О недобросовестных застройщиках и обманутых покупателях

Не только в больших, но и в так называемых городах-сателлитах сейчас можно увидеть много строящихся высоток. В то же время, особенно если говорить о Киеве, какой район ни возьми — высятся заброшенные недостроенные свечки. А ведь в эти дома в свое время люди вложили деньги, часто еще и взятые в кредит, а потом остались и без них, и без крыши над головой.

Причина того, что происходит сегодня на строительном рынке Украины, известна. Это недобросовестность застройщика, пользующегося несовершенным законодательством, в котором есть лазейки, позволяющие проворачивать строительные аферы. Решить проблему, уверяют эксперты строительного рынка, можно — путем усовершенствования законодательства. Но вот под силу ли это нашему парламенту, пока под вопросом.

К сожалению, примеров, когда инвесторы, вложив деньги в новостройки, остаются в итоге у разбитого корыта, хватает. Только в Киеве, по официальным данным, на начало 2018 года было зафиксировано 62 строительных площадки, где дома возводятся с нарушением закона. Рекордсмен по количеству незаконных строек — Шевченковский район столицы, где их насчитывается полтора десятка. На втором месте — Днепровский (9 таких строек), на третьем — Голосеевский район (8 строительных точек с нарушениями).

Чаще всего люди сталкиваются с двойными продажами

Эксперты строительного рынка, с которыми пообщался «Ракурс», уверяют: обманутым вкладчикам, чтобы определиться с дальнейшими действиями, для начала нужно разобраться, какого характера недострой им достался. Может быть вариант, когда застройщик на самом деле никого не собирался обманывать, но «по пути» вложил собранные у людей деньги, к примеру, в покупку земли под будущие проекты. В это время резко обесценилась гривна — и строительство было заморожено. Но можно инвестировать и в такие недострои, которые, по словам директора девелоперской компании GREENOL Олега Приходько, достраивать либо подключать к городским коммуникациям никто и не собирался. В этом случае люди сталкиваются с двойными и тройными продажами будущих квартир, от которых пока никак не защищены на законодательном уровне.

«К сожалению, при покупке недвижимости в строящемся доме, в том числе путем приобретения имущественных прав на квартиру, застраховаться от двойных продаж практически невозможно, — считает управляющий партнер международной юридической компании KODEX Евгений Ковтуненко. — Пока право собственности не зарегистрировано в соответствующем государственном реестре, проследить наличие второго собственника крайне сложно». Поскольку пока что никаких специальных реестров покупателей строящейся недвижимости в Украине нет, остается надеяться на порядочность застройщика и его опасения быть привлеченным к уголовной ответственности за мошенничество.

«Но нужно разграничивать случаи реального мошенничества и злоупотребления застройщика, — поясняет в комментарии «Ракурсу» юрист компании «ЮКК «Де-Юре» Иван Топор. — В первом случае могут присутствовать продажи имущественных прав на один объект сразу нескольким покупателям, а также может осуществляться привлечение денежных средств в строительство без реального намерения строительства. Наглядным примером таких незаконных действий является нашумевшая история с ЖК Guest House. Мошенники, не имея никаких разрешительных документов на строительство и на землю, разрекламировали свой проект, в который вложило деньги большое количество инвесторов».

Злоупотребления со стороны застройщиков могут быть не только в случае с недостроями, но и на объектах, которые вроде бы строятся нормально. При возведении высоток могут не соблюдаться строительные нормы и правила либо игнорироваться договорные обязательства, возложенные на застройщика. «Среди нарушений на строительном рынке Украины на первом месте действительно двойные/тройные продажи, — заверяет «Ракурс» Олег Приходько. — Плюс во время строительства часто меняется сам проект. Условно говоря, начинали строить пять этажей — вроде как мало, давайте построим девять, и вот уже будет 16, а вообще 26. Изначально все это упирается в проблему с отводом земли. То есть на практике происходит самозахват земельных участков — и строительство начинается на неразрешенных площадках. Принцип, которым руководствуются в таких случаях застройщики, примерно таков: будут вкладывать деньги — будем строить, введем в эксплуатацию — хорошо, не введем — так не введем».

Поэтому для людей, которые собираются вкладывать деньги в будущее жилье, чтобы обезопасить себя, главное — попытаться предусмотреть все возможные риски. Юрист Иван Топор считает, что гарантировать права покупателя можно с помощью санкций, предусмотренных в договоре с заказчиком строительства, которые либо заставят его соблюсти сроки, либо обеспечат покрытие потенциального ущерба от несвоевременного окончания строительства и передачи объекта.

Вариант, когда, условно говоря, платили за мерседес, а в итоге получили запорожец, тоже встречается довольно часто. Чтобы обезопасить себя от некачественно выполненных работ или несоответствия объекта недвижимости первоначальным проектным решениям, покупателю необходимо в договоре со строительной компанией детально прописывать все нюансы. «Чтобы не было потом неприятных сюрпризов, — говорит эксперт, — лучше вникнуть во все детали — вплоть до того, какое оборудование должно быть установлено в вашей будущей квартире (двери, окна, приборы учета, коммуникации и т. д.). А также настоять на том, чтобы в договоре вам предоставили изображение будущего объекта со всеми перестенками, указанием промеров, площадями и т. д.».

Иногда в договоре предусмотрена возможность значительного отступа фактической площади запроектированного объекта от первоначальной. Что делают в таком случае застройщики, которые хотят схитрить? Если квартира получилась больше по площади, они требуют доплату за якобы «лишние» квадратные метры. А если меньше, то, наоборот, ссылаются на то, что по условиям договора она входит в допустимое отступление запроектированной площади, поэтому компенсировать уменьшение площади никто не будет. «Для защиты от таких ситуаций, — подсказывает адвокат, — следует изучать условия договора и предлагать вносить в него пункты, обеспечивающие защиту прав покупателя».

Как распознать застройщика-мошенника

Если вы все же приняли решение вкладывать деньги в строительство квартиры, а не в готовое жилье, полностью обезопасить свою инвестицию от потенциального недостроя пока сложно. А вот существенно уменьшить риски все-таки можно. Чтобы этого добиться, в первую очередь необходимо проверить информацию о продавце, заказчике строительства и застройщике, то бишь генеральном подрядчике. «Это могут быть как три разных, так и одно лицо, — поясняет Иван Топор. — Нужно уточнить, на каком основании действует каждый из них, какие договорные взаимоотношения существуют между указанными лицами, проверить наличие судебных споров, лицензии, дающие право генподрядчику осуществлять определенный вид строительных работ, а также проверить полномочия подписантов, выступающих от имени продавца объекта недвижимости».

Следующий шаг в этом механизме защиты — проверить наличие разрешительных документов на строительство и их содержание, сверить с данными в открытых источниках на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции. Не лишним будет и проверить наличие прав на землю, которая застраивается (договор аренды, купли-продажи и т. д.), сверить с данными реестра прав собственности и государственного земельного кадастра, заказать соответствующие выписки из документов. Параллельно уточнить целевое назначение застраиваемого земельного участка и соответствие объекта, который планируется построить, этому назначению.

Адвокат также советует изучить способ отчуждения объекта недвижимости, предлагаемый застройщиком, и риски, которые он несет для покупателя. Это может быть договор купли-продажи имущественных прав, внесение паевого взноса в жилищно-строительные кооперативы, инвестирование с участием паевых инвестиционных фондов и др. А после этого — провести правовой анализ редакции предложенного договора, чтобы установить, какими правами будет обладать покупатель в случае замораживания строительства.

Имущественные права на объекты и электронный реестр

«Основным фактором, влияющим на формирование рисков при покупке жилья в новостройках, является невозможность регистрации права собственности на объект инвестирования до ввода объекта в эксплуатацию, — расставляет точки над «i» юрист Евгений Ковтуненко. — Именно отсутствие объекта инвестирования как объекта недвижимости до его ввода в эксплуатацию создает юридическую неопределенность и незащищенность прав на него».

Впрочем, приобретение недвижимости на вторичном рынке, по словам Евгения Ковтуненко, также не может рассматриваться как панацея. Для вторичного рынка характерны свои виды мошенничества. «Так, на вторичном рынке самым распространенным видом является продажа квартиры продавцом, действующим на основании недействительной либо отозванной доверенности. Существует практика продажи квартиры недобросовестным приобретателем, который не приобрел права собственности в установленном порядке», — предупреждает юрист. Также иногда применяются мошеннические схемы при получении задатка либо аванса. Оформляется формальный договор задатка, покупатель выплачивает часть стоимости будущей квартиры, а потом лицо, получившее деньги, попросту исчезает в неизвестном направлении, а все его телефоны молчат.

Кроме того, в такой квартире могут быть зарегистрированы и проживать несовершеннолетние. Подтверждением отсутствия регистрации в квартире несовершеннолетних является справка по форме №1. Но у нотариусов нет доступа к реестрам, в которых можно проверить правдивость информации в такой справке. Нужно также учитывать, что при совершении нотариальных сделок нужна справка не более чем месячной давности. А несовершеннолетнего могут прописать в якобы продаваемой квартире за неделю до совершения сделки купли-продажи. Поэтому юристы советуют требовать такую справку в самый последний момент, скажем, не больше чем за неделю.

Поскольку использование мошеннических схем на рынке строительства жилья превратилось в нашей стране в серьезную проблему, эксперты рынка недвижимости давно говорят о необходимости законодательных изменений. «Вроде дело сдвинулось с мертвой точки — в Верховной Раде зарегистрирован законопроект №7084 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства». Разрабатывая его, законодатель преследовал цель предотвращения злоупотреблений в сфере строительства, и прежде всего двойной продажи квартир, а также препятствования незаконной смене технических характеристик таких объектов», — поясняет Евгений Ковтуненко.

Авторы законопроекта предлагают установить порядок идентификации объектов строительства и присвоения им адресов, а также ввести электронный реестр проектной документации на строительство и механизм государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости. «Регистрация проектной документации, как и реестр квартир, — большой плюс этого документа, — считает Олег Приходько, — поскольку изначально будут зарегистрированы характеристики по объемам, этажности будущей новостройки, по месту расположения — и будет исключен тот вариант, когда начинали строить 16 этажей, а построили 26. Ведь при изменении этажности во время строительства есть определенные неудобства: те же лифты, например, рассчитывались на одно количество квартир, а потом этажность увеличивается, лифты остаются прежними, но нагрузка на них вырастает — и люди потом сталкиваются с множеством проблем. К тому же внесение документации на будущее жилье в реестр позволит обезопасить инвесторов от махинаций с площадью квартир».

Наиболее ярким примером, давно превратившимся в имя нарицательное для всех мошеннических схем в жилищном строительстве, является комплекс «Элита-центр». А также фирма «УкоГруп», куда входило более шести десятков строительных ООО, построившая львиную долю проблемного жилья в Киеве. Инвесторы, связавшиеся с укогруповскими комплексами, расхлебывают последствия этого шага до сих пор, то периодически перекрывая дороги, то пикетируя городские власти.

И хотя рисков при покупке готовой квартиры, в отличие от строящейся, все же меньше, люди должны иметь защищенное законодательно право выбора: покупать готовое жилье или вкладывать деньги в строящееся. Одним из рычагов, способных повлиять на недобросовестных застройщиков и разного рода мошенников на строительном рынке Украины, может стать также правильное страхование объекта. Дело в том, что сейчас предусмотрено страхование на случай форс-мажорных обстоятельств. Эксперты же считают, что нужно страховать срок ввода дома или жилищного комплекса в эксплуатацию. Тогда инвестор получал бы дополнительные гарантии того, что дом, в котором он решил купить себе квартиру, не превратится в недострой без надежды на завершение строительства.

Мария ХВОЩ