Новый закон о ЖКУ: у потребителей — ответственность, у поставщиков услуг — права

Помимо политико-экономических волн страну периодически накрывает и коммунальными штормами. То тарифы в который раз повышаются, не становясь в то же время более прозрачными, то правительство вновь подготовило нововведения в системе предоставления субсидий, то вообще пообещали их монетизировать — но где возьмут на это деньги, не сказали. То снова позаботились об интересах монополистов в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, пытаясь заставить граждан устанавливать общедомовые счетчики на воду и тепло — мол, за рубежом это нормальная практика.

А с 10 июня должен заработать принятый в конце прошлого года закон «О жилищно-коммунальных услугах», который вместе с тремя другими законами — «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», «Об энергетической эффективности зданий» и «О коммерческом учете коммунальных услуг» — и является той реформой жилищно-коммунальной сферы, которая якобы способна нормализовать отношения между потребителями и поставщиками услуг по европейскому образцу. А вот что мы в наших реалиях получим на самом деле — большой вопрос.

Основа основ — договорные отношения

Главное нововведение закона, которое должно заработать уже с июня этого года, заключается в том, что предоставление жилищно-коммунальных услуг будет осуществляться только на договорных условиях. В договоре должны быть указаны перечень услуг, требования к их качеству, права и обязанности сторон, цена и порядок оплаты услуги, ответственность сторон, а также порядок и условия внесения изменений в договор (в том числе стоимости услуги) и срок его действия, порядок пролонгации и условия расторжения. Кроме этих могут быть и другие позиции, но их нужно будет согласовать между сторонами.

Если раньше жители домов прежде всего жаловались на то, что им навязывают определенные условия договоров, а вот инициировать изменения возможности не дают (законодательно не предусмотрено, чем поставщики услуг охотно пользуются), то со второй декады июня не только придется заключать соглашения, но и (по крайней мере теоретически) можно будет вносить предложения об изменениях в них.

В целом законом определены три модели договоров, из которых нужно будет выбирать. Первая — это договоры индивидуального характера, их заключают с каждым владельцем квартиры отдельно. Вторая — коллективные договоры, которые должны заключать объединения совладельцев, уполномоченные лица от имени всех совладельцев или управляющие. Кстати, рынок управляющих фактически не создан, так что это может стать серьезным препятствием на пути к реализации закона. И третья модель договорных отношений — договоры с коллективным потребителем, то есть с юридическим лицом (таким лицом может быть объединение совладельцев многоквартирных домов).

ЖЭКи управляющими компаниями автоматически не станут

Несмотря на то, что начало действия закона было отложено на полгода (глава государства подписал его в декабре), этого времени оказалось недостаточно, чтобы наработать необходимые подзаконные акты. «Из трех десятков нормативных документов, без которых он будет просто бумажкой, для обсуждения и внесения предложений обнародовано не более пяти, — объясняет «Ракурсу» начальник Управления развития жилищно-коммунального хозяйства Департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры Киевской горгосадминистрации Вера Радченко. — А чтобы качественно создать хотя бы один документ, нужно минимум полгода: каждый из них должны согласовать заинтересованные министерства и ведомства. Поэтому, скорее всего, в июне все пока останется так, как есть сейчас. В тех домах, которые еще не определились с управляющими, и дальше будут работать ЖЭКи. Единственное новшество, которое может заработать, — теперь не будет услуги по содержанию дома и придомовой территории (то, что раньше люди называли квартплатой), а вместо этого введут услугу по управлению. Причем она будет договорная — орган местного самоуправления тарифы на нее не утверждает».

По словам Веры Радченко, самая большая сложность в том, что никто пока не понимает, как это регулировать. Причем эта услуга (а она определяется законом как жилищная) включает в себя уборку, вывоз мусора, содержание лифтового хозяйства. «То есть все, что сейчас входит в состав услуги по содержанию, — уточняет чиновник. — Но чем они отличаются, мне пока ни один эксперт не смог объяснить. Поэтому для того чтобы понять, в чем разница, ждем подзаконных актов Минрегиона. А поскольку орган местного самоуправления эту услугу теперь не регулирует, то непонятно, как люди будут договариваться, какие критерии оценки будут у управляющей компании. Цены будут отличаться в каждой компании, но как между ними выбирать, кто будет работать качественнее, кто более честный? Понятное дело, что все захотят дешевле. Но будет ли то, что дешевле, в то же время качественным? И как потом решать спорные вопросы, кроме как через суд (а суды и так перегружены, поэтому рассмотрение дел будет затягиваться), законодатель ответа не дал».

Эта противоречивая норма — одна из самых острых, с которыми люди могут столкнуться уже летом. «Однако пока особо волноваться не стоит, — успокаивает украинцев председатель Союза владельцев жилья Украины, экс-министр по вопросам ЖКХ Алексей Кучеренко. — Если все будет идти так, как сейчас, этот закон может постигнуть судьба подобных документов, которые ранее уже были приняты нашими реформаторами-теоретиками без привязки к реальности. С чем люди могут столкнуться уже с 10 июня? Прежде всего с тем, что все мы до 10 числа — согласно этому закону — должны определиться, кто же нам эту услугу управления, включая содержание дома и придомовой территории, будет предоставлять. Уже есть разъяснительное письмо Минрегионстроя о том, что старые ЖЭКи не смогут автоматически превратиться в управляющие компании — люди их должны выбрать. Причем не перевыбрать, а именно выбрать, потому что до сих пор ЖЭКи управляли нашими домами, но без нашей воли. А теперь мы должны выбрать себе нового управляющего и заключить с ним договор. А для того чтобы выбрать, нужно 50% голосов владельцев. Чтобы заключить договор, должно быть 75% голосов. Что будет, если мы этого не сделаем? На этот вопрос мне пока не дал ответа никто».

Алексей Кучеренко напоминает, что речь идет не только о том, что нет необходимых подзаконных актов. «Речь идет о типовом договоре на управление, о порядке контроля за качеством услуги по управлению, о порядке сертификации — очень много подзаконных актов нужно, чтобы нормализовать отношения потребителей с управляющими компаниями, — объясняет экс-министр ЖКХ. — Министерство разработать их вовремя просто не успевает. Но это только одна сторона медали. Не менее важна и неподъемная другая ее сторона — собственно собрание жильцов многоквартирных домов, на которых люди должны решать эти вопросы: на самом деле собрать всех владельцев вместе в наших реалиях, когда в лучшем случае половину квартир сдают в аренду, просто невозможно. Что делать в таких случаях, тоже никто не знает».

И снова о домовых счетчиках

Еще одна важная норма закона о ЖКУ — конкретизация, где именно потребители увидят взносы, которые с них планируют собирать. Эти взносы обозначены в другом законе, о коммерческом учете коммунальных услуг, согласно которому все высотки должны быть оснащены общедомовыми приборами учета воды и тепла: если раньше люди имели право их устанавливать, то теперь обязаны это сделать.

«Это подтверждает одно — уклон всех этих законов в сторону поставщика услуг, то есть монополиста, — отметил в комментарии для «Ракурса» директор исследовательско-аналитического центра «Институт города» Александр Сергиенко. — А ему все равно, сколько на самом деле потребили люди. Ему бы с общедомового счетчика снять показатели и разбросать лишнее между всеми жителями. Сейчас как все происходит? Если у вас в квартире счетчик, то вы платите по его показателям. Если в доме уже есть домовой прибор учета, то тем, у кого нет индивидуальных счетчиков, как раз и разбрасывают разницу между показателями домового и тем, что оплатили люди, у которых есть индивидуальные. А теперь всех хотят заставить платить за потери воды, тепла, за дырявые сети, воровство. За то, что у кого-то окна не утеплены, и т. п. Вот это ключевое противоречие, которое я называю индивидуальное потребление и коллективная ответственность, закон не решает. Будут ли люди платить за лишние кубометры воды, которые они не потребляли? Вряд ли. И там есть много других нюансов, которые не регулирует этот закон, поэтому он в принципе мертворожденный, потому что в таком виде просто не сможет заработать».

Основное противоречие, объясняет эксперт, заключается в том, что люди до сих пор платили за соответствующие счетчики в составе тарифа. Сейчас 50% многоквартирных домов уже оснащены общедомовыми счетчиками тепла. А вот остальным жителям, согласно закону, придется устанавливать эти приборы за свой счет. Закон предусматривает, что размер взносов за установление коммерческих (домовых) узлов учета будет определяться для каждого здания индивидуально, зависеть от выбранной модели прибора и количества владельцев квартир. Пилюлю пытаются подсластить тем, что уплату взносов — по соглашению сторон — можно растянуть на пять и более лет. Причем эти расходы не единственные, которые законом возложены на жителей: людей хотят заставить также платить за обслуживание и замену домовых приборов учета.

«Украинцы понимают, что в этом случае никакой ответственности монополиста нет, — продолжает Александр Сергиенко. — А единственный способ контроля качества при получении монопольных услуг (это холодная и горячая вода и отопление) — установление счетчиков. Причем счетчиков, фиксирующих также и качественные показатели, то есть температуру воды. Вот тогда еще можно о чем-то говорить, потому что в таком случае монополисту становится невыгодно предоставлять некачественную услугу, ведь счетчик не будет учитывать воду слишком низкой температуры. Но заставлять монополиста отвечать за качество предоставляемых им услуг нужно через нормативную базу».

«Такую прорву воды краны не в состоянии пропустить!»

Проанализировав важнейшие нововведения, которые должны быть внедрены законом о ЖКУ (охватить в одном материале все его нюансы просто невозможно, поэтому чуть позже «Ракурс» к этой теме вернется), расскажу реальную историю коммунальных перипетий жителей одного из столичных домов. Речь идет о небольшой пятиэтажке — всего на 30 квартир — на улице Гончарова, массив Нивки. Этот дом давно оснащен общедомовым счетчиком воды, а разница между тем, что показывал прибор, и суммой кубов, которая выходила после подсчета потребленного его жителями, ежемесячно составляла 1500 кубометров. Однако куда девалось немаленькое озерцо воды, никто объяснить не мог.

Что интересно, специалисты, которые разбираются в тонкостях системы водоснабжения, понимали, что сами жители потребить столько просто не могли физически. Если провести нехитрые подсчеты, то получается, что каждая квартира — кроме того, что реально использовала в соответствии с индивидуальными счетчиками воды, — должна была платить еще за... 50 кубометров. Сантехник на вопросы жителей только разводил руками: мол, такую прорву воды краны, даже если во всем доме они будут открыты 24 часа в сутки, пропустить не в состоянии.

«Наш дом кооперативный еще с советских времен, и есть свой аналог ОСМД, — рассказал «Ракурсу» Юрий В., один из его жителей. — Однако куда мы только ни обращались, какие комиссии — и из района, и из города — к нам ни приходили, причину найти не могли, потому что в действительности никто не хотел искать. Смотрели на показатели домового счетчика и говорили: ищите, кто ворует. Как это должны делать жители, никто не объяснял. Так продолжалось года три, пока мы не решили отключить домовой бойлер, чтобы проверить саму систему подачи горячей воды. И выяснилось, что прогнили трубы с теплоносителем, и холодная вода, где давление намного выше, чем в трубах с теплоносителем, попадала в эту систему».

По словам Юрия, чтобы исправить ситуацию, им надо было полностью заменить котельную систему обогрева. «К сожалению, таких бойлеров уже не выпускали — дом сдан в эксплуатацию еще в 1973 году, — продолжает мужчина. — Но только для того, чтобы нам разработали проект под новое оборудование, дом должен был заплатить 150 тыс. грн, то есть по 5000 на квартиру. Учитывая, что доллар тогда был по 8 грн, получалось, что только на бумаги каждая квартира должна выложить по 625 долл., а еще пришлось бы тратиться на само новое оборудование. И где гарантия, что все владельцы квартир согласились бы платить? Поэтому многие решили установить бойлер в квартире, и с тех пор горячей воды в нашем доме нет вообще».

На фоне планируемых нововведений возникает один, но очень важный вопрос: как будут решаться похожие проблемы (а в том, что они будут, учитывая возраст жилищного фонда, сомневаться не приходится), когда многоэтажки будут заставлять устанавливать домовые приборы учета? Напомню, по закону все это должно быть сделано за счет самих жильцов. Но кто-то реально верит в то, что у людей, которые едва сводят концы с концами и вынуждены просить у государства жилищно-коммунальные субсидии, вдруг найдутся деньги на то, чтобы ремонтировать те же домовые системы обогрева воды или еще какие-то сети? И что мы получим в таком случае: еще один тупик, или законодатели учтут проблемы (во что тоже плохо верится) и исправят свои собственные огрехи, то есть внесут в законы поправки? Так не лучше ли сделать это сейчас, пока не разбалансировали тот механизм, который еще хоть как-то работает?

Мария ХВОЩ