Дуся, нас залили соседи сверху!

Квартиру затопило. «Подняв голову к потолку, она вдруг увидела, что он на глазах у нее меняет свой белый цвет на какой-то мертвенно-синеватый. Пятно расширялось на глазах, и вдруг на нем набухли капли. Минуты две сидела домработница, дивясь такому явлению, пока, наконец, из потолка не пошел настоящий дождь и не застучал по полу. Тут она вскочила, подставила под струи таз, что нисколько не помогло, так как дождь расширился и стал заливать и газовую плиту, и стол с посудой». 

Забавная цитата из романа Булгакова совсем не кажется такой уж забавной тем, кто попал в подобную ситуацию. Представьте: вы собирали деньги, неспешно обдумывали, как подогнать жилище «под себя», любовно обустраивали каждый уголок — и тут с потолка обрушивается потоп, уничтожающий плоды ваших трудов! К несчастью, такая ситуация довольно обычна для многоквартирных домов. Чаще всего она разрешается частным образом, полюбовно, если, конечно, обе стороны — нормальные ответственные люди. Залил? Виноват? Помоги решить вопрос с ремонтом.

Но случается, увы, что подобные конфликты доходят и до суда. Кто должен доказывать свою правоту?

Тут нужно сказать, что «дела о залитых квартирах» можно условно разделить на две группы. Первая — виноват жилец сверху. Уснул, уехал, не закрыл краны... Бывает. Но бывает и так, что подобные дела доходят аж до Верховного суда.

В одной такой истории, случившейся в 2014 году, точка была поставлена всего несколько месяцев назад, что делает ее показательной. Человек обратился в суд с иском о возмещении убытков из-за залитой квартиры. Суд первой инстанции иск удовлетворил, ссылаясь на ст. 1166 ГК Украины, согласно которой ответчики должны были доказать, что не виноваты в инциденте. Однако ответчики подали апелляцию на такое решение, и апелляционная инстанция решение отменила.

Почему? Разбираем ошибки. Непосредственно после «бытовой катастрофы» не был составлен акт с привлечением представителей организации, обслуживающей дом. Акт составили аж через полгода после возможного повреждения имущества. В акте отсутствует не только точная дата затопления, но и причины, и последствия «бытовой катастрофы». А стало быть, жильцы сверху не могут подать четкие доказательства своей невиновности.

С этим согласился в итоге и Верховный суд, отметив, что ст. 60 Гражданского процессуального кодекса предусматривает: истец должен в первую очередь доказать сам факт залития. Для этого — внимание! — нужны: комиссионный акт, составленный при участии представителей обслуживающей организации, который бы зафиксировал сам факт затопления, а также доказательства причин происшествия и размеров нанесенного ущерба. И только после предоставления этих документов в суд уже у ответчика должна болеть голова — как доказать, что он не виноват.

А такие случаи — когда ответчик не виноват — тоже бывают. Это уже вторая группа дел, и разбираться с ними сложнее. Приведу пример из собственного опыта: в первые несколько лет в квартире, купленной в относительно старом доме, к нам время от времени приходили нижние жильцы, жалуясь на то, что у них в ванной по стенам и потолку течет вода. Убеждались, что у нас в ванной было сухо, и уходили задумчивые... К счастью, наши соседи — приличные люди, скандалов не устраивали, и в итоге совместными усилиями мы добились того, что жилконтора починила дырявую трубу, которая и была виновницей протечек.

А вот похожее дело из Харькова. В многоквартирном доме залило квартиру, был составлен соответствующий акт, подготовленный представителями коммунального предприятия, на балансе которого находился дом. Согласно выводу судебной строительно-технической экспертизы определена и сумма ущерба — почти 16 000 грн.

На основании этих документов владелец квартиры обратился в суд с иском. К сумме ущерба он добавил еще 5000 грн морального ущерба и 3000 — стоимость проведенной экспертизы, итого 24 000 грн.

Кроме этих документов суду был предоставлен договор, согласно которому между коммунальным предприятием, на балансе которого находился дом, и исполнителем услуг (в данном случае коммунальным предприятием «Харьковские тепловые сети») был заключен договор по обслуживанию внутридомовых сетей центрального отопления и горячего водоснабжения в домах коммунальной собственности. Согласно договору, исполнитель обязан был обеспечить исправность и работоспособность систем тепло- и водоснабжения.

Рассмотрев доказательства, суд решил, что ни коммунальное предприятие, на балансе которого находился дом (проще говоря, ЖЭК), ни хозяин квартиры сверху в происшествии не виноваты, а виновато именно КП «Харьковские тепловые сети». В итоге суд постановил удовлетворить иск частично, причем под «частично» подразумевалось то, что сумма морального ущерба составила не 5000, а 3000 грн. Что тоже, согласитесь, неплохо.

Итак, что делать, если:

Вас залили. «Необходимо как можно скорее юридически зафиксировать факт залития, — говорит Тарас Уманец, юрист, специалист по хозяйственному праву. — Для составления соответствующего акта нужно пригласить представителей организации, обслуживающей дом, и соседей, которые засвидетельствуют то, в каком состоянии находится ваша квартира. По опыту могу сказать, что представители ЖЭКов очень неохотно соглашаются на составление акта, потому что для них это дополнительные административные и юридические хлопоты. Но отказать вам они не имеют права, поэтому настаивайте на своем. В крайнем случае в ЖЭК можно обратиться письменно, зарегистрировав это обращение, а потом составить акт самостоятельно, с привлечением свидетелей-соседей. Для составления иска необходимы также выводы судебной строительно-технической экспертизы. Это платная услуга, но сумму, потраченную на проведение экспертизы, компенсируют по решению суда (разумеется, в случае, если суд примет решение в вашу пользу)».

Вы залили. «В случае, если причиной залития стали неисправности в сети тепло- или водоснабжения, вам необходимо найти ответственных за исправную работу сетей, — продолжает Тарас Уманец. — Для этого в первую очередь нужно обратиться в обслуживающую дом организацию и затребовать документы, которые закрепляют эту ответственность за соответствующим коммунальным предприятием. Также нужно провести независимую техническую экспертизу, которая подтвердит, что причиной инцидента стала именно неисправность сетей. Если в суде будет доказана вина предприятия, обслуживающего их, то стоимость такой экспертизы будет вам возвращена за счет виновного».