Комунальники проти ОСББ: схема знищення об'єднань співвласників відпрацьовується у Черкасах

Майже двадцять років тому Верховною Радою було прийнято Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», і відтоді багато громадян впевнилися у тому, що бути справжнім хазяїном власного житла і територій навколо нього, не залежати від тиранії житлових контор «родом із СРСР» — вигідно і приємно. Можна знайти безліч прикладів того, як зі створенням ОСББ звичайні занедбані багатоповерхівки перетворювалися на комфортні сучасні помешкання завдяки тому, що кошти, які сплачували власники квартир, використовувалися розумно. Адже нові управителі будинку, які є також його мешканцями, не зацікавлені у тому, щоб кидати гроші на вітер. Тож ОСББ зазвичай прискіпливо вибирають компанії, які обслуговуватимуть будинки.

Зі свого боку, професійні компанії, які надають житлово-комунальні послуги, повинні конкурувати між собою, змагатися за клієнтів, надаючи їм якісні послуги за помірні гроші.

Здається, навіщо пояснювати ці елементарні речі?

Тому що є ще один шлях, як житлово-комунальна контора (ЖКК) може заробляти, без перебільшення, мільйони… майже нічого не роблячи. Для цього треба зробити два головні кроки: стати якщо не монополістом, то хоча б найбільшим гравцем на ринку. І другий — викрутити руки мешканцям будинків, щоб ті не мали змоги відмовитися від «послуг».

Історія боротьби, що вже третій рік точиться у Черкасах навколо комунальних послуг, може бути дуже корисною для кожного власника житла. І не лише тому, що ситуацію доведено до абсурду, а й тому, що у місті йде обкатка технологій вивертання кишень власників житла. І ці схеми, на жаль, можуть бути застосовані будь-де.

Дракон із сорока головами

Усе почалося навесні 2019 року, коли виконавчий комітет Черкаської міської ради провів конкурс на визначення управителя в багатоквартирних будинках, які до того часу не визначилися із своєю формою управління самостійно. Законодавство не встановлює критеріїв, як мають формуватися лоти, але по кожному будинку укладається окремий договір, тож найбільш логічним є формула, що кожен будинок іде окремим лотом. Але виконком вирішив інакше, і 848 багатоквартирних будинків було розподілено лише на чотири лоти, що повністю виключило можливість узяти участь у конкурсі невеликим компаніям і фізичним особам-підприємцям. Та й досить великі комунальні підприємства програли вщент одній приватній компанії — ТОВ «Сантехбудконструкція».

20 травня 2019 року заступник міського голови Черкас Людмила Бордунос підписала нібито від імені та в інтересах співвласників будинків 846 договорів із переможцем конкурсу.

Цікаво, що «велика компанія» на момент перемоги в конкурсі мала в штаті лише чотири особи. Але згідно з конкурсною документацією у неї в наявності була велика кількість усіляких вузьких спеціалістів і простих робітників комунальної галузі виключно завдяки договорам із… комунальними підприємствами міста. Так-так, із тими самими підприємствами, які зрештою програли в конкурсі і були змушені припинити свою діяльність. Робітникам комунальних підприємств через деякий час після конкурсу запропонували звільнитися «за власним бажанням» і працевлаштуватись у переможця, тож ТОВ «Сантехбудконструкція» більше ніщо не заважало працювати за договорами.

Далі — цікавіше. Вже наприкінці липня 2019-го мешканці будинків почали отримувати рахунки не від переможця конкурсу, ТОВ «Сантехбудконструкція», а від… 40 якихось нових компаній із дивними назвами ТОВ «Управлінська компанія «Нова якість» дільниця №… (1, 2, 3… 40), які нібито є правонаступниками ТОВ «Сантехбудконструкція» за відповідними договорами.

Тобто що таке управлінська компанія «Нова якість»? Багатоголовий дракон, що вилупився з тіла ТОВ «Сантехбудконструкція». Це ціла група компаній, які стали монополістами на ринку послуг з управління багатоквартирними будинками в місті Черкаси. Всі ці компанії мають по 10 тис. грн статутного фонду, розташовані за однією адресою, мають спільних засновників, одного директора на всіх, спільний абонвідділ, спільний PR-відділ (керувати яким запросили журналістку з найкращого в Черкасах місцевого видання), спільний сайт «Нова якість» (https://nova-yakist.ua/) і фейсбук-акаунт «Нова якість».

Пропозиція, від якої не можна відмовитися

А як щодо права співвласників багатоквартирного будинку шукати найбільш ефективних виконавців послуг? Отут і розпочалася справжня війна.

Спочатку «Нова якість» оголосила, що «відпустить» лише ті ОСББ, які нададуть для перевірки всі свої документи щодо створення та відмови від послуг (хоча закон вимагає лише повідомлення і не надає управителю права здійснювати перевірку діяльності ОСББ). Майже всі ОСББ надали свої документи для «перевірки». Після цього почалася хвиля позовів від «Нової якості» про визнання недійсними установчих зборів ОСББ і скасування їхньої державної реєстрації. Цю хвилю було відбито, тому що «Нова якість» не є співвласником приміщень в жодному з будинків і, відповідно, не має права оскаржувати рішення співвласників.

Другу хвилю позовів було спрямовано на визнання недійсним відповідного рішення виконкому. Після програшу в апеляції по «пілотній» справі управитель відмовився від решти позовів.

Як підкласти свиню сусідам

Третя хвиля (умовно третя, бо часом різні хвилі накочувалися на ОСББ паралельно) стосувалася вже оскарження законності створення ОСББ від імені мешканців будинку. «Нова якість» через соціальні мережі і через особисте спілкування почала шукати людей, готових з тих чи інших підстав оскаржувати створення ОСББ, і пропонувати їм «безоплатну правову допомогу» в цьому. Все, що потрібно хронічному боржнику або іншій незадоволеній людині, — це підписати договір з адвокатом і позовну заяву. А далі юристи «Нової якості» все зроблять самостійно. Цей спосіб виявився найболючішим. Більшість ОСББ при створенні користувалися цілком офіційними порадами від спеціалістів з ПРООН про порядок сповіщення співвласників при створенні ОСББ. І у разі проживання в одній квартирі кількох членів однієї родини повідомлення вручали або надсилали лише одному члену родини для всіх.

Знайти незадоволену жінку в квартирі, де повідомлення офіційно було вручене лише чоловікові, виявилося справою техніки. Донедавна практика Верховного суду була однозначною. Неповідомлення або неналежне повідомлення бодай однієї особи про скликання установчих зборів тягнуло за собою скасування державної реєстрації ОСББ. Навіть якщо в ОСББ 800 співвласників і 799 сповіщені належним чином і люто підтримують ОСББ. Навіть якщо ОСББ працює вже два роки, має в штаті кількох працівників і взяло кредит на утеплення. Навіть якщо та «несповіщена» людина була на зборах, активно виступала там, але відмовилася реєструватися. Одного прекрасного дня ОСББ могло бути виключене з державного реєстру, тобто вбито шляхом скасування свідоцтва про народження.

Ситуація змінилася на краще 29 червня 2021 року, коли Велика палата Верховного суду змінила практику щодо справ про скасування державної реєстрації ОСББ і дійшла висновку, що подібні вимоги взагалі не підлягають розгляду судами. Але це все одно не виключає можливості позовів про ліквідацію ОСББ в судовому порядку, тому залишається велике поле для зловживань як із боку управлінських компаній-підбурювачів, так і з боку окремих співвласників, які не бажають отримувати повідомлення про скликання установчих зборах ані нарочним, ані поштою, не бажають реєструватися на зборах, але хочуть зробити щось таке яскраве, щоб добряче насолити сусідам, яких вони з особистих причин не дуже люблять. На сьогодні майже всі судові спори між співвласниками ОСББ, інтереси яких представляють адвокати «Нової якості», та ОСББ щодо скасування їхньої державної реєстрації перебувають на розгляді в суді апеляційної інстанції.

Синдром навченої безпорадності

І нарешті вишенька на торті: при розгляді позовів ОСББ до «Нової якості» про спонукання до вчинення дій, пов’язаних із припиненням договору на управління (передання технічної документації на будинок тощо), компанія зненацька змінила тактику. Тепер вона не віддає документів на будинок уже не тому, що «ОСББ створені незаконно», а тому, що нібито не отримувала від них повідомлення. Технічно «загубити» повідомлення неважко. Але, попри те, що така позиція здається зовсім «дитячою», вона спочатку чомусь знайшла гарячий відгук у господарських судах. Довелося залишати деякі позови без розгляду, подавати заново, додаючи до позовних заяв 100500 нових доказів, зайвих і не потрібних при нормальній господарській діяльності: відео з YouTube щодо візитів ОСББ до підприємств «Нової якості»; листування, де «Нова якість» визнає отримання повідомлень і обґрунтовує невиконання своїх обов’язків виключно «незаконністю» створення ОСББ; вихідну від «дільниць» кореспонденцію, в якій стоїть штамп «Нова якість» без зазначення дільниці; нотаріальні заяви свідків, повідомлених про кримінальну відповідальність за дачу завідомо неправдивих показів; електронні докази, засвідчені електронно-цифровим підписом (скріншоти з сайту НЯ та ФБ).

Розгляд усіх справ за участі ОСББ та юристів «Нової якості» ускладнюється безкінечним затягуванням справ, особливо в Північному апеляційному господарському суді. Те, як суд може загальмувати справу, взагалі окрема тема.

...Справжня війна управителя-монополіста за збереження всього ринку за будь-яку ціну велася методами, спрямованими на виникнення у мешканців міста синдрому навченої безпорадності — стану, за якого жертва припиняє будь-які спроби спротиву, навіть якщо насправді цей спротив може увінчатися успіхом. Це частково вдалося. За твердженням співзасновника компанії Андрія Бортника, яке він висловив в одному із прямих ефірів, за 2019 рік, коли «Нова якість» тільки з’явилася, в місті  було створено 50 ОСББ, за 2020-й — 20 і за 2021-й — лише одне.

Війна і досі триває, але об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку, які є невеликими неприбутковими організаціями і прагнуть витрачати кошти мешканців на будинок, а не на судову тяганину, вона дається значно важче, ніж великій комерційній компанії.

Однак нещодавно з’явилися нові обставини, які дають надію на те, що права звичайних громадян нарешті можна буде відстояти.

Про це — у наступному матеріалі.