Жилищно-коммунальные услуги: пеня не за горами, абонплата не за долами?

До своеобразного дедлайна для сферы жилищно-коммунальных услуг осталось меньше месяца: 10 июня должен почти на полную силу заработать закон «О жилищно-коммунальных услугах», который, по мнению власти, способен навести порядок в сфере ЖКХ. Но план организации подготовки необходимых нормативно-правовых актов Кабмин утвердил только в марте. А чтобы имплементировать закон, по словам экспертов, нужно разработать почти три десятка подзаконных актов, на согласование каждого из которых обычно уходит до полугода.

В то же время уже сейчас понятно, что в июне даже самым инертным украинцам, которые не спешат создавать ОСМД или еще каким-то образом брать на себя ответственность за многоэтажный дом как общую собственность, следует ожидать первых изменений.

В Минрегионе, который, кстати, и отвечает за создание пакета подзаконных актов, напоминают: до 10 июня жители каждого многоэтажного дома обязательно должны провести общее собрание, на котором определиться, как они планируют управлять своим совместным имуществом. И предупреждают: если не определятся, в игру должно будет вступить местное самоуправление — и провести конкурс на каждый дом для управляющих компаний. А для этого прежде всего обнародовать состояние многоэтажек. Управляющие же компании, которые примут участие в конкурсе, должны в свою очередь предложить собственную цену для обслуживания каждого дома.

По словам начальника Управления жилищной политики профильного министерства Светланы Старцевой, этот процесс довольно сложный, и не все понимают, как в городах должны проходить конкурсы — целыми кварталами, лотами или отдельными домами. При этом эксперты напоминают о еще одной сложности, которая может полностью перечеркнуть саму идею их проведения: в нашей стране до сих пор практически не создан рынок управляющих компаний. И люди, как отмечает начальник Управления развития жилищно-коммунального хозяйства Департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры Киевской горгосадминистрации Вера Радченко, не понимают даже, из кого выбирать. Ситуация может развиваться по двум сценариям: либо мы получим хаос в этой сфере, либо, что более вероятно, просто ничего не изменится. Однако чиновники настаивают: без управляющего дальше никак.

Кто такой управляющий и где его взять

По статистике, в нашей стране почти 150 тыс. многоэтажек. При этом только у 20% из них созданы объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). То есть 80% придется или в спешном порядке создавать ОСМД (и такая практика сейчас есть), или иметь дело с поиском управляющего. Раньше или позже, но, говорят в Минрегионе, делать это все равно придется.

Во-первых, надо понимать, кто такой управляющий. Как следует из закона, это физическое лицо — предприниматель, имеющее знания и опыт, чтобы быть менеджером для одного или для группы домов. Он обязан самостоятельно пройти профаттестацию или иметь в штате хотя бы одного наемного работника, прошедшего такую аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии, которая так и называется — менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов). Но критерии, которым должны соответствовать учреждения, аттестующие управляющих, Кабмин обязан определить до... января следующего года. А управляющие украинцам нужны уже сейчас.

Управляющие будут иметь право заключать от имени совладельцев коллективные договоры на оказание услуг, сдавать в аренду (также от имени совладельцев) чердаки и подвалы, организовывать текущий или капитальный ремонт высотки. Но все эти моменты в качестве дополнительных функций (основная — содержание дома и придомовой территории) обязательно должны быть прописаны в договоре между совладельцами и управляющим.

«Понятно, что полностью этот закон с 10 июня не заработает, — отметил в комментарии «Ракурсу» председатель Союза собственников жилья Украины, экс-министр по вопросам ЖКХ Алексей Кучеренко. — Скорее всего, управляющие компании, которые уже существуют или потихоньку создаются, сами пойдут к людям и начнут их убеждать, что справятся с управлением дома намного лучше коммунальных предприятий. Но поверят ли в это люди — большой вопрос».

Кстати, как уже писал «Ракурс» в статье «Новый закон о ЖКУ: у потребителей — ответственность, у поставщиков услуг — права», нынешние ЖЭКи автоматически стать управляющими компаниями не смогут: их должны переизбрать именно в такой роли на общедомовых собраниях совладельцев. То есть предприятия коммунальной собственности, которыми являются ЖЭКи, будут предлагать свои услуги наравне с другими управляющими компаниями.

Но большинство жителей многоквартирных домов в настоящее время беспокоит, будет ли повышаться квартплата. Как пояснила «Ракурсу» Вера Радченко, сделать это без ведома жителей теперь будет невозможно: «Услуга по управлению домом является договорной, и ее цена обсуждается на общем собрании совладельцев. Так, сейчас в Киеве в обслуживании управляющей компании города — более 8000 высотных жилых домов. Чтобы поднять тариф, придется идти к людям, собирать собрание, объяснять им каждую цифру, объясняя объективные причины для такого шага, а уже потом, если жители согласятся, повышать цену».

За работу управляющего тоже придется платить. Однако если эта работа жителей не удовлетворит, договор с управляющим можно расторгнуть, причем в одностороннем порядке. Разве что совладельцам придется предупредить его за два месяца письменно.

По словам чиновника КГГА, любой управляющий или управляющая компания — это посредник между жильцами дома и поставщиками услуг. Поэтому вопросы изменения тарифов будут возникать тогда, когда их будут поднимать поставщики услуг. «Например, подорожала электроэнергия или вода. За это же должен кто-то платить, — продолжает Вера Радченко. — Теоретически — именно жители дома, поскольку они пользуются этими услугами, а не управляющая компания. И если они не согласятся поднимать тарифы, то могут столкнуться с тем, что придется искать другую управляющую компанию, которая сможет найти выход из ситуации. Но в любом случае это будут договорные отношения, и люди должны осознать, что их дом — это их совместная собственность, и решения они должны принимать совместно. Однако такой механизм заработает не ранее чем через год, а то и позже — тогда, когда совладельцы научатся не только договариваться друг с другом, но и принимать совместные решения, не ожидая, что за них это сделает кто-то другой. Мы в столице уже два года подряд проводим в этом направлении разъяснительную кампанию, однако до сих пор далеко не все киевляне понимают: то, что находится за пределами их квартиры, принадлежит тоже им, а не ЖЭКу».

В Минрегионе отмечают: каждая многоэтажка в зависимости от состояния требует определенных затрат на ее обслуживание, и совладельцы сами на собрании должны определиться, хотят ли они жить в комфорте, ведь за это придется платить. Но здесь есть один важный момент: в старых домах большое количество пенсионеров (в среднем 50%), у которых просто нет на это денег.

Однако зачастую сталкиваются с неурегулированными в юридическом плане ситуациями и жители новых домов. Вот реальный пример, о котором киевлянка Екатерина Пихкало пишет в соцсетях: «Итак, есть 4 дома с придомовыми газовыми котельными. Домам меньше 10 лет. Хотят ли люди ОСМД? Хотят. Если бы не препятствия. Первое: сами котельные. Их использовало ООО от застройщика, тариф на тепло утверждала КГГА, амортизация в тарифе — 0 гривен. А прибыль начислялась вовремя. Сейчас встал вопрос: кто это будет ремонтировать? Людям говорят: все теперь сами. Этому ООО не перечислили деньги за субсидии по теплу (ну, и за придомовую территорию тоже). Поэтому они сказали, все — дальше сами. Чтобы решить проблему, мы обратились к юристам, и выяснилось: управляющего нанять — так нет нормативки. Если речь идет о законе о коммерческом учете, так там тоже нет нормативки. И вишенка на тортике: один из четырех домов с большим количеством ведомственных квартир (неприватизированных). Что это? А это до сих пор действует Жилищный кодекс УССР от 1983 года. Нам объяснили, что в таком случае министерство должно дать человеку квартиру, но брать с него арендную плату. Если в доме ОСМД/управляющий, тогда этот человек заплатит по платежке одно, а с министерства как с владельца возьмут остальное. Так вот, такого в нашей стране нет. Нет этой аренды государственных или коммунальных квартир. И поэтому ни у ОСМД, ни у управляющего баланс с такими квартирами не сходится. А тем более, если в составе ЖК своя котельная. И что делать с этой проблемой?»

И подобных ситуаций в Украине — множество. Что с этим делать, никто объяснить не может.

Не так страшна пеня, как абонплата?

Среди главных изменений, которые должны быть введены новым законом, — начисление пени, к которой мы снова вернулись, и абонентской платы, ставшей совершенно новым понятием. Что касается пени, то законом предусмотрено финансовое наказание за несвоевременную оплату ЖКУ в размере 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки. Если не погасить долг вовремя, то его сумма может увеличиться до 0,3% за месяц, а за год накапает до 3,6%. Но решит ли пеня проблему задолженности, которая увеличилась в три раза после несправедливого, по мнению рядовых граждан, повышения коммунальных тарифов?

«За первые месяцы этого года уровень платежей за жилищно-коммунальные услуги был чрезвычайно низким — около 70%. То есть получается, что две семьи платят, а третья — нет, — рассказал в комментарии «Ракурсу» директор Исследовательско-аналитического центра «Институт города» Александр Сергиенко. — Все это однозначно свидетельствует о том, что тарифы установлены неадекватно возможностям людей, и субсидии, которыми усыпили тех, кто возмущался слишком высокими ценами на ЖКУ, никого не спасают. Что касается пени, которую, кстати, вводят с 1 января следующего года, то она может дисциплинировать тех, кто и так платит за ЖКУ. А те, кто до сих пор не платил, на пеню не будут обращать внимания. Более того, они о ней могут даже не знать».

В КГГА отмечают, что в столичных многоэтажках, как правило, 20% жителей платят невовремя или и вообще имеет большую задолженность. «Даже если неплательщики начнут платить после введения пени, ее размер не покроет и того, что съела инфляция, — считает Вера Радченко. — Поэтому пеня на самом деле чисто символическая. А когда часть жителей не платит за услуги, поставщики услуг не имеют возможности обеспечить качественный сервис, потому что на это банально не хватает средств. И это лишь один из нюансов, которые новый закон вряд ли сможет урегулировать».

По словам Алексея Кучеренко, введение пени — не совсем справедливый подход к урегулированию проблемы, поскольку нет обратного механизма, который бы обеспечил наказание за некачественные услуги. И хотя в законе прописано, что совладельцы в случае предоставления им некачественной услуги могут жаловаться, эта норма, по мнению экс-министра ЖКХ, не заработает, потому что механизм слишком громоздкий и неудобный.

Что касается абонентской платы, то, как отмечает Вера Радченко, понять, что именно имеется в виду, можно будет только тогда, когда Минрегион разработает необходимые подзаконные акты. А пока речь идет прежде всего об абонентском обслуживании, предусматривающем собственно проведение расчетов, сбор информации по дому, ведение калькуляции, печать платежек. Обслуживание внутридомовых сетей, по словам Веры Радченко, будет заложено в тарифы, и пока что нет нормативных документов, которыми будет урегулирован этот вопрос.

Алексей Кучеренко объясняет: в настоящее время абонплата фактически спрятана в тарифах, а теперь ее планируют выделить. Правда, понять, из какого именно тарифа и сколько хотят выделить, можно будет только тогда, когда станет известен новый порядок тарифообразования.

«У нас любят скопировать что-то из зарубежного опыта, не учитывая при этом наших реалий, — добавляет Александр Сергиенко. — За рубежом невозможно представить, чтобы какой-то услуги не было — ведь компания заинтересована в ее предоставлении. А у нас получается парадоксальная ситуация. Летом, например, из-за больших потерь в сетях нерентабельно поставлять горячую воду — ее себестоимость возрастает втрое. Что делает монополист? Он просто перестает ее поставлять — и потому прошлым летом по меньшей мере половина киевлян сидела без горячей воды. Но если есть абонентская плата, то она будет начисляться. И как люди должны воспринимать такую ситуацию: воды горячей нет, а абонплату начисляют?»

Реально ли не платить за холодную воду из горячего крана

Есть еще одна норма, предусмотренная реформой жилищно-коммунальной сферы, которая вызывает непонимание и неприятие населения: отныне жители многоэтажек будут платить за горячую и холодную воду по показателям не квартирных, а домовых счетчиков (их, по закону о коммерческом учете, должны установить до 2 июля 2019 года). Люди опасаются, что им будут раскидывать, как говорится, за себя и за того парня, который не платит. Философия, заложенная в законе по этому вопросу, примерно такова: вы хорошо знаете своих соседей, поэтому можете на них повлиять, чтобы они платили вовремя.

«В нашем доме примерно такая же система введена давно, — рассказывает житель массива Нивки Сергей Юрченко. — Нам комендант кооператива раскидывает кубометры, не оплаченные злостными неплательщиками. И что мне делать — идти к ним ссориться? Поэтому у меня тоже растет долг, я плачу только за то, что потребляет реально моя семья, руководствуясь показателями квартирных счетчиков». И так, по словам мужчины, делают все в их доме, кто платит за жилищно-коммунальные услуги.

Киевляне в основном настроены однозначно: они будут платить только за то, что потребили реально, а не за мифические показатели домового счетчика, который еще надо установить за свои деньги.

Новым законом (ст. 28) предусмотрено, что потребитель с января 2019 года будет иметь право требовать штраф в свою пользу от поставщика некачественных услуг. Но иметь право — вовсе не значит иметь возможность его реализовать. «Это мертвая норма, поскольку она является калькой с советской системы, — объясняет Александр Сергиенко. — Согласно ей, надо вызвать комиссию, которая будет отбирать пробы, затем оформить и подписать акт-претензию, в итоге все растянется надолго и не даст никакого результата».

Специалисты общественной организации «Публичный аудит» также отмечают, что народные депутаты не решились четко прописать ответственность поставщиков за некачественные услуги. По словам ее руководителя, юриста Максима Гольдарба, независимые аудиторы предлагали ввести пеню, которую исполнитель должен заплатить потребителю за систематическое непредоставление (более двух раз в течение года), предоставление не в полном объеме или ненадлежащее качество коммунальных услуг, в размере двойной стоимости таких услуг. Вместо этого предоставитель услуг вправе самостоятельно, то есть по собственному усмотрению, проводить перерасчет и платить потребителю неустойку.

Органы местного самоуправления — вне игры

Кроме того, как отмечает Максим Гольдарб, законодатели лишили местные власти определенных рычагов влияния на размер тарифов и качество ЖКУ, хотя в условиях децентрализации должно было быть наоборот. «Этот закон направлен на то, чтобы сначала коммерциализировать сферу ЖКХ, а затем передать ее полностью в собственность монополий, когда имущество, до сих пор принадлежащее общине, переходит в частные руки», — говорит эксперт.

Представитель КГГА Вера Радченко тоже согласна с мнением, что органы местного самоуправления в соответствии с этим законом оказались вне игры: «Раньше была целая статья, определяющая полномочия органа местного самоуправления в предоставлении ЖКУ, и там также говорилось о защите интересов потребителей. Теперь этого не будет. Получается, что люди — даже в случае серьезных проблем — уже не смогут идти жаловаться в орган местного самоуправления. Совладельцам сказали: вам не нравится, например, управляющая компания — собирайтесь вместе и снимайте ее. Но кому-то не нравится, а остальным все равно. И будут ситуации, когда людям даже некуда пойти. То есть на соседей в суд они не будут подавать, а орган местного самоуправления с 10 июня может с чистой совестью сказать: извините, это не мои полномочия».

В КГГА считают, что нужно создать контролирующий орган в сфере ЖКХ — это может быть, например, жилищно-коммунальная инспекция, куда люди могли бы обратиться и получить практическую помощь. «Еще когда обсуждали будущий закон о ЖКУ на комитете Верховной Рады, мы настаивали, что будет много проблем, — рассказывает Вера Радченко. — Депутаты же говорили, что это не норма регулирования этого законопроекта — мол, здесь надо разрабатывать отдельный законопроект. Но, насколько я знаю, этот закон приняли, а о других никто и не вспоминает».

Кстати, председатель постоянной комиссии по вопросам ЖКХ и ТЭК Владимир Бондаренко на своей странице в Facebook написал, что в Киеве собираются всерьез взяться за решение проблем инфраструктуры: «Вскоре Киевсовет примет решение о принципиальном повышении качества жилищных услуг, действенном механизме контроля и неукоснительном предоставлении этих услуг своевременно и в полном объеме. Соответствующий проект решения приняла комиссия Киевсовета по вопросам ЖКХ. Им предусмотрено в течение двух месяцев провести публичное обсуждение реализации распоряжения КГГА о структуре и установлении тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий». По его словам, в ходе обсуждения киевлянам должны предоставить исчерпывающее экономическое обоснование повышения тарифов по каждой составляющей в отдельности.

О том, что надо получить согласие киевлян на это повышение, никто не вспоминает. А вот контролировать качество предоставления услуг в столице таки планируют: как сообщили депутаты Киевсовета, было решено создать специальное управление (инспекцию) самоуправляющегося контроля КГГА, которая раз в квартал будет отчитываться о своей работе. А пока КГГА при участии общественности в ближайшее время должна разработать и представить Киевсовету Комплексную программу принципиального повышения качества услуг по содержанию домов и сооружений, придомовых территорий и действенного механизма контроля за неукоснительным предоставлением жилищных услуг своевременно и в полном объеме. Облегчит ли это киевлянам переход на новую систему оплаты за ЖКУ, неизвестно. Как неизвестно и то, как это будет происходить в других населенных пунктах Украины.