Новый порядок госрегистрации прав на недвижимое имущество: плюсы и минусы

Прошло уже больше года с тех пор, как 1 января 2013 года вступила в силу новая процедура государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и землю, согласно которой полномочия регистрировать такие права перешли от бюро технической инвентаризации (БТИ) и управлений Госземагентства к Государственной регистрационной службе Украины (Укргосреестр) и ее территориальным подразделениям. Информацию обо всех объектах недвижимости объединили в Государственном реестре вещных прав. Уже зарегистрированные на то время права собственности на недвижимость оставались действующими, поэтому перерегистрировать их в 2013 году не было необходимости (если, конечно, эти права не переходили к другим лицам в случае обмена, продажи, дарения или наследования).

Нельзя сказать, что 2013 год прошел для регистрации прав на недвижимость спокойно и незаметно. Переформатирование целой системы происходило медленно и не так стабильно, как об этом рапортовал Минюст. Не успели стихнуть разговоры о длиннющих очередях к государственным регистраторам и недоразумениях с документами, как поступили новые изменения: в мае 2013 года ВРУ изменила правила госрегистрации прав на землю государственной и коммунальной собственности. После более или менее спокойного в информационном плане лета осенью разгорелся скандал с госреестрами прав на недвижимое имущество, работа которых была парализована в течение первых нескольких дней октября. В разгар обсуждения проблемы появилась инициатива парламента сделать открытым доступ к Госреестру вещных прав, которая так и осталась на бумаге.

Наконец, тоже в октябре, Кабинет министров Украины изменил требования по госрегистрации прав на недвижимое имущество (постановление №868 «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка предоставления выдержек из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество»), отменив одноименное постановление от 22 июня 2011 года. Новый порядок госрегистрации прав вступает в силу совсем скоро — 12 февраля 2014 года.

О том, какие нововведения содержатся в новой процедуре госрегистрации прав собственности на недвижимое имущество, уже получившей название упрощенной, «Ракурс» расспросил у юристов-практиков.

Роман Падалка, частный нотариус:

«Основным нововведением стала альтернатива при подаче документов для проведения государственной регистрации прав. Кроме непосредственного обращения заявителя, появилась возможность направлять в Укргосреестр нотариально заверенные документы по почте или курьерской службой.

Наконец решится вопрос проведения государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество вместо утраченных, поврежденных или испорченных свидетельств или государственных актов на право собственности на землю, выданных компетентными органами до 1 января 2013 года. Раньше такая процедура вообще не была предусмотрена.

Дома, построенные еще во времена СССР, обеспечиваются проведением государственной регистрации права государственной и коммунальной собственности на объекты недвижимого имущества. Кроме того, открывается доступ к реестрам, функционировавшим до 1 января 2013 года: в том случае, если сведения о регистрации отсутствуют в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Если упростить регистрацию недвижимого имущества эти нововведения действительно как-то могут, то  главную проблему — сроки регистрации — они все равно не решат. Если позволить отправлять заявления по почте, то снимается проблема очереди, но не снимается проблема скорости проведения регистрационных действий. Кроме того, иногда регистратор в нестандартной ситуации, не зная, как ему поступить, отказывает в совершении действий без конкретизации причин, что именно не устраивает в документах.

Однако считаю, что новации, введенные постановлением Кабмина, будут способствовать предоставлению качественных административных услуг как юридическим, так и физическим лицам».

Александр Бородкин, адвокат, партнер фирмы «Василь Кисиль и партнеры»:

«Новый порядок в целом оцениваю положительно, но не революционно, скажем так. Как известно, с 1 января 2013 года работала новая система регистрации прав на недвижимость, под нее была разработана и утверждена определенная процедура, действовавшая почти целый год, ее испытали, увидели, где есть какие-то технические недостатки, иногда даже довольно принципиальные, и изложили в новой редакции. Но, если сравнить, новая редакция не намного отличается от старой, большинство новых правил — технические, уточняющие и детализирующие определенные процессы.

Есть ряд существенных изменений. Если взять аренду земли, то для того, чтобы ее зарегистрировать по старой процедуре, необходимо было сначала регистрировать земельный участок, потом право собственности на этот земельный участок в новом реестре, и только после этого можно было регистрировать право аренды. В новой процедуре предусмотрено, что право аренды можно регистрировать без регистрации права собственности в новом реестре, что существенно упрощает аренду земли, учитывая то, что таких договоров нужно зарегистрировать достаточно много. Например, если средний размер участка не превышает 4 га, средней по размерам агрофирме нужно зарегистрировать от нескольких сотен до нескольких тысяч прав аренды, не говоря уже о крупных агрохолдингах.

Есть и не очень положительные моменты. По действующей процедуре для того, чтобы зарегистрировать права на недвижимость, во многих случаях можно было идти  к нотариусу, а не к государственному регистратору. Технически нотариус может перенести старую регистрацию в новый реестр, в частности для целей заверения нотариусом договора с такой недвижимостью. По новой процедуре нотариус также может зарегистрировать право собственности на объект, который был зарегистрирован раньше, но только в случае, если он одновременно регистрирует производное право, то есть сделка действительно происходит. Формально регистрация прав у государственного регистратора должна происходить и дешевле, и быстрее, чем у частного нотариуса. Если посмотреть на реальную ситуацию, то регистраторы просто не справлялись с работой, были длинные очереди, отказы, недоразумения с документами, которые необходимо подавать т. п. Нельзя исключать и коррупционную составляющую. Нотариус — это немножко дороже, но надежнее. Сейчас с этим борются. Возможно, это соответствует духу закона, но, с другой стороны, это усложнит жизнь для рынка и несколько монополизирует положение Укргосреестра».

Максим Копейчиков, адвокат, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» и Руслан Бандуристый, юрист юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры»:

«В целом, считаем, что утвержденный Кабмином порядок является своевременным и уместным результатом эволюции системы регистрации прав на недвижимое имущество в Украине.

Упрощен порядок проведения государственной регистрации прав на новый или реконструированный объект недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось с привлечением средств от физических и юридических лиц. Раньше владельцы квартир в новостройках должны были подавать документацию на весь дом, а после вступления в силу нового порядка эти функции будут возложены на застройщика, а владельцы квартир будут предоставлять только документы, подтверждающие их право собственности на квартиру.

Построенные в результате деятельности кооперативов объекты недвижимости по новому порядку можно будет зарегистрировать на основании поданной заявителем справки кооператива о членстве в нем и внесении паевого взноса.

Также положительным изменением является формализация возможности получать информацию из реестров, функционировавших до 1 января 2013 года. До сих пор такую информацию официально получить было невозможно. Это, в частности, существенно ограничивало возможности органов Государственной исполнительной службы при принудительном исполнении решений судов.

Вместе с тем, при утверждении нового порядка, безусловно, невозможно было предусмотреть все гипотетически возможные случаи. Так, например, для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства новый порядок предусматривает обязательное предоставление разрешения на строительство. При этом нерешенной остается ситуация, когда право собственности на такой объект регистрируется не застройщиком, а лицом, купившим его у застройщика, но никогда не получавшим разрешения на строительство».