Застройка Киева: небоскребов в Протасовом Яру не будет

«Война застройщиков против общины» – одна из самых распространенных и самых горячих тем, касающихся городской среды. Такая война неизбежна – слишком уж очевидным бывает конфликт интересов. Застройщик осваивает новые площадки, и в этом, по большому счету, нет ничего плохого – если, например, на месте пустыря вырастет новый дом с облагороженной территорией вокруг или вместо старой аварийной развалины появится супермаркет. Однако у этой ситуации есть оборотная сторона: иногда застройщики в погоне за прибылью не прочь превратить в доходный дом не пустырь или трущобы, а прекрасный парк или исторический район. Вот тут-то прямое дело общины – встать на стражу интересов горожан.

Однако и в благородной борьбе общественные интересы тоже есть оборотная сторона: за последние годы у нас появились «профессиональные активисты», которые не столько сражаются за общественное благо, сколько… накручивают теневые расценки на всякие разрешения.

К счастью, сегодняшняя история хороша тем, что, по-первых, активисты в ней действительно боролись за то, чтобы сохранить одну из природных жемчужин Киева, во-вторых, городская администрация заняла принципиальную позицию в этой борьбе. И в-третьих, они победили в суде: в конце декабря 2021 года Верховный суд принял окончательное решение: Протасов Яр останется природным заповедником с горнолыжной трассой, а не превратится в очередной мультиэтажный офисный центр.

Решение суда по этому громкому делу можно считать в своем роде эталонным, поэтому мы расскажем о нем подробно.

Вместо леса – небоскребы

Местность Протасов Яр в Соломенском районе Киева был объявлен парком 55 лет назад. В последние годы на крутых склонах зимой работает горнолыжная трасса, любимая киевлянами. Танцы с бубнами вокруг соблазнительного участка земли практически в центре Киева начались еще при мэре Омельченко. В 2002-м году кусок леса в 30 гектаров распределили для застройки между частными фирмами, а в программу развития зеленой зоны столицы были внесены изменения, позволяющие «осваивать» часть лесопарковой зоны недалеко от центра Киева.

В апреле 2007-го года горсовет под председательством следующего мэра Черновецкого утвердил градостроительное обоснование, вносящее изменения в градостроительную документацию. Оно предусматривало строительство жилищно-торгового комплекса с паркингом в районе улицы Николая Амосова. «Космический» городской голова опирался на решение, утвержденное предшественником в 2002-м году, а участок киевской земли был передан строительному ООО из Днепропетровска. Через год в решение были внесены изменения: теперь на месте леса был запланирован жилищно-офисно-торговый комплекс с отелем и паркингом.

К счастью, во время «царствования» в городе господ Омельченко и особенно – Черновецкого застройщик еще не приступил к освоению территории, не то имели бы мы сейчас вместо парка очередные каменные джунгли. Судя по газетным хроникам 2019-го года, застройщик планировал возвести там три 40-этажных небоскреба.

Начало противостояния

Ситуация обострилась именно в 2019 году, когда застройщик все-таки принялся осваивать территорию. В конце весны, когда вокруг будущей стройки начали устанавливать бетонный забор и срезать деревья, в дело вступили активисты. Способы борьбы с застройкой были проверенными: организовать митинг, повалить заборы, перекрыть доступ строительной техники на территорию. В этом случае на стороне общественных активистов выступила Киевская городская государственная администрация, прося застройщика воздержаться от строительных работ или, по крайней мере, представить проект на градостроительном совете, согласовать его с экспертами и по необходимости внести в него коррективы. Застройщик же ссылался на то, что у него есть разрешительные документы на строительство.

Вот тогда вокруг застройки Протасова Яра начались судебные баталии. Если коротко: в сентябре 2019 года Окружной административный суд Киева отменил предписания Государственной архитектурно-строительной инспекции, которые останавливали строительство жилищно-офисно-торгового комплекса в столичном Протасовом Яру. Но проблема судебных войн вокруг застройки заключается в том, что они могут вестись сразу по нескольким направлениям. Например, в феврале 2020 года прокуратура Киева обжаловала решение все того же Окружного административного суда Киева, благословившего… увеличить допустимую высоту построек в Протасовом Яру с 73,5 до 100 метров.

«Окружной административный суд города Киева удовлетворил иск застройщика и обязал Департамент градостроительства и архитектуры КГГА внести изменения в указанные градостроительные условия и ограничения по предельно допустимой высоте объекта строительства с 73,5 метров до 100», – говорилось в сообщении пресс-службы прокуратуры.

Однако пора наконец переходить к решению, вынесенному Верховным судом 24 декабря 2021 года и поставившему точку в этой истории.

Два решения Киевсовета

Вернее, точку в истории с застройкой Протасова Яра в июле 2020 года решил поставить Киевсовет.  «Город делает все для наведения порядка с землей урочища… Поэтому прошу депутатов ответственно отнестись к принятию этого важного вопроса», - говорил мэр Кличко в интервью агентству Интерфакс накануне заседания Киевсовета, на котором было вынесено решение по скандальной застройке.

28 июля 2020 года Киевсовет вынес два решения: № 59/9138 «Про повернення статусу території зелених насаджень загального користування земельними ділянками у парку відпочинку Протасів Яр у Солом`янському районі м. Києва» и № 60/9139 «Про заяву Київської міської ради щодо ситуації із намірами забудови території Протасового яру». Этими решениями предыдущие соглашения, касающиеся территории Протасового Яра признаются не отвечающими интересам территориальной общины Киева. Участки, которые при Омельченко и Черновецком были отданы под застройку, снова переходят в земли природоохранного назначения.

Срок действия договора истек

В ноябре 2020 года одно из ООО, собиравшееся строиться в Протасовом Яру и получившее земельный участок в субаренду от другого ООО, обратилось с административным иском к Киевсовету: дескать, городская власть не может отменить свое предыдущее решение от 2007-го года, поскольку оно вызвало изменения в Генплане развития города (вот почему Киеву необходим генплан! 

В конце апреля 2021-го года Окружной административный суд удовлетворил иск застройщиков. По мнению суда, Киевсовет не доказал, что со стороны застройщиков были совершены недобросовестные действия.  Однако в сентябре 2021-го киевские власти выиграли апелляцию в Шестом апелляционном административном суде.

Застройщики обратились в Кассационный административный суд и окончательно проиграли дело. Почему? Суд установил, что договор аренды земельноо участка, согласно которому истец обязывался обеспечить строительство, эксплуатацию и обслуживание комплекса, был заключен сначала на срок в пять лет, а затем был продлен до 10. То есть срок его действия истекал в августе 2017-го. За эти 10 лет, к большому счастью киевлян, ни строительства, ни даже подготовки к нему не было. Итак, договор истек, поэтому Киевсовет был вправе вернуть Протасовому Яру статус территории зеленых насаждений общего пользования. Киевсовет не изменял целевого назначения земельного участка, он лишь отменил изменения в Генплан, внесенные в 2007-м году.

Любопытно, что в конце своей каденции, в январе 2012 года мэр Черновецкий единолично заключил новый договор аренды с застройщиками еще на десять лет. Но вот какое дело – без Киевсовета этот договор ничего не стоит. Данное обстоятельство параллельно установил сначала Хозяйственный суд Киева в марте 2021 года, а затем подтвердил в сентябре 2021-го Северный апелляционный хозяйственный суд. Согласно постановлению этого суда, действовавший единолично господин Черновецкий поступил вопреки интересам территориальной общины Киева

Но вернемся к нашему делу. ВС принял во внимание и заключение Конституционного суда Украины,  где указано, что орган местного самоуправления имеет право по собственной инициативе или инициативе заинтересованных лиц (а в данном случае заинтересованные лица – киевляне) изменить или отменить принятый им правовой акт.

Одним словом, выводы апелляционного суда о том, что целевое назначение спорного земельного участка было изначально прописано в старом генплане, в который в 2007-м году внесли изменения, и вот эти изменения авторства Киевсовета, возглавляемого Черновецким, как раз и были противоправными.

А вот решение Киевсовета от 2020 года не чинит препятствий праву застройщика на аренду земельного участка, потому что эти права в любом случае закончились в 2017 году.

Застройщики дело проиграли, зеленый оазис в центре Киева таким и останется. Кстати, в декабре 2019-го года советник мэра Киева Максим Бахматов говорил, что 30 гектаров Протасового Яра планируется превратить в аналог нью-йоркского Сентрал Парка.

Выводы, которые напрашиваются сами собой: городу повезло, что застройщики не успели построить свои небоскребы, понадеявшись на то, что у них будет  время до 2022-го года, даты, когда истекал срок действия филькиной грамоты, подписанной единолично Леней-Космосом под занавес его мэрской каденции. Но полагаться на такое везение вряд ли стоит. Поэтому основной точкой приложения сил территориальной общины и ее активистов должны стать не столько митинги и пикеты, сколько реальный контроль за действиями местной власти.