Хрущевки: принудительное выселение, или Как убедить несогласных

Прошло более 10 лет после принятия первого закона, который должен был решить проблему реконструкции устаревшего жилищного фонда. Закон действует до сих пор, но только воз и ныне там. Разве что проблем, связанных с аварийным жильем, прибавилось: то балконы падают, а то и целый этаж может рухнуть. И вот уже нынешнее правительство, несмотря на то, что в прошлом году истек срок эксплуатации многих домов устаревшего жилищного фонда, проникся его дальнейшей судьбой. Однако эксперты отмечают, что законопроект, который сейчас готовят в Минрегионе и всячески пиарят, тоже рискует стать мертворожденным.

Как рассказал «Ракурсу» Алексей Кучеренко, экс-министр по вопросам ЖКХ и автор действующего ныне закона, устаревший жилищный фонд — так называемые хрущевки — это на самом деле дома разных серий, построенные в середине прошлого века. «По моим оценкам, где-то 40–45% — это именно жилищный фонд, который строился в те годы. С каждым годом эти дома становятся все старее, и подходит к концу срок эксплуатации самых молодых из них», — отметил он.

Хотя максимальный срок эксплуатации этих многоквартирных домов — 50–60 лет, капитальный ремонт в них не проводили ни разу, поэтому все чаще они напоминают о себе сами. Самый свежий случай — недавно упало несколько кусков балкона на восьмом этаже одного из домов на столичном Крещатике. Здание построено в 1950 году, и оно давно находилось в аварийном состоянии. В феврале этого года похожий инцидент произошел в Одессе. К счастью, обошлось без пострадавших. А вот в Ивано-Франковске из-за обвала балкона пострадала пожилая женщина.

Официально в Украине признаны аварийными 75 млн кв. м жилья. В Киеве, по словам заместителя министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Льва Парцхаладзе, это более 3000 многоэтажек, что в целом охватывает свыше 200 тыс. квартир. Минрегион готовит законопроект (правда, большинство экспертов отмечают, что на самом деле речь идет не о новом законопроекте, а о поправках в действующий закон), который должен дать возможность начать реконструкцию устаревшего жилья — это закономерно и хорошо.

Как отметил Парцхаладзе (а именно он является куратором нового законопроекта от правительства и представляет его общественности), «в действующем законе «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» прописано обязательное стопроцентное согласие жильцов таких домов на проведение этой реконструкции, что делает невозможным реализацию программы на практике». Поэтому одно из главных нововведений, которое хотят протянуть в новом законопроекте, как раз и касается уменьшения этой так называемой границы согласия по меньшей мере на четверть — до 75%. При этом в Минрегионе говорят, что даже если в ближайшее время законопроект будет принят, для того, чтобы он заработал реально, потребуется как минимум несколько лет.

Пока в законопроект, над которым работают в НИИ проектирования городов «Дипромисто», еще можно внести любую правку. По словам Аллы Плешкановской, директора Института урбанистики, если заложенный в него механизм не изменят, даже в обновленном варианте закон потом вряд ли сработает.

«Во-первых, надо четко осознавать, что действующий закон не сработал для так называемых хрущевок. В частности потому, что в его преамбуле было записано, что его действие распространяется на объекты до пяти этажей, а любой школьник вам скажет, что до пяти — это четыре. Пять в «до пяти» не входит, — расставляет точки над «i» в комментарии для «Ракурса» бывший заместитель главного архитектора Киева, а ныне независимый эксперт в области градостроительства Виктор Глеба. — Второй важный момент: ни в старом законе, ни в законопроекте, которым планируют вносить в него изменения, не прописаны механизмы ответственности, механизмы страхования имущества и интересы жителей, которых планируют отселять и которым что-то предлагают, и т. п. То есть этих кредитно-финансовых и кредитно-правовых механизмов нет ни в законе Кучеренко, ни в законе Парцхаладзе».

А одним из наиболее острых вопросов, убежден эксперт, как раз и может стать эта граница согласия, которую хотят установить на уровне 75% жильцов дома. «В законопроекте закладывают принудительное судебное выселение людей. А вот вопрос, куда выселять, пока остается без ответа, — говорит Виктор Глеба. — Если 25% жителей по каким-то причинам не желают отселяться или как-то реагировать на предложения по реконструкции устаревшего фонда, их будут выселять через суд. И пока что ни в одном документе не написано, куда. До сих пор было предусмотрено 100-процентное согласие, теперь же четверть жителей хотят превратить в изгоев, чье согласие даже не нужно. Простой пример, доказывающий, что трудно что-то сделать, даже если есть согласие людей. Возьмите дом по улице Милютенко, 23, в Киеве: там грибок и много других проблем. Людей уже много лет обещают переселить, однако проблема до сих пор не решена. Потому что некуда переселять. Не то что с каким-то там коэффициентом (действующий закон предусматривает норму, согласно которой при переселении должны предоставлять жилье в соотношении 1:1,5. — Ред.), а вообще. Так если не могут расселить один дом, куда расселять миллионы людей, когда программа заработает?»

Правозащитники также считают, что норма, согласно которой для запуска программы реконструкции достаточно согласия 75% жителей, априори неприемлема, и на этом этапе и по действующему законодательству ее даже не стоит закладывать в закон. «Если речь идет об устаревшем жилищном фонде, то предложить по-настоящему действенный механизм решения этого вопроса крайне трудно, поскольку сопутствующие проблемы лежат в нескольких плоскостях, — убеждена юрист Вита Струкова. — И одна из важнейших — именно решение имущественно-правовых вопросов».

Правозащитник напоминает, что в течение последних двух-трех лет произошли значительные изменения в законодательстве. «В частности, был принят очень неоднозначный закон №417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Он, с одной стороны, установил, что жители — собственники квартир в многоквартирных домах являются, во-первых, владельцами совместной собственности. Во-вторых, они являются владельцами земельного участка, на котором расположены дом и придомовая территория. Кроме того, органы местного самоуправления с июня этого года утратили рычаги влияния на процесс управления домами и не могут никоим образом диктовать жителям, что им делать и каким образом, — рассказывает Вита Струкова «Ракурсу». — Что касается предложенной нормы, согласно которой для принятия решения о реконструкции или сносе дома якобы будет достаточно голосов 75% жителей, то она не будет работать, поскольку противоречит и закону №417, и Конституции, в которой сказано, что никто не может быть лишен своей собственности противоправным способом».

А это означает только одно: чтобы не возникало юридических коллизий, необходимо согласие всех жильцов дома. «Представьте себе: пришел инвестор и говорит, что хочет переселить людей. Но в доме живет или какая-то настырная бабушка, которая заявляет, что хочет умереть только в своей квартире, или ее юридически подкованный внук, который просто говорит: а я не хочу, и ничего вы мне не сделаете, потому что закон на моей стороне, — отмечает Вита Струкова. — И действительно, ничего не сделают, поскольку Конституция Украины гарантирует право собственности, и оно незыблемо. Изъятие объектов права собственности возможно лишь на основаниях, указанных в законе. Такими основаниями могут быть общественная необходимость и общественные потребности».

По словам юриста, законом установлен четкий перечень оснований, когда можно принудительно отчуждать собственность человека, но — с предварительной компенсацией. «Это охрана, безопасность, объекты инженерии, полезные ископаемые, объекты природно-заповедного фонда и кладбища, — объясняет эксперт. — Поэтому органы местного самоуправления не могут принудительно изъять собственность — тот же земельный участок, — а затем передать его в аренду для целей градостроительства какому-то застройщику. Ведь такие действия будут противоречить самой сути института изъятия в порядке общественной потребности».

Следовательно, в случае старта программы обновления ветхого жилищного фонда должны быть учтены интересы всех 100% жителей. Причем, как отмечают эксперты, все имущественно-правовые вопросы с ними нужно решать заранее, а не тогда, когда у подъезда уже будет стоять экскаватор. Поэтому на фоне сказанного представляется уместным предложение архитектора Виктора Глебы, который считает, что прежде чем двигаться дальше, следует внимательно проанализировать действующий закон и все предложения к нему, обсудить их как со специалистами, так и с общественностью, и только после этого что-то делать. Иначе страна получит еще один закон, который никак не повлияет на судьбу ни ветхого, ни откровенно аварийного жилищного фонда.

Мария ХВОЩ