Эффективного собственника на рынке жилищно-коммунальных услуг у нас нет

Кому принадлежит лестничная клетка?

Государственный чиновник Наталия Олийнык, руководитель департамента стратегий реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства Минрегионстроя, утверждает, что государство делает все для того, чтобы реформировать ЖКХ, создает соответствующую нормативно-правовую базу. Тем не менее реформирование этой отрасли практически не происходит. В чем же загвоздка? Наталия Олийнык объясняет: «В Украине 95% квартир находятся в частной собственности граждан. Именно собственник жилья, согласно Гражданскому кодексу, должен заботиться о нем, отвечать за его сохранность в надлежащем виде. Но эффективного собственника как такового на рынке жилищно-коммунальных услуг у нас нет».

Безусловно, мы все хотим, чтобы в наших подъездах было тепло и чисто, в подвалах сухо, лифт работал, а кровля не текла. А еще чтобы мусор вовремя вывозили и тщательно убирали придомовую территорию, ведь мы за это платим немалые деньги по жэковским квитанциям. «Спрос на услуги монополизирован неэффективным собственником, поэтому и предложение монополизировано государственными ЖЭКами, которые зачастую являются неэффективными хозяйствующими субъектами», — делает вывод госчиновник.

Но действительно ли мы такие нерадивые собственники? Большинство из нас относятся к своим квартирам трепетно. Не столько из сентиментальных соображений («дом, милый дом»), сколько из прагматичных. Ведь квартира — это самая ценная собственность подавляющего большинства украинцев. Мы лелеем свое жилье, приводим в порядок, ремонтируем, утепляем. Конечно, если позволяют финансы. Но эта забота о жилье не выходит за рамки, обозначенные планом квартиры, не распространяется на лестницу, чердак, подвал, лифт, колясочную, общедомовые коммуникации и т. д. Ведь это не мое. Или все-таки мое? Когда приватизировали жилье, отдавали в собственность именно квартиры. Все, что за пределами квартир, считалось государственным. Поэтому очень быстро колясочные превратились в магазинчики, подвалы и чердаки — в офисы. А на придомовой территории начали расти кафе, магазины, банки и даже новые дома, впритык к существующим. В центре Киева практически все вспомогательные помещения в домах были распроданы. И только после этого оказалось, что вспомогательные помещения в жилых домах, где квартиры приватизированы, должны находиться в совместной собственности жильцов. Сейчас же в совместной собственности жителей «лакомых» домов находятся только рассыпающиеся коммуникации.

Продав подвал под кафе или офис, местная администрация, как выясняется, украла у каждого из жильцов дома кругленькую сумму. Но государство своим представителям это простило. Конечно, лучше иметь под своей квартирой аккуратный офис, чем смрадный подвал с крысами. Вопрос в том, кто получил выгоду от этой сделки. Ну а теперь, когда все ценное в домах распродано и осталось только то, что нужно чинить-латать, государство обозначилось с собственником, которому реализовать свои права затруднительно, потому что он — коллективный. Это только в песне пелось: «Все вокруг колхозное, все вокруг мое». А мы-то помним, что колхозное означало ничье. А что ничье, то государственное.

Что такое ОСМД

Сейчас государство, пытаясь привлечь граждан к решению коммунальных проблем, всячески рекламирует ОСМД (ОСББ — по-украински), что расшифровывается как «объединение совладельцев многоквартирных домов». Мол, если все у вас в доме вверх дном, создавайте ОСМД и все наладится, как по мановению волшебной палочки.

Государству мы не верим, подозревая подвох. Вот создадим это самое объединение, и государство в лице местных администраций умоет руки, мол, теперь выпутывайтесь из своих проблем сами, мы здесь больше ни при чем. А так остается призрачная надежда, что без тепла, света, воды и целой крыши над головой не останемся. Ну, плохо убирают в подъездах — раз в месяц уборщица тряпкой поелозит по этажам, ни разу не меняя воду. Но убирают же! Ну, грязь и вонь вокруг мусорных баков. Но вывозят же мусор, в конце концов! И т.д. и т.п.

Такое недоверие — из-за отсутствия элементарной осведомленности граждан о том, что такое ОСМД. Объединение совладельцев многоквартирных домов — это практически общественная организация, некоммерческое объединение жильцов дома. Люди, объединенные общим интересом — вопросом обслуживания своего дома, создают юридическое лицо — объединение, выбирают домовой комитет или актив и его председателя и уполномочивают его выступать от их имени, представлять их интересы в различных инстанциях.

«ОСМД может распределять парковочные места, взаимодействовать с эксплуатирующей организацией, выступать в интересах жильцов в конфликте с застройщиками (если речь идет о новостройках), которые не хотят ликвидировать недоделки, и т.д. Как эффективнее добиваться своего — каждому отдельно или сообща? Конечно, сообща», — объясняет Петр Пантелеев, начальник управления развития и реформирования жилищно-коммунальной инфраструктуры Киевской городской государственной администрации.

Все, вроде бы, понятно. Но почему-то в сознании наших граждан укрепилось представление, что ОСМД  — это «самопальный» ЖЭК. И небезосновательно. Некоторые ОСМД  действительно берут на себя функции обслуживания дома. И часто прогорают на этом. Ведь любая деятельность требует соответствующих знаний, навыков. И не только. У государства в лице райгосадминистраций и подчиненных им коммунальных ЖЭКов свои устоявшиеся отношения с налоговыми органами и с монополистами — горводоканалом, горгазом, горэнерго. И новому игроку очень трудно вписаться в эту игру. Поэтому и частных ЖЭКов создается в стране очень мало.

Петр Пантелеев утверждает: «Мы сейчас видим свою задачу не в создании идеальных условий для рынка коммунальных услуг, а в создании самого этого рынка. Его просто нет. ОСМД должны иметь выбор. Они должны сами решать, кто будет их обслуживать — государственные ЖЭКи, частные управляющие компании или частные ЖЭКи. Объединение должно иметь возможность воспользоваться более выгодным предложением. Когда появится свободный рынок таких услуг, операторы рынка начнут конкурировать, и само качество обслуживания станет гораздо лучше».

Юрий Куринной, председатель одной из киевских райгосадминистраций — Голосеевской, ранее руководил частным ЖЭКом. Сейчас в его ведении государственные ЖЭКи района. Так что проблему ЖКХ изучил не только со всех сторон, но и изнутри. Он считает, что лишь с повсеместным созданием ОСМД прекратится извечное противостояние государственного ЖЭКа и жильцов. «Работники ЖЭКа ненавидят жильцов, жильцы ненавидят ЖЭК. Дайте возможность жильцам самим выбирать, кто и как будет обслуживать их дом. Может, им не нужны дворники и уборщицы, а они захотят с какой-то периодичностью нанимать клининговую компанию для уборки дома и прилегающей территории. Возможно, так будет не только чище, но и дешевле», — отмечает он.

Люди не хотят?

Что же мешает созданию ОСМД? Александр Сергиенко, директор аналитико-исследовательского центра «Институт города», считает так: в том, что ОСМД не создаются, а следовательно, и рынок альтернативных коммунальных услуг не развивается, виноваты сами жильцы, которых устраивает текущее положение дел. Пусть будет все, как есть, лишь бы их не беспокоили. Он вспоминает, как несколько лет назад КГГА организовывала в каждом доме общественные слушания по тарифообразованию: «Из моего дома пришло пять человек. Это показывает интерес населения к такого рода вопросам. Казалось бы, вопрос касается твоих денег, приди, послушай, поспорь. Но нет, это же нужно приложить усилия, одно место оторвать от дивана. А потом, получив новые платежки, мы все возмущаемся. Люди очень инертны. Но даже если эти объединения создадутся, кто сказал, что они будут эффективными? Управлять таким огромным коллективом практически невозможно, там вряд ли можно будет прийти к какому-то согласию».

Итак, причина того, что на коммунальном пространстве безраздельно властвуют государственные ЖЭКи, — лень и равнодушие жильцов. А еще их правовая неосведомленность. Ведь ЖЭК не просто так оказывает нам коммунальные услуги, а с нашего согласия. Вам приносил дворник договор с ЖЭКом на подпись? Приносил. Подписали? Конечно. А даже если не подписали, договор все равно начинает работать с того момента, как была оплачена первая же квитанция после прихода дворника с бумагой. Оплатив квитанцию, вы согласились с условиями договора. И он автоматически вступил в силу. И теперь ни один суд не примет вашу сторону, если вы вздумаете доказывать, что никакого договора не заключали, а услуги вам навязали. Так что само подписание договора вовсе не обязательно, оно носит, по словам Александра Сергиенко, «ритуальный характер».

Директор «Института города» считает, что единственный способ ограничить беспредел ЖЭКов — отслеживать, на какие цели были потрачены уплаченные по квитанциям деньги, какие услуги действительно предоставлялись, а какие — нет. И через суд требовать возврата денег за неоказанные услуги. Но пока это практически невозможно ввиду непрозрачности деятельности ЖЭКов. Если на законодательном уровне примут норму, обязывающую ЖЭКи раз в год отчитываться перед жильцами о проделанной работе, контролировать работу обслуживающей организации станет более реально. А у особо бдительных жильцов появятся основания для написания заявлений в правоохранительные органы о хищениях средств.

Почва для ОСМД

И все же, несмотря на инертность общества, отдельные ОСМД создаются. И некоторые из них действуют довольно успешно. Как правило, успешны такие объединения в новых домах. Там, где жильцы заплатили за свои квартиры немалые деньги и кровно заинтересованы в том, чтобы их жилье как можно дольше оставалось «свежим». Жители таких домов чаще всего — молодые и активные люди, легко принимающие новации и умеющие считать деньги. Человек, который смог заработать деньги на новую квартиру, как правило, понимает, что такое эффективность. А крупные застройщики, чаще всего, понимают, что могут заработать деньги не только на продаже дома, но и на его обслуживании. К тому же свой ЖЭК при жилом комплексе — это дополнительный плюс к имиджу застройщика. Мол, строим так хорошо, что не страшно самим и обслуживать. Оно и правда, новый дом (если, конечно, он построен с соблюдением всех строительных норм) обслуживать и легче, и приятнее, чем полувековую пятиэтажку. Хотя, по свидетельству Виктории Погореловой, председателя ОСМД с красноречивым названием «Мотор» (орган самоуправления дома №3А на ул. Подвысоцкого в Киеве), можно достойно содержать и хрущевку на 45 квартир. Было бы желание.

Как работает частный ЖЭК

Председатель частного ЖЭКа жилого комплекса «Парковый город» Владимир Прохоренко говорит, что своей работой очень доволен. Частный ЖЭК и государственный — это как небо и земля. Основная разница — в эффективности хозяйствования.

«Во-первых, у нас нет всей этой надстройки — управляющей компании, дирекции или чего-то подобного. Все финансы стекаются к нам, а мы стараемся разумно ими распоряжаться. У нас в штате 25 человек, еще трое работают по договору. Лишних людей нет, раздувать штат нецелесообразно. Зато тем, кто у нас работает, платим достойные зарплаты. Дворники, например, зарабатывают по 4200 грн. Но и территория, которую они убирают, в полтора раза больше, чем та, что выделяется дворнику в государственном ЖЭКе. Руководство — я и главный инженер, есть у нас главный бухгалтер, его заместитель и бухгалтер. И все, этого достаточно. У нас нет мастеров, как в государственном ЖЭКе. Это не сказывается на качестве услуг и скорости реагирования — диспетчерская работает круглосуточно, всегда на месте дежурная бригада. Если нужны какие-то работы, которые мы своими силами не можем сделать, то ищем подходящую компанию, которая оперативно, недорого и качественно выполнит это задание», — рассказывает Владимир Прохоренко.

В то же время частный ЖЭК не экономит там, где это нерационально. Например, когда в домах жильцы начали массово делать ремонты, возить в лифтах отделочные материалы, появился в ЖЭКе лифтер, который аккуратно перевозил эти грузы. Платить ему зарплату было выгоднее, чем потом чинить поврежденный лифт.

Но есть у частного ЖЭКа еще одно существенное отличие от государственного — отношение к жильцам. «Мы понимаем, что наши жильцы — деловые, занятые люди. Им некогда ходить по несколько дней за какой-то справкой. Поэтому мы принимаем их заявки по телефону или электронной почте, а когда справка уже у нас, сообщаем жильцу, чтобы подошел за ней в удобное для него время. Поэтому у нас нет очередей, нервотрепки. Объявления обязательно рассылаем жильцам по электронной почте. Мы стараемся, чтоб человек остался доволен нашим обслуживанием. Бывает, что инициативная группа мне звонит, договаривается о встрече. Я интересуюсь, когда им будет удобно прийти, подстраиваюсь под их возможности. Иногда приходится жертвовать выходным днем, задерживаться допоздна на работе, но у меня есть приоритет — жильцы. Они — прежде всего», — рассказывает Владимир Прохоренко.

Не в деньгах дело…

Может возникнуть впечатление, что различие в хорошем обслуживании и плохом — в тарифах. Конечно, разница есть, но она незначительная — в пределах 1 грн за квадратный метр площади жилья (есть, конечно, и исключения, например, высотки, оборудованные дополнительными насосами и лифтами, требующими гораздо больших эксплуатационных затрат). Более того, есть государственные ЖЭКи, которые обслуживают жильцов достаточно хорошо по тем же государственным тарифам.

Наверное, дело не в деньгах, а, опять-таки, в пресловутом человеческом факторе, в отношении к своей работе, к людям.

Напоследок хочу привести небольшой пример. Виктория Погорелова рассказала, как несколько лет назад в ее микрорайоне какие-то вандалы поджигали по ночам щитки в подъездах. Начинали гореть провода, жильцы выскакивали из квартир и тушили пожар. В одну ночь подожгли щитки в двух домах — в том, в котором управляет «Мотор» и который обслуживается частниками, и в обычном жэковском доме. «Мотористы», потушив пожар, открыли окна на лестнице, чтобы проветрить. А жильцы другого дома просто повыбивали «общие» окна. Виктория говорит, что люди из ее дома понимают: во-первых, выбитое окно — это холод в подъезде, во-вторых, это лишние расходы на остекление. А жильцы дома, который обслуживается ЖЭКом коммунальной формы собственности, по этому поводу, как говорится, не заморачиваются. Хотя есть и другое объяснение: во многих жэковских домах окна просто не открываются...

ОСМД – нужная и полезная вещь. Они должны быть, ведь только так жильцы многоквартирных домов смогут выбирать обслуживающую организацию. И частные ЖЭКи, безусловно, должны создаваться. А это станет возможным лишь при условии, что они смогут конкурировать с государственными ЖЭКами по набору и стоимости предоставляемых услуг. Иными словами, когда получат возможность заключать договоры с водоканалами, мусорщиками и т. д. на тех же условиях, что и обычные ЖЭКи (расценки, обслуживание с отсрочкой платежа и т. п.). Чего не происходит на самом деле. То есть государство, разрешив частным компаниям предоставлять коммунальные услуги, не предприняло никаких мер по их поддержке для конкурентоспособного выхода на рынок. Соответственно, потребителю не из чего выбирать. Или государственный ЖЭК, или... государственный ЖЭК.