Про недобросовісних забудовників і ошуканих покупців

Не тільки у великих, а й у так званих містах-сателітах зараз можна побачити багато висоток, що будуються. Водночас, особливо якщо казати про Київ, який район не візьми — височіють занедбані недобудовані свічки. Але ж у ці будинки свого часу люди вклали гроші, часто ще й узяті в кредит, а потім залишилися і без них, і без даху над головою.

Причина того, що відбувається сьогодні на будівельному ринку України, відома. Це несумлінність забудовника, котрий використовує недосконале законодавство, що містить лазівки, які дозволяють здійснювати будівельні афери. Вирішити проблему, запевняють експерти будівельного ринку, можна — шляхом удосконалення законодавства. Та чи під силу це нашому парламенту, поки під питанням.

На жаль, прикладів, коли інвестори, вклавши гроші в новобудови, залишаються в результаті біля розбитого корита, удосталь. Тільки в Києві, за офіційними даними, на початок 2018 року було зафіксовано 62 будівельних майданчики, де будинки зводяться з порушенням закону. Рекордсмен за кількістю незаконних будівництв — Шевченківський район столиці, де їх налічується півтора десятка. На другому місці — Дніпровський (9 таких будівництв), на третьому — Голосіївський район (8 будівельних точок з порушеннями).

Найчастіше люди стикаються з подвійними продажами

Експерти будівельного ринку, з якими поспілкувався «Ракурс», запевняють: обдуреним вкладникам, щоб визначитися з подальшими діями, для початку потрібно розібратися, яка саме недобудова їм дісталася. Можливий варіант, коли забудовник насправді нікого не збирався обманювати, але «по дорозі» вклав зібрані в людей гроші, наприклад, у купівлю землі під майбутні проекти. У цей час різко знецінилася гривня — і будівництво було заморожено. Але можна інвестувати і в такі недобудови, які, за словами директора девелоперської компанії GREENOL Олега Приходька, добудовувати або під'єднувати до міських комунікацій ніхто й не збирався. В такому разі люди стикаються з подвійними і потрійними продажами майбутніх квартир, від яких поки що ніяк не захищені на законодавчому рівні.

«На жаль, при купівлі нерухомості в будинку, що будується, в тому числі шляхом придбання майнових прав на квартиру, застрахуватися від подвійних продажів практично неможливо, — вважає керуючий партнер міжнародної юридичної компанії KODEX Євген Ковтуненко. — Доки право власності не зареєстровано у відповідному державному реєстрі, простежити наявність другого власника вкрай складно». Оскільки поки що жодних спеціальних реєстрів покупців нерухомості, що будується в Україні, немає, залишається сподіватися на порядність забудовника і його побоювання бути притягнутим до кримінальної відповідальності за шахрайство.

«Але потрібно розмежовувати випадки реального шахрайства та зловживання забудовника, — пояснює в коментарі «Ракурсу» юрист компанії «ЮК «Де-юре» Іван Топор. — У першому випадку можуть бути продажі майнових прав на один об'єкт відразу кільком покупцям, а також може здійснюватися залучення грошових коштів у будівництво без реального наміру будівництва. Наочним прикладом таких незаконних дій є гучна історія з ЖК Guest House. Шахраї, не маючи жодних дозвільних документів на будівництво і на землю, розрекламували свій проект, у який вклали гроші велика кількість інвесторів».

Зловживання з боку забудовників можуть бути не лише у випадку з недобудовами, а й на об'єктах, які начебто будуються нормально. Під час зведення висоток можуть не дотримуватися будівельні норми та правила або ігноруватися договірні зобов'язання, покладені на забудовника. «Серед порушень на будівельному ринку України на першому місці дійсно подвійні/потрійні продажі, — запевняє «Ракурс» Олег Приходько. — Плюс під час будівництва часто змінюється сам проект. Умовно кажучи, починали будувати п'ять поверхів — наче замало, побудуймо дев'ять, і ось вже буде 16, а взагалі 26. Спочатку все це впирається у проблему з відведенням землі. Тобто на практиці відбувається самозахоплення земельних ділянок — і будівництво починається на недозволених майданчиках. Принцип, яким керуються в таких випадках забудовники, приблизно такий: вкладатимуть гроші — будемо будувати, введемо в експлуатацію — добре, не введемо — так і буде».

Тому для людей, які збираються вкладати гроші в майбутнє житло, щоб убезпечити себе, головне — спробувати передбачити всі можливі ризики. Юрист Іван Топор вважає, що гарантувати права покупця можна за допомогою санкцій, передбачених у договорі із замовником будівництва, які або змусять його дотриматися строків, або забезпечать покриття потенційних збитків від несвоєчасного закінчення будівництва і передачі об'єкта.

Варіант, коли, умовно кажучи, платили за мерседес, а в підсумку отримали запорожець, теж зустрічається доволі часто. Щоб убезпечити себе від неякісно виконаних робіт або невідповідності об'єкта нерухомості початковим проектним рішенням, покупцеві необхідно в договорі з будівельною компанією детально прописувати всі нюанси. «Щоб не було потім неприємних сюрпризів, — каже експерт, — краще уважно вивчити усі деталі — аж до того, яке обладнання має бути встановлено у вашій майбутній квартирі (двері, вікна, прилади обліку, комунікації тощо). А також наполягати на тому, щоб у договорі вам надали зображення майбутнього об'єкта з усіма перестінками, зазначенням промірів, площами тощо».

Іноді в договорі передбачено можливість значного відступу фактичної площі запроектованого об'єкта від початкової. Що роблять у такому разі забудовники, які хочуть схитрувати? Якщо квартира вийшла більша за площею, вони вимагають доплату за нібито «зайві» квадратні метри. А якщо менша, то, навпаки, посилаються на те, що за умовами договору вона входить в допустимий відступ запроектованої площі, тому компенсувати зменшення площі ніхто не буде. «Для захисту від таких ситуацій, — підказує адвокат, — слід вивчати умови договору і пропонувати вносити до нього пункти, що забезпечують захист прав покупця».

Як розпізнати забудовника-шахрая

Якщо ви все ж таки вирішили вкладати гроші в будівництво квартири, а не в готове житло, повністю убезпечити свою інвестицію від потенційної недобудови поки що складно. А ось істотно зменшити ризики все-таки можна. Щоб цього домогтися, насамперед потрібно перевірити інформацію про продавця, замовника будівництва і забудовника, тобто генерального підрядника. «Це можуть бути як три різні, так і одна особа, — пояснює Іван Топор. — Слід уточнити, на якій підставі діє кожен з них, які договірні взаємини є між зазначеними особами, перевірити наявність судових спорів, ліцензії, що дають право генпідряднику здійснювати певний вид будівельних робіт, а також перевірити повноваження підписантів, які виступають від імені продавця об'єкта нерухомості».

Наступний крок у цьому механізмі захисту — перевірити наявність дозвільних документів на будівництво та їхній зміст, звірити з даними у відкритих джерелах на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції. Не зайвим буде і перевірити наявність прав на землю, яка забудовується (договір оренди, купівлі-продажу тощо), звірити з даними реєстру прав власності та державного земельного кадастру, замовити відповідні витяги з документів. Паралельно уточнити цільове призначення земельної ділянки та відповідність об'єкта, який планується побудувати, цьому призначенню.

Адвокат також радить вивчити спосіб відчуження об'єкта нерухомості, пропонований забудовником, і ризики, які він має для покупця. Це може бути договір купівлі-продажу майнових прав, внесення пайового внеску в житлово-будівельні кооперативи, інвестування за участю пайових інвестиційних фондів та ін. А після цього — провести правовий аналіз редакції запропонованого договору, щоби встановити, які права матиме покупець у разі заморожування будівництва.

Майнові права на об'єкти та електронний реєстр

«Основним чинником, що впливає на формування ризиків при купівлі житла в новобудовах, є неможливість реєстрації права власності на об'єкт інвестування до введення об'єкта в експлуатацію, — розставляє крапки над «i» юрист Євген Ковтуненко. — Саме відсутність об'єкта інвестування як об'єкта нерухомості до його введення в експлуатацію створює юридичну невизначеність і незахищеність прав на нього».

Втім, придбання нерухомості на вторинному ринку, за словами Євгена Ковтуненка, також не може розглядатися як панацея. Для вторинного ринку характерні свої види шахрайства. «Так, на вторинному ринку найпоширенішим видом є продаж квартири продавцем, що діє на підставі недійсної або відкликаної довіреності. Існує практика продажу квартири недобросовісним набувачем, який не набув права власності в установленому порядку», — попереджає юрист. Також іноді застосовуються шахрайські схеми при отриманні завдатку або авансу. Оформлюється формальний договір завдатку, покупець сплачує частину вартості майбутньої квартири, а потім особа, яка отримала гроші, просто зникає в невідомому напрямку, а всі її телефони мовчать.

Крім того, в такій квартирі можуть бути зареєстровані та проживати неповнолітні. Підтвердженням відсутності реєстрації у квартирі неповнолітніх є довідка за формою №1. Але у нотаріусів немає доступу до реєстрів, в яких можна перевірити правдивість інформації в такій довідці. Потрібно також враховувати, що при вчиненні нотаріальних угод потрібна довідка не більш як місячної давнини. А неповнолітнього можуть прописати в квартирі, що начебто продається, за тиждень до здійснення угоди купівлі-продажу. Тому юристи радять вимагати таку довідку в останній момент, скажімо, не більш як за тиждень.

Оскільки використання шахрайських схем на ринку будівництва житла перетворилося в нашій країні на серйозну проблему, експерти ринку нерухомості давно кажуть про необхідність законодавчих змін. «Начебто справа зрушила з мертвої точки — у Верховній Раді зареєстровано законопроект №7084 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єктів незавершеного будівництва». Розробляючи його, законодавець мав на меті запобігання зловживанням у сфері будівництва, і насамперед подвійному продажу квартир, а також перешкоджання незаконній зміні технічних характеристик таких об'єктів», — пояснює Євген Ковтуненко.

Автори законопроекту пропонують встановити порядок ідентифікації об'єктів будівництва та присвоєння їм адрес, а також створити електронний реєстр проектної документації на будівництво та механізм державної реєстрації права власності на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості. «Реєстрація проектної документації, а також реєстр квартир, — великий плюс цього документа, — вважає Олег Приходько, — оскільки від самого початку буде зареєстровано характеристики щодо обсягів, поверховості майбутньої новобудови, місця розташування — і буде унеможливлено той варіант, коли починали будувати 16 поверхів, а побудували 26. Адже при зміні поверховості під час будівництва є певні незручності: ті ж ліфти, наприклад, розраховувалися на одну кількість квартир, а потім поверховість збільшується, ліфти залишаються тими самими, але навантаження на них зростає — і люди потім мають безліч проблем. До того ж внесення документації на майбутнє житло в реєстр дозволить убезпечити інвесторів від махінацій з площею квартир».

Найяскравішим прикладом, що давно перетворився на загальну назву для всіх шахрайських схем у житловому будівництві, є комплекс «Еліта-центр». А також фірма «УкоГруп», куди входило понад шість десятків будівельних ТОВ, що побудувала левову частку проблемного житла в Києві. Інвестори, які зв'язалися з укогрупівськими комплексами, досі намагаються владнати наслідки цього кроку, то періодично перекриваючи дороги, то пікетуючи міську владу.

І хоча ризиків при купівлі готової квартири, на відміну від такої, що будується, все ж таки менше, люди повинні мати захищене законодавчо право вибору: купувати готове житло або вкладати гроші в будівництво. Одним із важелів, здатних вплинути на недобросовісних забудовників і різного роду шахраїв на будівельному ринку України, може стати також правильне страхування об'єкта. Річ у тім, що зараз передбачено страхування на випадок форс-мажорних обставин. Та експерти вважають, що потрібно страхувати строк введення будинку або житлового комплексу в експлуатацію. Тоді інвестор отримував би додаткові гарантії того, що будинок, в якому він вирішив купити собі квартиру, не перетвориться на недобудову без надії на завершення будівництва.

Марія ХВОЩ