей похилого віку з квартирами цілеспрямовано шукають. Й іноді знаходять. І виграють.

У будь-якому разі за кожною такою історією стоїть клубок заплутаних стосунків. Тому розповім вам ще одну історію. Гіпотетичну. Однак «скелетом» для неї послужить реальна справа, остаточне рішення в якій Верховний суд виніс трохи більш як місяць тому.

Отже, уявіть собі: літня жінка потрапляє до лікарні — надовго і з важким діагнозом. Настільки важким, що шанси її на те, щоб жити довго і щасливо, майже нульові. Припустімо, їй зробили важку операцію, і вона, накачана сильними знеболювальними, лежить у палаті. Найближча родичка, рідна сестра, не може (або не хоче) часто відвідувати її. Коротко кажучи, літня хвора й безпорадна жінка (одноосібна власниця квартири!) лежить на лікарняному ліжку, і ні ліків купити їй нікому, ні горезвісний стакан води подати...

...І тут як джин із глечика виникає така собі добра фея. Може, вона працює медсестрою у відділенні, а може, прийшла провідати когось зі знайомих. Вона сповнена співчуттям до хворої, купує їй ліки. І пропонує безпорадній жінці підписати договір про довічне утримання: кілька тисяч на місяць, а в фіналі — організація похорону.

Договір підписується. А за два тижні хвора помирає. І квартира, згідно з договором, має відійти абсолютно чужій, на думку сестри покійної, людині, «аферистці», яка оформила папери, користуючись тим, що сестра була важко хвора й не дуже розуміла, що робить. Та й похоронні тяготи впали на родичів, а не на новоспечену спадкоємицю квартири.

І сестра небіжчиці звертається до суду з позовом про анулювання договору. Але — цікава деталь! — сам позов написаний від імені померлої й датований... останнім днем її життя. У свою чергу сестра покійної каже, що про договір вона дізналася випадково, а її родичка на момент його підписання була вже така погана, що не розуміла, що підписує. Та й умови договору не були виконані. Нахабна спадкоємиця тільки й встигла, що купити якісь ліки, а в організації похорону й зовсім не брала участі. (Відповідачка на це надала медичні документи — мовляв, сама потрапила до лікарні з серцевим нападом, і їй було не до похорону.) Але коли її добром попросили анулювати договір, зробити це відмовилася.

Далі справа розвивалася так. Районний суд відмовив у позові сестрі покійної, мотивуючи своє рішення тим, що позивачка не надала доказів невиконання відповідачем умов договору довічного утримання. З цим погодився апеляційний суд. Ліки купувалися? Так. А що опіка тривала недовго — що ж, тут не вгадаєш.

Тоді сестра покійної подала касаційну скаргу до Верховного суду. У свою чергу новоспечена власниця квартири пише заперечення на скаргу. Мовляв, позовна заява, написана від імені небіжчиці, підписана не нею (нагадаємо, і датована воно було днем її смерті). А сестра взагалі не допомагала старенькій. І з похоронами вчинила некрасиво: адже помічниця потрапила в лікарню з серцевим нападом і не знала про смерть підопічної, а підступна сестра не розповіла їй про сумну подію.

Зрештою вища судова інстанція залишила позов сестри без задоволення, і квартира залишилася у «доброї феї».

А тепер, напевно, саме час відкрити Цивільний кодекс України: в ньому договору довічного утримання присвячено цілу главу, 57-у.

«Згідно зі ст. 746 ЦК, відчужувачем за договором може бути будь-яка людина, незалежно від віку та стану здоров'я, — пояснює юрист Тарас Уманець. — А згідно зі ст. 334, право власності на майно за договором, який потрібно завіряти нотаріально, виникає у набувача з моменту нотаріального посвідчення або (якщо договір не був нотаріально затверджений) з моменту, коли набуде законної сили рішення суду про визнання договору, не засвідченого нотаріально. Договір довічного утримання може бути розірваний з ініціативи власника квартири або його рідних в разі, якщо одержувач житла не виконує або неналежним чином виконує свої обов'язки (ст. 755, ч. 1, п. 1), незалежно від його провини».

Після цього право власності на майно, яке було передано, повертається старому власникові, і кошти, витрачені на утримання власника і догляд за ним, не повертаються. Однак якщо договір був розірваний «з поважних причин» (як мала намір зробити героїня першої історії), якщо набувач дійсно не в змозі далі його виконувати, суд може залишити за ним право власності на частину майна, з урахуванням того, наскільки довго він як слід виконував свої обов'язки за договором.

Загалом же всі деталі та умови договору довічного утримання вельми докладно прописані в Цивільному кодексі, і тим, хто вирішив укласти подібний договір, варто уважно вивчити їх, наголошує Тарас Уманець.

Мене особисто, зізнаюся, збентежив один пункт, щодо якого юрист, орієнтуючись тільки на судове рішення Верховного суду, не наважився дати чіткий коментар. Згідно зі ст. 745 ЦК України, одержувач майна в будь-якому разі зобов'язаний поховати відчужувача, навіть якщо такий пункт не був прописаний у договорі. Однак у цій історії суд першої інстанції встановив, що сестра померлої хворої не надала доказів того, що відповідачці було відомо про смерть (і, нагадаю, вона в цей час потрапила до лікарні). В такому разі їй залишалося для виконання вимог закону відшкодувати витрати на поховання, і все гаразд — квартира її.

...В принципі, такі, хто помирає, або, скажімо так, дезорієнтовані в життєвих реаліях старенькі можуть стати легкою здобиччю для мисливців на дармове майно. Підтвердженням цьому можуть бути матеріали ще однієї справи.

Ось коротко її суть. У суді зіткнулися два зустрічні позови. В одному вимагали виселити з квартири нахабного старигана, який, підписавши дарчу на житло, відмовлявся це саме житло звільнити. А дарувальник стверджував, що знати не знає ні про яку дарчу, і насправді підписував договір довічного утримання. В ході довгих тяжб, що закінчилися аж у Верховному суді, з'ясувалося кілька цікавих деталей. Слід сказати, що той, кому квартира була «подарована», справді років десять допомагав її старенькому господареві. А сам господар, який приїхав у східну Україну з Росії й купив там у 2001 році квартиру, не дав собі праці вивчити мову країни, в якій живе. Ну і підписав... документ, який йому трошки неточно переклали. Щоб не мучити вас зайвими подробицями, відразу скажу, що суд зрештою став на бік старого й визнав договір дарування недійсним. Від себе додам, що якщо б новий господар-невдаха не хитрував, а підписав би честь по честі договір довічного утримання, то не залишився б у результаті біля розбитого корита.