Спадок Микити Хрущова. Як позбутися?

Велика частина населення України мешкає у п’ятиповерхових недоладних, здебільшого панельних будинках, які були зведені ще у 60-х роках минулого століття, — у так званих хрущовках.

Колись ці маленькі квартири із суміжними кімнатами, незручною кухнею та крихітним санвузлом здавалися новоселам вершиною добробуту. Ще б пак, люди, які у повоєнні роки тулилися по комуналках і бараках, нарешті отримували власне, окреме житло. Ці будинки, завдяки панельній технології, зводилися дуже швидко і, за словами партійних очільників, мали розв’язати житлову проблему у СРСР. У народі ці диво-будинки відразу ж охрестили хрущовками, та сам Хрущов тоді наголошував, що ці будинки — тимчасові, призначені лише на 50 років експлуатації. Мовляв, поступово побудуємо нове, зручне і комфортне житло.

Разом із комунізмом, остаточну перемогу якого, за словами Микити Сергійовича, було намічено на 1980 рік. Та не судилося. Ні комунізму не побудували, ні нових будинків для мешканців хрущовок. Утім, вони не ображені. Живуть собі і живуть. Тільки час від часу, як прорве каналізацію, дуже тхне з підвалу. Вода з крана ледь тече і бруднить білизну іржавими плямами. Взимку доводиться по кілька електрообігрівачів включати, теплішає, але проводка не витримує. А так нічого, жити можна. Особливо якщо не на першому поверсі мешкати, бо у тих, хто на першому, як заб’ється каналізація, вода з фекаліями прямо з унітаза і по всій квартирі.

Годі й казати про обвали житлових будинків у різних містах. То у Макіївці, то у Дніпропетровську, у Харкові і Львові. А що робити, коли це перестане бути поодинокими випадками обвалів аварійних будинків, а стане масовим явищем?

Олексій Кулагін, член Ради директорів Конфедерації будівельників України, генеральний директор компанії «ОМОКС», навів такі дані: тільки у Києві 25 млн кв. м застарілого житла, з яких 5 млн кв. м — дуже старе, аварійне. Всього ж у столиці 47 млн кв. м житлового фонду. Тобто більш як половина столичного житла потребує негайної уваги. Швидкість старіння житла з 2000-го по 2005 рік становила 400 тис. кв. м на рік. Що вже говорити про комунікації, які практично зношені.

«Той житловий фонд у центрі Києва, за який так тримаються його власники, дуже скоро може стати взагалі непридатним для проживання через зруйновані мережі. Вважаю, більше уваги треба приділити реконструкції інженерних мереж, транспортних магістралей. Тому що будь-яке нове будівництво у Києві — це „тромб“ для транспорту і інженерних мереж», — говорить пан Кулагін.

Будівельник попереджає, що з 2020 року швидкість старіння прискориться, і в нас виникне ще одна проблема —ми будемо думати, як стримати швидкість старіння, «як утримати у площині рами всі великопанельні будівлі, бо термін їх служби добіжить кінця». Незважаючи на те, що декларативний строк служби панельок становить 150 років, у США від них відмовилися ще в 50-х роках, а у Франції — у 60-х, тому що фактично гарантовано безпечно вони стоять тільки 50 років, потім потихеньку починають розсипатися.

Зважаючи на те, що свого часу хрущовками було забудовано не лише Україну, а й увесь СРСР, та що там — увесь так званий соцтабір, варто звернутися до досвіду тих країн, де вже почали цю проблему вирішувати.

У Москві, наприклад, було розроблено і торік уже реалізовано програму реконструкції кварталів застарілого житлового фонду. Там хрущовки знесли, а квартали повністю перебудували.

Щось подібне намагалися здійснити і в Україні. Ще у 2007 році було ухвалено закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду. Але в законі не було прописано механізму його реалізації.

«За радянських часів людей розселяли за пропискою, а на сьогодні не зрозуміло, за яким принципом їх розселяти. У цьому законі написано, що потрібна згода всіх мешканців. Але завжди знайдеться хтось, нехай навіть один, який не погодиться відселятися. Інше питання, що людям потрібна мотивація, щоб вони погодилися переселятися зі своїх насиджених місць. Ми, взявши за взірець московську програму, яка, на наш погляд, була дуже вдало реалізована, пропонуємо внести у вищезазначений закон зміни», — розповідає Лев Парцхаладзе, президент Конфедерації будівельників України.

Які зміни до закону пропонує Конфедерація будівельників? По-перше, будинок підлягає знесенню після того, як об’єкт нерухомості буде визнано таким, що перебуває в аварійному стані, тобто після того, як місцева громада проголосує за це. По-друге, переселення людей здійснюється у будівлі, які розташовані у радіусі не більш як 500 метрів. Бо якщо старий будинок стоїть на Печерську, а відселеним людям дають нове житло на Троєщині, то це не є адекватною заміною. По-третє, коефіцієнт, за яким даватимуть нове житло, буде не меншим за 1,3. Тобто якщо площа старої квартири була, скажімо, 75 кв. м, то площа нової дорівнюватиме майже 100 кв. м.

Будівельники впевнені, якщо ці три ключові питання буде включено у закон, то він запрацює. Люди будуть зацікавлені в отриманні нового житла замість старого, не буде конфліктів між власниками квартир і забудовниками.

Втім, є ще справді непогані будинки, які можуть простояти ще років зо тридцять. Навіщо їх зносити? Олександр Ротов, президент групи компаній «Герц», пропонує звернутися до успішного досвіду Німеччини. Після того, як знесли Берлінський мур, ФРН отримала у спадок від НДР такі самі панельні хрущовки. Що зробила влада? Вона провела обстеження, переконалася, що ці будинки ще досить непогані, та вирішила їх не зносити, а просто відремонтувати: замінити комунікації, зробити фасади більш сучасними, енергозберігаючими. Людей відселили на півроку у доволі пристойне тимчасове житло, а їхні будинки за цей час привели до ладу.

Німці досить лояльно поставилися і до невисоких стель у цих квартирах. Навпаки, вони підрахували, що наявна висота стель є оптимальною. У Німеччині взагалі намагаються не будувати житлових приміщень з висотою стелі понад 2,8 м, бо це не сприяє ефективному використанню тепла. Люди повернулися у свої оновлені оселі, а державі у найближчі 30 років вже не треба буде непокоїтися про застарілий житловий фонд.

Віталій Шаповаленко, директор департаменту житлової політики Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, погоджується, що проблема реконструкції житлового фонду вже настільки на часі, що далі зволікати не можна. Інше питання — підходи до розв’язання цієї проблеми. «У Москві дуже добре показала себе програма, відповідно до якоїквартали повністю зносять і будують нові будинки. Тут і якісне оновлення житлового фонду, і модернізація інфраструктури. Але треба враховувати існуючі чинники: і відсутність 100-відсоткової згоди власників старого житла, і низьку купівельну спроможність населення. Ті квартири, які залишаться у забудовника на продаж, потрібно реалізовувати за реальними ринковими цінами, але ж це зараз дуже і дуже важко. В будинках стоять нерозкупленими від 30 до 50 % квартир. Тобто за рахунок чого робити таку реконструкцію? Можливо, єдиний вихід — все ж таки санація житлового фонду, як це було зроблено у Берліні, Лейпцигу. Повна відбудова житлового фонду, звісно, краще, але ж де взяти гроші? Епоха масового індустріального будівництва уже в минулому. І найближчими роками навряд чи щось зміниться», — зазначає Віталій Шаповаленко.

За його словами, сьогодні Міністерство регіонального розвитку, будівницта і ЖКГ, яке вивчило цю проблему, розробляє проектну документацію на енергоефективну санацію житлових будинків: заміну вікон на енергозберігаючі, відновлення фасадів, заміну внутрішніх систем. А ще міністерством було розроблено законопроект про енергоефективність громадських і житлових будівель, ряд підзаконних актів, які покликані реалізовувати державну політику енергоефективності. Віталій Шаповаленко впевнений, що ці державні важелі допоможуть стимулювати власників квартир — співвласників будинків до здійснення енергоефективних заходів. Перевагою такого підходу пан Шаповаленко вважає те, що, по-перше, санацію будинків можна проводити, не відселяючи мешканців квартир (звісно, ми ж не німці), а, по-друге, санація потребує значно менших витрат, аніж забудова.

Як показав уже реалізований в Україні пілотний проект — реконструкція п’ятиповерхової хрущовки 1960 року, споживання теплової енергії зменшилося вдвічі, а термін ефективної експлуатації подовжився щонайменше на 30 років. Ринкова ціна такого житла відразу зросла. Держава має намір залучати до участі у фінансуванні проектів із санації будинків самих мешканців, пояснюючи їм, що вкладені гроші дуже скоро «відіб’ються».

За словами Шаповаленка, обсяг ринку енергоефективної санації будинків становить приблизно 400 млрд грн. Це колосальні кошти, а напрям дуже перспективний. Програма санації наразі охоплює Тернопіль, Нововолинськ, Чернівці, Черкаси, Бердянськ. При вирішенні питання фінансування цих програм у них непогані шанси на реалізацію. Торік було прийнято постанову Кабміну № 599, якою затверджений порядок пільгового кредитування юридичних осіб, зокрема об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, на проведення енергоефективних заходів. У 2012 році цими пільгами скористалися 11 таких об’єднань.

Інша справа, коли будинки перебувають у такому жалюгідному стані, що одним ремонтом, навіть дуже серйозним, не обійтися. Зовні такий будинок може виглядати непогано, але якщо його обстежити, можна побачити, наприклад, що його фундамент підмило водою, яка роками стояла у підвалі через проблеми з трубами. Достатньо маленького поштовху, і цей будинок складеться як картковий. Люди роками і десятиліттями живуть в аварійних будинках, аж поки не станеться лихо. Такі будинки слід зносити, ніяка санація їх не врятує.

«Чому вибрано саме коефіцієнт 1,3, коли весь час мова йшла про 1,5? — запитує Олександр Бондаренко, президент Міжнародної федерації нерухомості FIABCI. —Мене це дуже дивує. На мою думку, аби запустити цей механізм, повернути довіру людей і заохотити їх до співпраці, забудовникам потрібно все ж таки виконати ту обіцянку, яку вони давали людям, навіть якщо це буде їм щось коштувати. Можна зекономити на іншому, наприклад, зменшуючи розкрадання, які є на кожному будмайданчику».

На цю репліку Олексій Кулагін, генеральний директор будівельної компанії «ОМОКС», роздратовано зауважив: «Ми, будівельники, сплачуємо державі 42 % з обороту у вигляді різних податків. Ми маємо всього 20 % річних прибутку. А держава з будівництва має 60 % прибутку. Ми підрахували: якщо ми приймемо коефіцієнт 1,5, то держава матиме ті самі 60 %, проте наш прибуток буде лише 2,5 % на рік. Кому, скажіть, потрібен такий бізнес? Якщо ми говоримо про те, що треба вносити свої пропозиції щодо змін до закону, то давайте виробимо такі положення, які у подальшому полегшили б нам, будівельникам, наше завдання. Бо інакше ми знову „народимо“ мертвий закон, який не працюватиме. Ми будемо ходити та вмовляти людей, які живуть у старих домах: давайте ми зробимо ваше житло хорошим і гарним, прикрасимо наше місто. А вони нам говоритимуть: та ні, не треба. Та й мені, якщо чесно, не хочеться половину своїх грошей комусь віддавати, бо в мене економіка не складається... Ми просто не будемо зацікавлені цим займатися. Ми припинимо будувати».

Питання економіки будівництва (чи реконструкції) житлового фонду не залишило байдужим і Олександра Мороза, віце-президента компанії «Київміськбуд». Він заявив, що жодна будівельна компанія не піде у такий складний проект, якщо рентабельність проекту не буде хоча б у межах 7–10 %. «У реконструкції житлового фонду найбільш зацікавленою стороною повинна бути держава. Не мешканці будинків, не будівельники, а саме держава. Якщо держава хоче перекласти фінансування оновлення житлового фонду на плечі забудовників і громади, то, можливо, доцільно було б переглянути оподаткування галузі, зробити його пільговим для тих, хто братиме участь у цій програмі? Тоді ми могли б реалізовувати цей проект. І не з точки зору наживи, а з точки зору розвитку міста», — пропонує пан Мороз.

За підсумками круглого столу «Впровадження нового механізму з реконструкції кварталів застарілого житлового фонду. Можливість знесення аварійних будинків», який відбувся 12 березня 2013 року.