Новости
Ракурс

Окончание срока действия ипотечного договора и связанные с этим правовые последствия

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке» ипотека прекращается, в частности, в случае прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора. У практикующих юристов возникают неоднозначные вопросы по поводу альтернативности приведенных оснований прекращения ипотеки и универсальности второго из них.

Loading...

Статьей 1 соответствующего закона определено, что ипотека — вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, остающимся во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим законом. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 11 Гражданского кодекса Украины, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в частности, договоры и другие сделки.

Ипотека возникает на основе договора, закона или решения суда, носит производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до истечения срока действия ипотечного договора (ч. 1, 5 ст. 3 Закона Украины «Об ипотеке»). Согласно толковому словарю, союз «или» употребляется для обозначения того, что из ряда перечисляемых предметов (явлений и т.п.) возможен только один. То есть уже при определении законодателем порядка возникновения и применения ипотеки (ст. 3 закона) наряду с ее производным характером от основного обязательства (связанности с ним) закладывается альтернативность ее действительности: как до прекращения основного обязательства, так и до истечения срока действия ипотечного договора.

В ч. 1 ст. 628 Гражданского кодекса Украины указано, что содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими, и условия, являющиеся обязательными в соответствии с актами гражданского законодательства. Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 638 Гражданского кодекса Украины, существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Существенные условия договора ипотеки определены в ст. 18 Закона Украины «Об ипотеке», перечень которых является исчерпывающим.

Среди определенных приведенной нормой существенных условий договора отсутствует императивное предписание об обязательном определении сторонами срока действия ипотечного договора.

Из анализа этих норм следует, что законодательством не установлена обязанность сторон согласовывать срок действия соответствующего договора. При этом в ч. 2 ст. 6 Гражданского кодекса Украины указано, что стороны имеют право урегулировать в договоре, предусмотренном актами гражданского законодательства, свои отношения, не урегулированные этими актами.

Более того, в отличие от Гражданского кодекса УССР, в котором приоритет в регулировании общественных отношений отдавался законам, подзаконным нормативно-правовым актам, а уже потом применению подлежали договор и требования, обычно предъявляемые к договорным отношениям (например, обычаи делового оборота), Гражданский кодекс Украины на первое место среди регуляторов гражданских отношений в целом и отношений, складывающихся при исполнении обязательства, в частности, поставил именно договор.

Указанная альтернативность при отсутствии закрепления в нормах закона конкретных случаев или ограничений, связанных с этим, дает основания утверждать, что Закон Украины «Об ипотеке» предоставляет соответствующее право на установление срока действия ипотечного договора на усмотрение его сторон, ограничиваясь установлением в ч. 1 ст. 17 закона соответствующих последствий.

Наличие договоренности сторон о сроке действия ипотечного договора влияет на основания прекращения ипотеки, поскольку ч. 5 ст. 3 Закона Украины «Об ипотеке» определен альтернативный период действительности ипотеки — или до выполнения основного обязательства, или до окончания срока действия ипотечного договора. Аналогичные основания закреплены в ч. 1 ст. 17 названного закона. Особенностью применения такого основания прекращения ипотеки, как окончание срока действия ипотечного договора, является наличие в договоре срока его действия, ведь невозможно истечение срока, который не установлен.

Таким образом, определенное в ч. 1 ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке» основание прекращения ипотеки — «окончание срока действия договора» не носит универсальный характер, а лишь применяется к договорам, содержащим согласованный в порядке ст. 251, 252 Гражданского кодекса Украины срок действия. В пределах срока действия ипотечного договора существует субъективное право ипотекодержателя и субъективная обязанность ипотекодателя, по истечении которого они прекращаются. То есть с окончанием этого срока (который является преклюзивным) никаких действий по реализации своего права согласно договору ипотеки, в том числе применения судебных мер защиты своего права по договору ипотеки (путем подачи иска), ипотекодержатель совершать не может.

Отсутствие согласованного сторонами срока действия ипотечного договора свидетельствует о бессрочности его действия и исключает его прекращение в связи с окончанием срока действия договора согласно ч. 1 ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке». Приведенная позиция подтверждается также заключением, изложенным в постановлении Верховного суда Украины 22 октября 2014 года по делу №6-153цс14, согласно которому в случае установления сторонами даты, до которой действует договор ипотеки, он является заключенным бессрочно, а значит, ипотека может быть прекращена на основании п. 1 ч. 1 ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке» не иначе, как с прекращением основного обязательства.

Итак, ипотека может носить как срочный, так и бессрочный характер.

Как правило, в ипотечных договорах стороны указывают, что такой договор действует до полного исполнения обеспеченного обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 251 и ч. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Украины, сроком является определенный период во времени, с окончанием которого связано действие или событие, имеющее юридическое значение, и определяется он годами, месяцами, неделями, днями или часами, а не ссылкой на событие, которое должно наступить. Указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, определяется срок — определенный момент во времени, с наступлением которого связано действие или событие, имеющее юридическое значение.

Ссылка на полное выполнение основного обязательства не является событием, которое должно неизбежно наступить, а скорее является событием, возможность наступления которого является вероятной, то есть не соответствует закрепленному в норме критерию «неизбежности». Поэтому в понимании предписаний ст. 252 Гражданского кодекса Украины ссылка на полное выполнение обязательства в обоснование срока действия договора не является сроком. Следовательно, условие договора (в том числе ипотечного) о его действии до полного выполнения обеспеченного обязательства не является установлением сторонами срока действия данного договора.

Аналогичной правовой позиции о применении предписаний ст. 251, 252 Гражданского кодекса Украины придерживается Верховный суд Украины, что следует из его постановлений от 17 сентября 2014 года по делу №6-53цс14, от 17 сентября 2014 года по делу №6-6цс14, от 21 мая 2012 года по делу №6-68цс11, а также из постановления Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел №5 от 30 марта 2012 года. Согласно перечисленным постановлениям, ссылка на полное выполнение должником своих обязательств перед банком не является установлением сторонами срока действия договора, поскольку не соответствует понятию срока в понимании ст. 251, 252 Гражданского кодекса Украины.

Итак, наличие единой формулировки относительно срока действия ипотечного договора до полного выполнения обеспеченного обязательства не говорит о согласовании сторонами срока действия договора, что исключает прекращение ипотеки по такому договору на основании ч. 1 ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке» в связи с окончанием срока его действия. Срок действия договора, по которому возникло основное обязательство (как правило, кредитное), или срок возврата средств по нему не является сроком действия ипотечного договора, поэтому его наступление не влечет за собой предусмотренных ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке» последствий.

К другим не распространенным на практике случаям относятся договоры ипотеки, в которых сторонами согласована конкретная дата окончания договора или которые содержат альтернативные положения о его действии до конкретной даты или до полного выполнения обеспеченных обязательств.

Как было отмечено выше, формулировка положения договора о сроке его действия до прекращения обеспеченного обязательства не соответствует понятию срока в понимании ст. 251, 252 Гражданского кодекса Украины, а потому не создает правовых последствий относительно согласования срока действия договора. Таким образом, юридические последствия в части установления срока действия договора порождают только его положения, содержащие конкретную дату его действия.

С наступлением такой даты на основании ч. 5 ст. 3 и ч. 1 ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке» прекращается действие ипотеки, независимо от выполнения основного обязательства, в обеспечение выполнения которого заключен договор, ведь указанное основание прекращения ипотеки является альтернативой прекращения основного обязательства.

На основании изложенного выше можно отметить, что положение ч. 5 ст. 3 и ч. 1 ст. 17 Закона Украины «Об ипотеке» в контексте прекращения ипотеки вследствие истечения срока действия ипотечного договора имеет место исключительно при условии согласования сторонами в соответствующем договоре срока его действия.


Заметили ошибку?
Выделите и нажмите Ctrl / Cmd + Enter