Хрущовки: примусове виселення, або Як переконати незгодних

Минуло понад 10 років після ухвалення першого закону, що мав розв’язати проблему реконструкції застарілого житлового фонду. Закон чинний і досі, от тільки віз і нині там. Хіба що проблем, пов’язаних з аварійним житлом, побільшало: то балкони падають, а то й цілий поверх може завалитися. І от уже теперішній уряд, зважаючи на те, що торік сплив строк експлуатації майже всіх будинків застарілого житлового фонду, перейнявся його подальшою долею. Проте експерти зазначають, що законопроект, який зараз готують у Мінрегіоні і всіляко піарять, теж ризикує стати мертвонародженим.

Як розповів «Ракурсу» Олексій Кучеренко, екс-міністр з питань ЖКГ й автор чинного нині закону, застарілий житловий фонд — так звані хрущовки — це насправді будинки різних серій, що були зведені у середині минулого століття. «За моїми оцінками, десь 40–45% — це саме житловий фонд, який будувався у ті роки. З кожним роком ці будинки стають усе старішими, і добігає кінця строк експлуатації наймолодших із них», — відзначив він.

Хоч максимальний строк експлуатації цих багатоквартирних будинків — 50–60 років, капітальний ремонт у них не проводили жодного разу, тож дедалі частіше вони нагадують про себе самі. Найсвіжіший випадок — нещодавно впало кілька шматків балкона на восьмому поверсі одного з будинків на столичному Хрещатику. Будівлю зведено 1950 року, й вона давно в аварійному стані. В лютому цього року схожий інцидент стався в Одесі. На щастя, обійшлося без постраждалих. А от в Івано-Франківську через обвал балкону постраждала літня жінка.

Офіційно в Україні визнано аварійними 75 млн кв. м житла. У Києві, за словами заступника міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Льва Парцхаладзе, це понад 3000 багатоповерхівок, що на загал охоплює більш як 200 тис. квартир. Мінрегіон готує законопроект (щоправда, більшість експертів відзначають, що насправді йдеться не про новий законопроект, а про поправки до чинного закону), який мав би дати змогу розпочати реконструкцію застарілого житла, — це закономірно й добре.

Як зазначив Парцхаладзе (а саме він є куратором нового законопроекту від уряду і представляє його громадськості), «у чинному законі «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» прописано обов’язкову стовідсоткову згоду мешканців таких будинків на проведення цієї реконструкції, що унеможливлює реалізацію програми на практиці». Тож одна з найголовніших новацій, яку хочуть протягти у новому законопроекті, якраз і стосується зменшення цієї так званої межі згоди принаймні на чверть — до 75%. При цьому в Мінрегіоні кажуть, що навіть якщо найближчим часом законопроект буде ухвалено, для того, щоб він запрацював реально, знадобиться щонайменше кілька років.

Поки що в законопроект, над яким працюють у НДІ проектування міст «Діпромісто», ще можна внести будь-яку правку. За словами Алли Плешкановської, директора Інституту урбаністики, якщо механізм, який наразі в нього закладено, не змінять, навіть в оновленому варіанті закон потім навряд чи спрацює.

«По-перше, треба чітко усвідомлювати, що чинний закон не спрацював для так званих хрущовок. Зокрема тому, що в його преамбулі було записано, що його дія поширюється на об’єкти до п’яти поверхів, а будь-який школяр вам скаже, що до п’яти — це чотири. П’ять у «до п’яти» не входить, — розставляє крапки над «i» у коментарі для «Ракурсу» колишній заступник головного архітектора Києва, а нині незалежний експерт в галузі містобудування Віктор Глєба. — Другий важливий момент: ні в старому законі, ні в законопроекті, яким планують вносити у нього зміни, не прописано механізмів відповідальності держави, механізмів страхування майна та інтересів мешканців, яких планують відселяти і яким щось пропонують, тощо. Тобто оцих кредитно-фінансових і кредитно-правових механізмів немає ні в законі Кучеренка, ні в законі Парцхаладзе».

А одним із найгостріших питань, переконаний експерт, якраз і може стати ота межа згоди, яку хочуть встановити на рівні 75% мешканців будинку. «В законопроекті закладають примусове судове виселення людей. А ось питання, куди виселяти, поки що залишається без відповіді, — каже Віктор Глєба. — Якщо 25% мешканців з якихось причин не бажають відселятися чи якось реагувати на пропозиції щодо реконструкції застарілого фонду, їх виселятимуть через суд. І поки що у жодному документі не написано, куди. Досі було передбачено 100-відсоткову згоду, тепер же чверть мешканців хочуть перетворити на ізгоїв, чия згода навіть не потрібна. Простий приклад, який доводить, що важко щось зробити, навіть якщо є згода людей. Візьміть будинок по вулиці Мілютенка, 23, в Києві: там грибок і багато інших проблем. Людей уже багато років обіцяють переселити, проте проблему досі не розв’язано. Бо немає куди переселяти. Не те що з якимось там коефіцієнтом (чинний закон передбачає норму, згідно з якою при переселенні мають надавати житло у співвідношенні 1:1,5. — Ред.), а загалом. То якщо не можуть розселити один будинок, куди розселятимуть мільйони людей, коли програма запрацює?»

Правозахисники також вважають, що норма, відповідно до якої для запуску програми реконструкції достатньо згоди 75% мешканців, апріорі неприйнятна, і на цьому етапі й за чинного законодавства її навіть не варто закладати в закон. «Якщо йдеться про застарілий житловий фонд, то запропонувати справді дієвий механізм вирішення цього питання вкрай важко, оскільки дотичні проблеми полягають у кількох площинах, — переконана юрист Віта Струкова. — І одна з найважливіших — саме вирішення майново-правових питань».

Правозахисниця нагадує, що впродовж останніх двох-трьох років відбулися значні зміни у законодавстві. «Зокрема, було ухвалено дуже неоднозначний закон №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Він, з одного боку, встановив, що мешканці — власники квартир у багатоквартирних будинках є, по-перше, власниками спільної власності. По-друге, вони є власниками земельної ділянки, на якій розташовано будинок і прибудинкову територію. Окрім того, органи місцевого самоврядування від червня цього року втратили будь-які важелі впливу на процес управління будинками й не можуть жодним чином диктувати мешканцям, що їм робити і в який спосіб, — розповідає Віта Струкова «Ракурсу». — Що ж до запропонованої норми, згідно з якою для прийняття рішення про реконструкцію чи знесення будинку нібито буде достатньо голосів 75% мешканців, то вона не працюватиме, оскільки суперечить і закону №417, і Конституції, в якій сказано, що ніхто не може бути позбавлений своєї власності у протиправний спосіб».

А це означає тільки одне: щоб не виникало юридичних колізій, потрібна згода всіх мешканців будинку. «Уявіть собі: прийшов інвестор і каже, що хоче переселити людей. Але в будинку мешкають або якась затята бабуся, яка заявляє, що хоче померти тільки у своїй квартирі, або її юридично підкований онук, який просто каже: а я не хочу, і нічого ви мені не зробите, бо закон на моєму боці, — зазначає Віта Струкова. — І справді, нічого не зроблять, тому що Конституція України гарантує право власності, і воно є непохитним. Вилучення об'єктів права власності можливе лише на підставах, що зазначені в законі. Такими підставами є суспільна необхідність і суспільні потреби».

За словами юриста, законом встановлено чіткий перелік підстав, коли можна примусово відчужувати власність людини, але — з попередньою компенсацією. «Це охорона, безпека, об'єкти інженерії, корисні копалини, об'єкти природно-заповідного фонду і кладовища, — пояснює експерт. — Тому органи місцевого самоврядування не можуть примусово вилучити власність — ту ж саму земельну ділянку, — а потім передати її в оренду для цілей містобудування якомусь забудовнику. Адже такі дії суперечитимуть самій суті інституту вилучення в порядку суспільної потреби».

Отже, у разі старту програми оновлення ветхого житлового фонду має бути враховано інтереси всіх 100% мешканців. Причому, як зазначають експерти, всі майново-правові питання з ними потрібно вирішувати заздалегідь, а не тоді, коли біля під’їзду вже стоятиме екскаватор. Тож на тлі сказаного видається доречною пропозиція архітектора Віктора Глєби, який вважає, що перш ніж рухатися далі, варто уважно проаналізувати чинний закон і всі пропозиції до нього, обговорити їх як з фахівцями, так і з громадськістю, й тільки після цього щось робити. Інакше країна отримає ще один закон, який аж ніяк не вплине на долю ані ветхого, ані відверто аварійного житлового фонду.

Марія ХВОЩ