Податок на нерухомість — стосується кожного

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, започаткований законодавцем із моменту ухвалення у 2010 році Податкового кодексу України. Спочатку об’єктом оподаткування виступали об’єкти житлової площі, якими володіли як фізичні, так і юридичні особи.

Цей податок залишався непомітним для пересічного громадянина, оскільки для його розрахунку тривалий час враховувалась саме житлова площа і були визначені певні пільги залежно від її розмірів (менше за 120 кв. м для квартири та менше за 250 кв. м для житлового будинку). Разом із змінами до законодавства, які зменшували вказані пільги та розширювали об’єкт оподаткування, змінювалась і актуальність податку на нерухомість.

Головні зміни щодо порядку сплати вказаного податку відбулися з 1 січня 2015 року у зв’язку з ухваленням Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи» від 28 грудня 2014 року №71- VIII.

Відповідно до зазначених законодавчих змін базою оподаткування визначено вже не житлову площу об’єктів житлової нерухомості, а їхню загальну площу. Водночас значно зменшено розміри загальної площі об’єктів житла, які визначають пільги щодо сплати такого податку. До об’єктів оподаткування законодавцем віднесено й нежитлові будівлі (сараї, гаражі, літні кухні, погреби, майстерні тощо).

За таких умов податок на нерухомість набув значної актуальності. Особливо в умовах, коли підрозділами контролюючих органів у масовому порядку відбувається розсилка платникам (фізичним та юридичним особам) повідомлень-рішень щодо сплати донарахованих сум податку на нерухомість. В багатьох випадках такі податкові повідомлення містять помилки в розрахунках щодо визначення сум належних податків тощо.

Які основні положення містить законодавство стосовно оподаткування об’єктів житлової нерухомості, хто та скільки має сплачувати податок, яким є порядок його нарахування і сплати та як оскаржити неправомірне рішення контролюючого органу в разі невірного визначення суми податку?

За що ми маємо платити? (Об'єкт та база оподаткування — п. 266.2, 266.3 ПКУ)

Податок сплачується за загальну площу об'єкта житлової та нежитлової нерухомості (гаражі, майстерні, літні кухні тощо), в тому числі його частку.

Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, щодо яких не застосовується зазначений податок, визначені у п. 266.2.2 ПК України.

Хто є платником та які пільги надаються фізичним особам? (П. 266.1, 266.4 ПКУ)

Платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Власники нерухомості — фізичні особи не сплачуватимуть податок за об’єкт, що має площу:

— менше 60 кв. м включно (для квартири/квартир);

— менше 120 кв. м включно (для житлового будинку/будинків);

— менше 180 кв. м (для різних типів нерухомості, одночасного володіння квартирою/квартирами та будинком/будинками).

Сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад мають право додатково встановлювати пільги з податку на нерухомість.

З 1 січня 2017 року пільги для фізичних осіб не застосовуються до об’єкту оподаткування:

1) якщо його площа перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої підпунктом 266.4.1:

— для квартир 60 х 5 = 300 кв. м;

— для будинків 120 х 5 = 600 кв. м;

— для різних типів 180 х 5 = 900 кв. м.

2) що використовується їхніми власниками з метою одержання доходів (здається в оренду, лізинг, позичку, використовується у підприємницькій діяльності).

Якщо об’єкт нерухомості перебуває у спільній власності кількох осіб:

— спільна часткова власність кількох осіб — платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку;

— спільна сумісна власність кількох осіб, але не поділена в натурі — платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їхньою згодою, якщо інше не встановлене судом;

— спільна сумісна власність кількох осіб та поділена між ними в натурі — платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку.

Наприклад, якщо ваша нерухомість поділена між двома власниками (чоловіком та дружиною), пільга застосовується до кожного власника. Тобто в цьому випадку, у разі неперевищення кожним платником визначеного розміру пільг податок на нерухомість взагалі не повинен нараховуватись (ні чоловікові, ні дружині).

Обчислення податку та його ставки (п. 266.5, 266.7 ПКУ)

Ставки податку встановлюються рішеннями сільської, селищної або міської ради у розмірі, що не перевищує 1,5% (у 2015 році — 2%, у 2016 році — 3%) від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. м бази оподаткування. Крім того, додатково до зазначених 1,5% за 1 кв. м нараховується 25 тис. грн на рік для квартир площею понад 300 кв. м та будинків понад 500 кв. м.

Податок на нерухомість обчислюється виходячи із загальної площі (якщо кілька об’єктів — сумарної загальної площі), зменшеної відповідно до наданої пільги, помноженої на ставку податку.

Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України…» №1797-VIII від 21 грудня 2016 року установлено, що з 1 січня 2017 року до прийняття відповідним органом місцевого самоврядування рішення про встановлення ставок місцевих податків і зборів на 2017 рік, встановлені таким органом місцевого самоврядування ставки податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, застосовуються з коефіцієнтом 0,5%.

Приклад розрахунку податку для фізичної особи за 2016 рік:

Загальна площа квартири — 83 кв. м;

Пільга — 60 кв. м;

Ставка податку за 2016 рік (Київ) — 1%

1378 грн (м.з.п.) х 1% = 13,78;

Податок = (83 – 60) х 13,78 = 316,94 грн.

Для фізичних осіб обчислення суми податку здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості та до 1 липня року, що настає за базовим податковим роком, надсилається (вручається) платнику податку за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації).

Юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року та до 20 лютого цього ж року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об'єкта/об’єктів оподаткування декларацію з розбивкою річної суми рівними поквартальними частками. В подальшому юридичні особи сплачують податок авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що наступає за звітним кварталом, які відображаються в річній податковій декларації.

Тобто фактично юридичні особи сплачують податок авансом (поквартально) за звітний період, а фізичні особи — за минулий звітний період до 1 липня року, що настає за базовим податковим роком (за минулий рік та із застосуванням минулорічних ставок і пільг).

Період, протягом якого необхідно сплатити податок або оскаржити його (п. 266.9 — 266.10 ПКУ)

Протягом 60 днів з дати отримання (вручення) обчисленого контролюючим органом податкового повідомлення-рішення необхідно сплатити податок.

Якщо платники податку не згодні з даними нарахування податку (розмір ставки, розмір загальної площі тощо), вони мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних. За її результатами, у разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними платника податку, контролюючим органом проводиться перерахунок суми податку і надсилається (вручається) нове податкове повідомлення-рішення.

Крім того, відповідно до п. 56.2 ПК України, «…у разі, коли платник податків вважає, що контролюючий орган неправильно визначив суму грошового зобов'язання або прийняв будь-яке інше рішення, що суперечить законодавству або виходить за межі повноважень контролюючого органу, встановлених цим Кодексом або іншими законами України, він має право звернутися до контролюючого органу вищого рівня зі скаргою про перегляд цього рішення…»

Відповідно до ст. 58.3. ПК України:

«…коли пошта не може вручити платнику податків податкове повідомлення-рішення… через відсутність за місцезнаходженням…, їх відмову прийняти податкове повідомлення-рішення… незнаходження фактичного місця розташування (місцезнаходження) платника податків… податкове повідомлення-рішення… вважаються врученими платнику податків у день, зазначений поштовою службою в повідомленні про вручення із зазначенням причин невручення…»

Слід мати на увазі, що у разі оскарження в адміністративному порядку податкового повідомлення-рішення щодо нарахування податку на нерухомість (наприклад, на 5-й день після отримання), не застосовуються положення п. 266.10.1 ПК України, які визначають строк сплати податкового зобов’язання протягом 60 днів від дня вручення податкового повідомлення-рішення. У цьому випадку, у разі негативного рішення контролюючого органу за результатом розгляду скарги платник має 10 днів на сплату визначеного податкового зобов’язання після отримання відповіді за результатом розгляду скарги. Інакше будуть нараховуватись відповідні штрафні санкції за його несплату чи несвоєчасну сплату.

Штрафні санкції за несплату чи невчасну сплату податку (п. 126.1 ПКУ)

Відповідальність за несплату або несвоєчасну/неповну сплату податку на нерухомість така ж, як для інших податків:

— 10% від погашеної суми податкового боргу — за затримку до 30 календарних днів;

— 20% від погашеної суми податкового боргу — за затримку більш як 30 календарних днів.

Якщо податок не буде сплачений своєчасно, то згідно зі ст. 129 ПК України після закінчення граничних термінів для сплати на суму податкового боргу нараховують пеню з розрахунку 120% від ставки НБУ, що діє на день виникнення боргу.

Що робити у разі, коли платник податку — фізична особа не отримав податкового повідомлення-рішення?

На практиці це питання є доволі актуальним. Чи існує в такому випадку обов’язок самостійної сплати податку на нерухомість, або ж потрібно звертатись до контролюючого органу та чи не доведеться через деякий час сплачувати штрафні санкції за несвоєчасну сплату податку?

На наш погляд, законодавець чітко визначив, що для фізичних осіб податок обчислюється контролюючим органом (п. 266.3.2 ПК України) і результатом цього має бути податкове повідомлення-рішення. Згідно із загальними постулатами Податкового кодексу, саме тоді й виникає у фізичної особи обов’язок сплати податку — «податкове зобов’язання», яке платник має сплатити протягом 60 днів із моменту вручення такого повідомлення. Саме на контролюючий орган покладено обов’язок до 1 липня року, наступного за звітним періодом (роком), направити (вручити) платнику — фізичній особі подібне повідомлення-рішення.

Водночас, хоча законодавцем і передбачена можливість розрахунку контролюючим органом бази оподаткування «...та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності», але жодним чином не визначено у Податковому кодексі України обов’язок платника розрахувати податок самостійно або звернутись до контролюючого органу для сплати податку на нерухомість. Зазначено його право лише звернутись щодо питань звірки вже розрахованого контролюючим органом податку та отриманого податкового повідомлення-рішення.

За підсумком, у разі, коли податкове повідомлення-рішення щодо сплати податку на нерухомість фізичною особою не отримано, платнику податку немає потреби сплачувати його самостійно. Відповідно, у цьому випадку будь-які штрафні санкції за несвоєчасну сплату податку на нерухомість є безпідставними та необґрунтованими.

Звісно, за великого бажання фізична особа може самостійно звернутись до контролюючого органу з проханням провести розрахунок податку та сплатити його. Але і в цьому разі пропонуємо робити таку сплату лише на підставі розрахованого контролюючим органом податкового повідомлення-рішення. Така порада ґрунтується на випадках із нашої практики, коли платник податку — фізична особа самостійно обраховував та сплатив суми податків, які в подальшому, під час розрахунку відповідної суми податку вже контролюючим органом, жодним чином не враховувались. Тобто фактично платник податків був змушений двічі сплачувати суму податків за один і той саме об’єкт оподаткування та тривалий час намагатись повернути надмірно сплачені суми.

Слід враховувати, що відповідно до ст. 102.1 ПК України «…контролюючий орган має право провести перевірку та самостійно визначити суму грошових зобов'язань платника не пізніше закінчення 1095 дня, що настає за останнім днем граничного строку подання податкової декларації, …, та/або граничного строку сплати грошових зобов'язань, нарахованих контролюючим органом, а якщо така податкова декларація була надана пізніше, — за днем її фактичного подання…» Це означає, що у разі, якщо контролюючий орган здійснив нарахування податку на нерухомість за період понад три роки — у платників з’являється позитивне правове поле для оскарження такого нарахування.