У нас немає ефективного власника на ринку житлово-комунальних послуг

Кому належить сходова клітка?

Державний чиновник Наталія Олійник, керівник департаменту стратегій реформування і розвитку житлово-комунального господарства Мінрегіонбуду, стверджує, що держава робить усе для того, щоб реформувати ЖКГ, створює відповідну нормативно-правову базу. Проте реформування цієї галузі практично не відбувається. У чому ж заковика? Наталія Олійник пояснює: «В Україні 95% квартир перебувають у приватній власності громадян. Саме власник житла, відповідно до Цивільного кодексу, має піклуватися про нього, відповідати за його збереження в належному вигляді. Але ефективного власника як такого на ринку житлово-комунальних послуг у нас немає».

Безумовно, ми всі хочемо, щоб у наших під’їздах було тепло й чисто, в підвалах сухо, ліфт працював, а покрівля не текла. А ще щоб сміття вчасно вивозили і ретельно прибирали прибудинкову територію, адже ми за це платимо чималі гроші за жеківськими квитанціями. «Попит на послуги монополізовано неефективним власником, тому й пропозицію монополізовано державними ЖЕКами, які часто є неефективними господарюючими суб’єктами», — робить висновок держчиновник.

Та чи справді ми такі недбайливі власники? Більшість із нас ставляться до своїх квартир трепетно. Не стільки із сентиментальних міркувань («дім, милий дім»), скільки з прагматичних. Адже квартира — це найцінніша власність переважної більшості українців. Ми доглядаємо своє житло, впорядковуємо, ремонтуємо, утеплюємо. Звичайно, якщо не бракує фінансів. Але ця турбота про житло не виходить за рамки, визначені планом квартири, не поширюється на сходи, горище, підвал, ліфт, коляскову, загальнобудинкові комунікації тощо. Адже то не моє. Чи все ж таки моє? Коли приватизували житло, віддавали у власність саме квартири. Все, що за межами квартир, вважалося державним. Тому дуже швидко коляскові перетворилися на магазинчики, підвали та горища — на офіси. А на прибудинковій території почали з’являтися кафе, магазини, банки і навіть нові будинки, впритул до існуючих. У центрі Києва практично всі допоміжні приміщення в будинках було розпродано. І лише після цього виявилося, що допоміжні приміщення в житлових будинках, де квартири приватизовано, мають перебувати у спільній власності мешканців. Нині ж у спільній власності мешканців «ласих» будинків перебувають тільки комунікації, що розсипаються.

Продавши підвал під кафе чи офіс, місцева адміністрація, як з’ясовується, вкрала у кожного з мешканців будинку кругленьку суму. Але держава своїм представникам це пробачила. Звичайно, краще мати під своєю квартирою акуратний офіс, аніж смердючий підвал зі щурами. Питання в тому, хто отримав вигоду від цієї операції. Ну а тепер, коли все цінне в будинках розпродали і залишилося тільки те, що потрібно лагодити-латати, держава визначилася з власником, якому реалізувати свої права важко, бо він — колективний. Це лише в пісні співалося: «Все вокруг колхозное, все вокруг мое». А ми ж пам’ятаємо, що колгоспне означало нічиє. А що нічиє, то державне.

Що таке ОСББ

Сьогодні держава, намагаючись залучити громадян до розв’язання комунальних проблем, усіляко рекламує ОСББ, що розшифровується як «об’єднання співвласників багатоквартирних будинків». Мовляв, якщо все у вас у будинку догори дном, створюйте ОСББ — і все налагодиться, як за помахом чарівної палички.

Державі ми не віримо, підозрюючи підступ. Щойно створимо це саме об’єднання, і держава в особі місцевих адміністрацій умиє руки, мовляв, тепер виплутуйтеся зі своїх проблем самі, ми тут більше ні при чому. А так залишається примарна надія, що без тепла, світла, води і цілого даху над головою не залишимося. Ну, погано прибирають у під’їздах — раз на місяць прибиральниця ганчіркою поялозить по поверхах, жодного разу не міняючи води. Але ж прибирають! Ну, бруд і сморід навколо сміттєвих баків. Але ж вивозять сміття, зрештою! І таке інше і тому подібне.

Така недовіра — через відсутність елементарної обізнаності громадян про те, що таке ОСББ. Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків — це практично громадська організація, некомерційне об’єднання мешканців будинку. Люди, об’єднані спільним інтересом — питанням обслуговування свого будинку, створюють юридичну особу — об’єднання, вибирають будинковий комітет або актив і його голову та вповноважують його виступати від їхнього імені, представляти їхні інтереси в різних інстанціях.

«ОСББ може розподіляти паркувальні місця, взаємодіяти з експлуатуючою організацією, виступати в інтересах мешканців у конфлікті із забудовниками (якщо йдеться про новобудови), які не хочуть ліквідовувати недоробок тощо. Як ефективніше домагатися свого — кожному окремо чи разом? Звичайно, разом», — пояснює Петро Пантелєєв, начальник управління розвитку та реформування житлово-комунальної інфраструктури Київської міської державної адміністрації.

Усе начебто зрозуміло. Але чомусь у свідомості наших громадян зміцнилося уявлення, що ОСББ — це «самопальний» ЖЕК. І небезпідставно. Деякі ОСББ справді беруть на себе функції обслуговування будинку. І часто прогорають на цьому. Адже будь-яка діяльність потребує відповідних знань, навичок. І не тільки. У держави в особі райдержадміністрацій і підпорядкованих їм комунальних ЖЕКів свої усталені відносини з податковими органами і з монополістами — міськводоканалом, міськгазом, міськенерго. І новому гравцеві дуже важко вписатися в цю гру. Тому і приватних ЖЕКів створюється в країні дуже мало.

Петро Пантелєєв стверджує: «Ми зараз бачимо своє завдання не в створенні ідеальних умов для ринку комунальних послуг, а в створенні самого цього ринку. Його просто немає. ОСББ повинні мати вибір. Вони повинні самі вирішувати, хто їх обслуговуватиме — державні ЖЕКи, приватні управляючі компанії чи приватні ЖЕКи. Об’єднання повинно мати можливість скористатися більш вигідною пропозицією. Коли з’явиться вільний ринок таких послуг, оператори ринку почнуть конкурувати, і сама якість обслуговування стане набагато кращою».

Юрій Курінний, голова однієї з київських райдержадміністрацій — Голосіївської, раніше очолював приватний ЖЕК. Нині у його віданні державні ЖЕКи району. Тож проблему ЖКГ вивчив не лише з усіх боків, а й із середини. Він вважає, що лише з повсюдним створенням ОСББ припиниться одвічне протистояння державного ЖЕКу та мешканців. «Працівники ЖЕКу ненавидять мешканців, мешканці ненавидять ЖЕК. Дайте можливість мешканцям самим вибирати, хто і як обслуговуватиме їхній будинок. Може, їм не потрібні двірники та прибиральниці, а вони захочуть з якоюсь періодичністю наймати клінінгову компанію для прибирання будинку та прилеглої території. Можливо, так буде не тільки чистіше, а й дешевше», — зазначає він.

Люди не хочуть?

Що ж заважає створенню ОСББ? Олександр Сергієнко, директор аналітико-дослідного центру «Інститут міста», вважає так: у тому, що ОСББ не створюються, отже, і ринок альтернативних комунальних послуг не розвивається, винні самі мешканці, яких влаштовує поточний стан справ. Нехай буде все, як є, аби їх не турбували. Він згадує, як кілька років тому КМДА організовувала в кожному будинку громадські слухання щодо тарифоутворення: «З мого будинку прийшло п’ять осіб. Це показує інтерес населення до такого роду питань. Здавалося б, питання стосується твоїх грошей, прийди, послухай, посперечайся. Але ні, це ж потрібно докласти зусиль, одне місце відірвати від дивана. А потім, отримавши нові платіжки, ми всі обурюємося. Люди дуже інертні. Але навіть якщо ці об’єднання буде створено, хто сказав, що вони будуть ефективними? Керувати таким величезним колективом практично неможливо, там навряд чи можна буде дійти якоїсь згоди».

Отже, причина того, що на комунальному просторі безроздільно панують державні ЖЕКи, — лінь і байдужість мешканців. А ще їх правова необізнаність. Адже ЖЕК не просто так надає нам комунальні послуги, а з нашої згоди. Вам приносив двірник договір із ЖЕКом на підпис? Приносив. Підписали? Звичайно. А навіть якщо не підписали, договір усе одно починає працювати з того моменту, як було оплачено першу ж квитанцію після приходу двірника з папером. Сплативши квитанцію, ви погодилися з умовами договору. І він автоматично набув чинності. І тепер жоден суд не стане на ваш бік, якщо ви надумаєте доводити, що ніякого договору не укладали, а послуги вам нав’язали. Тож саме підписання договору зовсім не обов’язкове, воно має, зі слів Олександра Сергієнка, «ритуальний характер».

Директор «Інституту міста» вважає, що єдиний спосіб обмежити свавілля ЖЕКів — відстежувати, на які цілі було витрачено сплачені за квитанціями гроші, які послуги справді надавалися, а які — ні. І через суд вимагати повернення грошей за ненадані послуги. Але поки що це практично неможливо з огляду на непрозорість діяльності ЖЕКів. Якщо на законодавчому рівні приймуть норму, що зобов’язує ЖЕКи раз на рік звітувати перед мешканцями про виконану роботу, контролювати роботу обслуговуючої організації стане реальніше. А в особливо пильних мешканців з’являться підстави для написання заяв до правоохоронних органів про розкрадання коштів.

Підґрунтя для ОСББ

І все ж, незважаючи на інертність суспільства, окремі ОСББ створюються. І деякі з них діють досить успішно. Як правило, успішними є такі об’єднання в нових будинках. Там, де мешканці заплатили за свої квартири чималі гроші і кровно зацікавлені в тому, щоб їхнє житло якомога довше залишалося «свіжим». Жителі таких будинків найчастіше — молоді та активні люди, що легко приймають новації та вміють рахувати гроші. Людина, яка змогла заробити гроші на нову квартиру, як правило, розуміє, що таке ефективність. А великі забудовники, найчастіше, розуміють, що можуть заробити гроші не лише на продажу будинку, а й на його обслуговуванні. До того ж свій ЖЕК при житловому комплексі — це додатковий плюс до іміджу забудовника. Мовляв, будуємо так добре, що не страшно самим і обслуговувати. Воно й справді, новий будинок (якщо, звичайно, його побудовано з дотриманням усіх будівельних норм) обслуговувати і легше, і приємніше, ніж піввікову п’ятиповерхівку. Хоча, за свідченням Вікторії Погорєлової, голови ОСББ з промовистою назвою «Мотор» (орган самоврядування будинку № 3А на вул. Підвисоцького в Києві), можна гідно утримувати і хрущовку на 45 квартир. Було б бажання.

Як працює приватний ЖЕК

Голова приватного ЖЕКу житлового комплексу «Паркове місто» Володимир Прохоренко каже, що своєю роботою дуже задоволений. Приватний ЖЕК і державний — це як небо і земля. Основна відмінність — в ефективності господарювання.

«По-перше, в нас немає всієї цієї надбудови — управляючої компанії, дирекції або чогось подібного. Всі фінанси стікаються до нас, а ми намагаємося розумно ними розпоряджатися. У нас у штаті 25 осіб, ще троє працюють за договором. Зайвих людей немає, роздувати штат недоцільно. Зате тим, хто у нас працює, платимо гідні зарплати. Двірники, наприклад, заробляють по 4200 грн. Але й територія, яку вони прибирають, у півтора разу більша, ніж та, що виділяється двірнику в державному ЖЕКу. Керівництво — я і головний інженер, є в нас головний бухгалтер, його заступник і бухгалтер. І все, цього достатньо. У нас немає майстрів, як у державному ЖЕКу. Це не позначається на якості послуг і швидкості реагування — диспетчерська працює цілодобово, завжди на місці чергова бригада. Якщо потрібні якісь роботи, що ми своїми силами не можемо зробити, то шукаємо відповідну компанію, яка оперативно, недорого і якісно виконає це завдання», — розповідає Володимир Прохоренко.

Водночас приватний ЖЕК не економить там, де це нераціонально. Наприклад, коли в будинках мешканці почали масово робити ремонти, возити в ліфтах оздоблювальні матеріали, з’явився в ЖЕКу ліфтер, який акуратно перевозив ці вантажі. Платити йому зарплату було вигідніше, ніж потім лагодити пошкоджений ліфт.

Проте є у приватного ЖЕКу ще одна суттєва відмінність від державного — ставлення до мешканців. «Ми розуміємо, що наші мешканці — ділові, зайняті люди. Їм ніколи ходити по кілька днів за якоюсь довідкою. Тому ми приймаємо їхні заявки по телефону або електронною поштою, а коли довідка вже у нас, повідомляємо мешканцеві, щоб підійшов за нею у зручний для нього час. Тому в нас немає черг, нервування. Оголошення обов’язково розсилаємо мешканцям електронною поштою. Ми намагаємося, щоб людина залишилася задоволеною нашим обслуговуванням. Буває, що ініціативна група мені дзвонить, домовляється про зустріч. Я цікавлюся, коли їм буде зручно прийти, підлаштовуюся під їхні можливості. Іноді доводиться жертвувати вихідним днем, затримуватися допізна на роботі, але у мене є пріоритет — мешканці. Вони — насамперед», — розповідає Володимир Прохоренко.

Не в грошах справа...

Може скластися враження, що відмінність хорошого обслуговування і поганого — в тарифах. Звичайно, різниця є, але вона незначна — в межах 1 грн за квадратний метр площі житла (є, звичайно, і винятки, наприклад, висотки, обладнані додатковими насосами і ліфтами, які потребують набагато більших експлуатаційних витрат). Більш того, є державні ЖЕКи, які обслуговують мешканців досить добре за тими самими державними тарифами.

Мабуть, справа не в грошах, а знову ж таки, в горезвісному людському факторі, у ставленні до своєї роботи, до людей.

Наостанок хочу навести невеликий приклад. Вікторія Погорєлова розповіла, як кілька років тому в її мікрорайоні якісь вандали підпалювали ночами щитки в під’їздах. Починали горіти дроти, мешканці вискакували з квартир і гасили пожежу. В одну ніч підпалили щитки в двох будинках — у тому, в якому управляє «Мотор» і який обслуговується приватниками, і в звичайному жеківську будинку. «Мотористи», загасивши пожежу, повідчиняли вікна на сходах, щоб провітрити. А мешканці іншого будинку просто повибивали «загальні» вікна. Вікторія каже, що люди з її будинку розуміють: по-перше, вибите вікно — це холод у під’їзді, по-друге, це зайві витрати на скління. А мешканці будинку, який обслуговується ЖЕКом комунальної форми власності, з цього приводу, як то кажуть, не заморочуються. Хоча є й інше пояснення: у багатьох жеківських будинках вікна просто не відчиняються...

ОСББ - потрібна і корисна річ. Вони повинні існувати, адже тільки таким чином мешканці багатоквартирних будинків зможуть обирати організацію, що буде обслуговувати їх будинок. І приватні ЖЕКи, безумовно, повинні створюватися. А це стане можливим лише за умови, що вони зможуть конкурувати з державними ЖЕКами щодо кількості та вартості наданих послуг. Іншими словами, коли отримають можливість укладати договори з водоканалами, сміттярами тощо і на тих самих умовах, що й звичайні ЖЕКи (розцінки, обслуговування з відтермінуванням платежу і таке інше). Чого не відбувається насправді. Тобто держава, дозволивши приватним компаніям надавати комунальні послуги, не вжила жодних заходів, аби їх підтримати, зробити їх вихід на ринок конкурентоспроможним. Відповідно, споживачеві нема з чого вибирати. Або державний ЖЕК, або ... державний ЖЕК.