Новий порядок держреєстрації прав на нерухоме майно: плюси і мінуси

Минуло вже більше року відтоді, як 1 січня 2013 року набула чинності нова процедура державної реєстрації прав власності на нерухоме майно і землю, відповідно до якої повноваження реєструвати ці права передали від бюро технічної інвентаризації (БТІ) та управлінь Держземагентства до Державної реєстраційної служби України (Укрдержреєстр) та її територіальних підрозділів. Інформацію про всі об’єкти нерухомого майна об'єднали в Державному реєстрі речових прав. Уже зареєстровані на той час права власності на нерухомість залишалися чинними, і перереєстровувати їх у 2013 році потреби не було (якщо, звісно, ці права не переходили до інших осіб у разі обміну, продажу, дарування чи спадкування).

Не можна сказати, що 2013 рік минув для реєстрації прав на нерухомість спокійно і непомітно. Переформатування цілої системи відбувалося поволі і не так стабільно, як про це рапортував Мін'юст. Не встигли вщухнути розмови про довжелезні черги до державних реєстраторів і непорозуміння з документами, як надійшли нові зміни: у травні 2013 року ВРУ змінила правила держреєстрації прав на землю державної та комунальної власності. Після більш-менш спокійного в інформаційному плані літа восени спалахнув скандал з держреєстрами прав на нерухоме майно, роботу яких було паралізовано протягом декількох перших днів жовтня. У розпалі обговорення проблеми з'явилася ініціатива парламенту відкрити доступ до Держреєстру речових прав, яку так і не було реалізовано.

Нарешті, теж у жовтні, Кабінет міністрів України змінив вимоги щодо держреєстрації прав на нерухоме майно (постанова №868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно»), скасувавши однойменну постанову від 22 червня 2011 року. Новий Порядок держреєстрації набирає чинності вже незабаром — 12 лютого 2014 року.

Про те, які нововведення містить нова процедура держреєстрації прав власності на нерухоме майно, яку всі називають спрощеною, «Ракурс» розпитав юристів-практиків.

Роман Падалка, приватний нотаріус:

«Основним нововведенням стала альтернатива при поданні документів для проведення державної реєстрації прав. Окрім безпосереднього звернення заявником, з'явилася можливість надсилати до Укрдержреєстру нотаріально завірені документи поштою або кур'єрською службою.

Нарешті вирішиться питання проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно замість втрачених, пошкоджених або зіпсованих свідоцтв або державних актів на право власності на землю, виданих компетентними органами до 1 січня 2013 року. Раніше такої процедури взагалі не було передбачено.

Будинки, побудовані ще за часів СРСР, забезпечуються проведенням державної реєстрації права державної та комунальної власності на об'єкти нерухомого майна. Крім того, відкривається доступ до реєстрів, що функціонували до 1 січня 2013 року: в тому випадку, якщо відомості про реєстрацію відсутні в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Спростити реєстрацію нерухомого майна ці нововведення справді якось можуть, але найголовнішу проблему — строки реєстрації — вони все одно не вирішать. Якщо дозволити відправляти заяви поштою, то знімається проблема черги, але не знімається проблема швидкості проведення реєстраційних дій. Крім того, іноді реєстратор у нестандартній ситуації, не знаючи, як йому вчинити, відмовляє у вчиненні дій без конкретизації причин, що саме не влаштовує в документах.

Однак загалом вважаю, що новації, запроваджені постановою Кабміну, сприятимуть наданню якісних адміністративних послуг як юридичним, так і фізичним особам».

Олександр Бородкін, адвокат, партнер фірми «Василь Кісіль і партнери»:

«Новий порядок в цілому оцінюю позитивно, але не революційно, скажімо так. Як відомо, з 1 січня 2013 року працювала нова система реєстрації прав на нерухомість, під неї була розроблена й затверджена певна процедура, що діяла майже цілий рік, її випробували, побачили, де є якісь технічні недоліки, інколи навіть досить принципові, та виклали в новій редакції. Але якщо порівняти, нова редакція не набагато відрізняється від старої, більшість нових правил є технічними, такими, що уточнюють та деталізують певні процеси.

Є ряд суттєвих змін. Якщо взяти оренду землі, то для того, щоб її зареєструвати за старою процедурою, необхідно було спочатку реєструвати земельну ділянку, потім право власності на цю земельну ділянку в новому реєстрі, і лише потім можна було реєструвати право оренди. У новій процедурі передбачено, що право оренди можна реєструвати без реєстрації права власності в новому реєстрі, що істотно спрощує оренду землі, зважаючи на те, що таких договорів треба зареєструвати досить багато. Наприклад, враховуючи, що середній розмір ділянки не перевищує 4 га, середній за розмірами агрофірмі треба зареєструвати від декількох сотень до декількох тисяч прав оренди, не говорячи вже про великі агрохолдинги.

Є й не дуже позитивні моменти. За чинною процедурою, щоб зареєструвати права на нерухомість, можна було йти в багатьох випадках до нотаріуса, а не до державного реєстратора. Технічно нотаріус може перенести стару реєстрацію в новий реєстр, зокрема для цілей посвідчення нотаріусом договору з такою нерухомістю. За новою процедурою нотаріус також може зареєструвати право власності на об'єкт, який був зареєстрований раніше, але лише в разі, якщо він одночасно реєструє похідне право, тобто угода дійсно відбувається. Формально реєстрація прав у державного реєстратора має відбуватися і дешевше, і швидше, ніж у приватного нотаріуса. Якщо подивитися на реальну ситуацію, то реєстратори просто не справлялися з роботою, були довжелезні черги, відмови, непорозуміння з документами, які необхідно подавати, тощо. Неможливо виключити й корупційну складову. Нотаріус — це трошки дорожче, але надійніше. Зараз з цим борються. Можливо, це відповідає духу закону, але, з іншого боку, це ускладнить життя для ринку і дещо монополізує становище Укрдержреєстру».

Максим Копейчиков, адвокат, партнер юридичної фірми «Ілляшев та Партнери» та Руслан Бандуристий, юрист юридичної фірми «Ілляшев та Партнери»:

«В цілому, вважаємо, що затверджений Кабміном порядок є своєчасним і доречним результатом еволюції системи реєстрації прав на нерухоме майно в Україні.

Спрощено порядок проведення державної реєстрації прав на новозбудований або реконструйований об’єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб. Раніше власники квартир у новобудовах мусили подавати документацію на весь дім, а після набуття чинності новим порядком ці функції будуть покладені на забудовника, а власники квартир надаватимуть лише документи, що підтверджують їх право власності на квартиру.

Зведені в результаті діяльності кооперативів об’єкти нерухомості за новим порядком можна буде зареєструвати на підставі поданої заявником довідки кооперативу про членство в ньому та внесення пайового внеску.

Також позитивною зміною є формалізація можливості отримувати інформацію з реєстрів, що функціонували до 1 січня 2013 року. Досі таку інформацію офіційно отримати було неможливо. Це, зокрема, суттєво обмежувало можливості органів Державної виконавчої служби при примусовому виконанні рішень судів.

Водночас при ухваленні нового порядку, безумовно, неможливо було передбачити всі гіпотетично можливі випадки. Так, наприклад, для реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва новий порядок передбачає обов’язкове подання дозволу на будівництво. При цьому невирішеною залишається ситуація, коли право власності на такий об’єкт реєструється не забудовником, а особою, яка придбала його у забудовника, але ніколи не отримувала дозволу на будівництво».