Житлово-комунальні послуги: пеня не за горами, абонплата не за долами?

До своєрідного дедлайну для сфери житлово-комунальних послуг залишилося менш як місяць: 10 червня повинен майже на повну силу запрацювати закон «Про житлово-комунальні послуги», який, на переконання влади, здатен навести лад у сфері ЖКГ. Та план організації підготовки необхідних нормативно-правових актів Кабмін затвердив тільки в березні. А щоб імплементувати закон, за словами експертів, потрібно розробити майже три десятки підзаконних актів, на узгодження кожного з яких зазвичай витрачається до півроку.

Водночас вже зараз зрозуміло, що в червні навіть найбільш інертним українцям, які не поспішають створювати ОСББ чи ще якимось чином брати на себе відповідальність за багатоповерховий будинок як спільну власність, слід очікувати на перші зміни.

У Мінрегіоні, який, до речі, й відповідає за створення пакета підзаконних актів, нагадують: до 10 червня мешканці кожного багатоповерхового будинку обов’язково повинні провести загальні збори, на яких визначитися, як саме вони планують управляти своїм спільним майном. І попереджають: якщо не визначаться, в гру має вступити місцеве самоврядування — і провести конкурс на кожен будинок для керуючих компаній. А для цього передусім оприлюднити стан багатоповерхівок. Керуючі ж компанії, які візьмуть участь у конкурсі, мають у свою чергу запропонувати власну ціну для обслуговування кожного будинку.

За словами начальника Управління житлової політики профільного міністерства Світлани Старцевої, цей процес є доволі складним, і не всі розуміють, як у містах мають відбуватися конкурси — цілими кварталами, лотами чи окремими будинками. При цьому експерти нагадують про ще одну складність, яка може повністю перекреслити саму ідею їх проведення: у нашій країні досі практично не створено ринку керуючих компаній. І люди, як зазначає начальник Управління розвитку житлово-комунального господарства Департаменту житлово-комунальної інфраструктури Київської міськдержадміністрації Віра Радченко, не розуміють навіть, з кого вибирати. Така ситуація може розвиватися за двома сценаріями: або ми отримаємо хаос у цій сфері, або, що більш імовірно, просто нічого не зміниться. Проте урядовці наполягають: без управителя далі ніяк.

Хто такий управитель і де його взяти

За статистикою, в нашій країні майже 150 тис. багатоповерхівок. При цьому тільки у 20% з них створено об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) чи житлово-будівельні кооперативи (ЖБК). Тобто 80% доведеться чи то у спішному порядку створювати ОСББ (і така практика зараз є), чи то мати справу з пошуком управителя. Раніше чи пізніше, але, кажуть у Мінрегіоні, робити це однаково доведеться.

По-перше, слід розуміти, хто такий управитель. Як випливає з закону, це фізична особа — підприємець, що має знання і досвід, щоб бути менеджером для одного або для групи будинків. Він зобов’язаний самостійно пройти профатестацію чи мати в штаті бодай одного найманого працівника, який пройшов таку атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії, яка так і називається — менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків). Але критерії, яким повинні відповідати установи, котрі атестуватимуть управителів, Кабмін має визначити до… січня наступного року. А управителі українцям потрібні вже зараз.

Управителі матимуть право укладати від імені співвласників колективні договори на надання послуг, здавати в оренду (також від імені співвласників) горища й підвали, організовувати поточний чи капітальний ремонт висотки. Але усі ці моменти як додаткові функції (основна — утримання будинку та прибудинкової території) обов’язково має бути прописано в договорі між співвласниками та управителем.

«Зрозуміло, що повністю цей закон з 10 червня не запрацює, — зазначив у коментарі «Ракурсу» голова Спілки власників житла України, екс-міністр з питань ЖКГ Олексій Кучеренко. — Але, скоріш за все, керуючі компанії, які вже існують або потихеньку створюються, самі підуть до людей і почнуть їх переконувати, що впораються з управлінням будинку набагато краще за комунальні підприємства. Та чи повірять у це люди — велике питання».

До речі, як уже писав «Ракурс» у статті «Новий закон про ЖКП: у споживачів — відповідальність, у надавачів послуг — права», нинішні ЖЕКи автоматично стати керуючими компаніями не зможуть: їх повинні переобрати саме в такій ролі на загальнобудинкових зборах співвласників. Тобто підприємства комунальної власності, якими є ЖЕКи, пропонуватимуть свої послуги нарівні з іншими керуючими компаніями.

Та більшість мешканців багатоквартирних будинків наразі турбує, чи буде підвищуватися квартплата. Як пояснила «Ракурсу» Віра Радченко, зробити це без відома мешканців тепер буде неможливо: «Послуга з управління будинком є договірною, і її ціна обговорюється на загальних зборах співвласників. Так, нині у Києві в обслуговуванні керуючої компанії міста — понад 8000 висотних житлових будинків. Щоби підняти тариф, доведеться йти до людей, збирати збори, пояснювати їм кожну цифру, розтлумачуючи об’єктивні причини для такого кроку, а вже потім, якщо мешканці дадуть згоду, підвищувати ціну».

За роботу управителя теж доведеться платити. Проте якщо ця робота мешканців не задовольнить, договір з управителем можна розірвати, причому в односторонньому порядку. Хіба що співвласникам доведеться попередити його за два місяці письмово.

За словами чиновника КМДА, будь-який управитель чи керуюча компанія — це посередник між мешканцями будинку і надавачами послуг. Тому питання зміни тарифів поставатимуть тоді, коли їх підніматимуть надавачі послуг. «Приміром, подорожчала електроенергія чи вода. За це ж має хтось платити, — продовжує Віра Радченко. — Теоретично — саме мешканці будинку, бо вони користуються цими послугами, а не керуюча компанія. І якщо вони не погодяться піднімати тарифи, то можуть зіткнутися з тим, що доведеться шукати іншу керуючу компанію, яка зуміє знайти вихід із ситуації. Але в будь-якому разі це будуть договірні відносини, і люди повинні усвідомити, що їхній будинок — це їхня спільна власність, і рішення вони мають ухвалювати спільно. Однак цей механізм запрацює не раніше ніж за рік, а то й пізніше — тоді, коли співвласники навчаться не лише домовлятися одне з одним, а й ухвалювати спільні рішення, не чекаючи, що за них це зробить хтось інший. Ми в столиці вже два роки поспіль проводимо в цьому напрямі роз’яснювальну кампанію, проте досі далеко не всі кияни розуміють: те, що розташоване поза межами їхньої квартири, належить також їм, а не ЖЕКу».

У Мінрегіоні наголошують: кожна багатоповерхівка залежно від стану потребує певних витрат на її обслуговування, і співвласники самі на зборах мають визначитися, чи хочуть вони жити в комфорті, адже за це доведеться платити. Але тут є один важливий момент: у старих будинках велика кількість пенсіонерів (у середньому 50%), які просто не мають на це грошей.

Проте часто-густо стикаються з неврегульованими в юридичному плані ситуаціями і мешканці нових будинків. Ось реальний приклад, про який киянка Катерина Піхкало пише у соцмережах: «Отже, є 4 будинки з прибудинковими газовими котельнями. Будинкам менше 10 років. Чи хочуть люди ОСББ? Хочуть. Якби не перешкоди. Перше: самі котельні. Їх використовувала ТОВка від забудовника, тариф на тепло затверджувала КМДА, амортизація в тарифі — 0 гривень. А прибуток нараховувався вчасно. Нині постало питання: хто це буде ремонтувати? Людям кажуть: усе тепер самі. Цій ТОВці не перерахували гроші за субсидії по теплу (ну, і за прибудинкову територію теж). Тому вони сказали, все — далі самі. Щоб розв’язати проблему, ми звернулися до юристів, і з’ясувалося: управителя найняти — так немає нормативки. Якщо йдеться про закон про комерційний облік, так там теж немає нормативки. І вишенька на тортику: один з чотирьох будинків з великою кількістю відомчих квартир (неприватизованих). Що це? А це досі діє Житловий кодекс УРСР від 1983 року. Нам пояснили, що в такому разі міністерство повинне дати людині квартиру, але брати з неї орендну плату. Якщо є в будинку ОСББ/управитель, тоді ця людина заплатить по платіжці одне, а з міністерства як із власника візьмуть решту. Так ось, такого в нашій країні немає. Немає цієї оренди державних чи комунальних квартир. І тому ні в ОСББ, ні в управителя баланс з такими квартирами не сходиться. А тим більше, якщо у складі ЖК своя котельня. І що робити з цією проблемою?»

І схожих ситуацій в Україні — безліч. Що з цим робити, ніхто пояснити не може.

Не така страшна пеня, як абонплата?

Серед найголовніших змін, які має бути запроваджено новим законом, — нарахування пені, до якої ми знову повернулися, й абонентської плати, що є абсолютно новим поняттям. Щодо пені, то законом передбачене фінансове покарання за невчасну оплату ЖКП в розмірі 0,01% від суми боргу за кожний день прострочення. Якщо не погасити борг вчасно, то його сума може збільшитись до 0,3% за місяць, а за рік накапає до 3,6%. Та чи вирішить пеня проблему заборгованості, яка збільшилася утричі після несправедливого, на думку пересічних громадян, підвищення комунальних тарифів?

«За перші місяці цього року рівень платежів за житлово-комунальні послуги був надзвичайно низьким — десь 70%. Тобто виходить, що дві сім’ї платять, а третя — ні, — розповів у коментарі «Ракурсу» директор Дослідницько-аналітичного центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко. — Все це однозначно свідчить про те, що тарифи встановлені неадекватно можливостям людей, і субсидії, якими приспали тих, хто обурювався зависокими цінами на ЖКП, нікого не рятують. Що ж до пені, яку, до речі, запроваджують з 1 січня наступного року, то вона може дисциплінувати тих, хто і так сплачує за ЖКП. А ті, хто досі не платив, на пеню не зважатимуть. Ба більше, вони про неї можуть навіть не знати».

У КМДА зазначають, що в столичних багатоповерхівках зазвичай 20% мешканців сплачує невчасно або й загалом має велику заборгованість. «Навіть якщо неплатники почнуть платити після запровадження пені, її розмір не покриє й того, що з’їла інфляція, — вважає Віра Радченко. — Тому пеня насправді чисто символічна. А коли частина мешканців не платить за послуги, надавачі послуг не мають змоги забезпечити якісний сервіс, бо на це банально бракує коштів. І це лише один з нюансів, які новий закон навряд чи зможе врегулювати».

За словами Олексія Кучеренка, впровадження пені — не зовсім справедливий підхід до врегулювання проблеми, адже немає зворотного механізму, який би забезпечив покарання за неякісні послуги. І хоча в законі прописано, що співвласники в разі надання їм неякісної послуги можуть скаржитися, ця норма, на думку екс-міністра ЖКГ, не запрацює, бо механізм є занадто громіздким і незручним.

Що ж до абонентської плати, то, як зазначає Віра Радченко, зрозуміти, що саме мається на увазі, можна буде тільки тоді, коли Мінрегіон розробить потрібні підзаконні акти. А поки що йдеться передусім про абонентське обслуговування, котре передбачає власне проведення розрахунків, збирання інформації по будинку, ведення калькуляції, друк платіжок. Обслуговування внутрішньодомових мереж, за словами Віри Радченко, буде закладено в тарифи, і поки немає нормативних документів, якими буде врегульовано це питання.

Олексій Кучеренко пояснює: нині абонплата фактично захована в тарифах, а тепер її планують виокремити. Щоправда, зрозуміти, з якого саме тарифу і скільки хочуть виокремити, можна буде тільки тоді, коли стане відомим новий порядок тарифоутворення.

«У нас люблять щось скопіювати з іноземного досвіду, не враховуючи при цьому наших реалій, — додає Олександр Сергієнко. — За кордоном не можна уявити, щоб якоїсь послуги не було — адже компанія зацікавлена у її наданні. А у нас виходить парадоксальна ситуація. Влітку, приміром, через великі втрати в мережах нерентабельно постачати гарячу воду — її собівартість зростає утричі. Що робить монополіст? Він просто перестає її постачати — і тому минулого літа принаймні половина киян сиділа без гарячої води. Але якщо є абонентська плата, то вона буде нараховуватись. І як люди мають сприймати таку ситуацію: води гарячої немає, а абонплату нараховуватимуть?»

Чи реально не платити за холодну воду з гарячого крана

Є ще одна норма, передбачена реформою житлово-комунальної сфери, яка викликає нерозуміння і несприйняття населення: відтепер мешканці багатоповерхівок платитимуть за гарячу і холодну воду за показниками не квартирних, а будинкових лічильників (їх, згідно з законом про комерційний облік, мають встановити до 2 липня 2019 року). Люди побоюються, що їм розкидатимуть, як мовиться, за себе і за того хлопця, який не платить. Філософія, закладена в законі щодо цього питання, приблизно така: ви добре знаєте своїх сусідів, тож зможете на них вплинути, щоб вони теж сплачували вчасно.

«У нашому будинку приблизно така сама система впроваджена давно, — розповідає мешканець масиву Нивки Сергій Юрченко. — Нам комендант кооперативу розкидає кубометри, не сплачені злісними неплатниками. І що я маю робити — йти до них сваритися? Тому в мене теж росте борг, бо я сплачую тільки за те, що споживає реально моя сім’я, керуючись показниками квартирних лічильників». І так, за словами чоловіка, роблять усі в їхньому будинку, хто платить за житлово-комунальні послуги.

Кияни здебільшого налаштовані однозначно: вони сплачуватимуть тільки за те, що спожили реально, а не за міфічні показники будинкового лічильника, який ще треба встановити за власні кошти.

Новим законом (ст. 28) передбачено, що споживач із січня 2019 року матиме право вимагати штраф на свою користь від надавача неякісних послуг. Але мати право — зовсім не означає мати змогу його реалізувати. «Це мертва норма, оскільки вона є калькою з радянської системи, — пояснює Олександр Сергієнко. — Згідно з нею, треба викликати комісію, яка відбиратиме проби, потім оформити й підписати акт-претензію, зрештою все розтягнеться надовго і не дасть жодного результату».

Фахівці громадської організації «Публічний аудит» також відзначають, що народні депутати не наважилися чітко прописати відповідальність постачальників за неякісні послуги. За словами її керівника, юриста Максима Гольдарба, незалежні аудитори пропонували запровадити пеню, яку виконавець мав би заплатити споживачеві за систематичне ненадання (більше як двічі упродовж року), надання не в повному обсязі або неналежну якість комунальних послуг, у розмірі подвійної вартості таких послуг. Натомість надавач послуг має право самостійно, тобто на власний розсуд, здійснювати перерахунок і сплачувати споживачеві неустойку.

Органи місцевого самоврядування — поза грою

Окрім того, як зазначає Максим Гольдарб, законодавці позбавили місцеву владу певних важелів впливу на розмір тарифів та якість ЖКП, хоча в умовах децентралізації мало би бути навпаки. «Цей закон спрямовано на те, щоби спочатку комерціалізувати сферу ЖКГ, а потім передати її цілком у власність монополій, коли майно, що досі належало громаді, переходить у приватні руки», — каже експерт.

Представник КМДА Віра Радченко теж погоджується з думкою, що органи місцевого самоврядування згідно з цим законом опинилися поза грою: «Раніше була ціла стаття, що визначала повноваження органу місцевого самоврядування в наданні ЖКП, і там також ішлося про захист інтересів споживачів. Відтепер цього не буде. Виходить, що люди — навіть у разі серйозних проблем — уже не зможуть йти скаржитися в орган місцевого самоврядування. Співвласникам сказали: вам не подобається, наприклад, управляюча компанія — збирайтеся разом і знімайте її. Але комусь не подобається, а решті однаково. І будуть ситуації, коли людям навіть немає куди піти. Тобто на сусідів до суду вони не подаватимуть, а орган місцевого самоврядування з 10 червня може з чистою совістю сказати: даруйте, це не мої повноваження».

У КМДА вважають, що треба створити контролюючий орган у сфері ЖКП — це може бути, наприклад, житлово-комунальна інспекція, куди люди могли б звернутися й отримати практичну допомогу. «Ще коли обговорювали майбутній закон про ЖКП на комітеті Верховної Ради, ми наполягали, що буде багато проблем, — розповідає Віра Радченко. — Депутати ж казали, що це не норма регулювання цього законопроекту — мовляв, тут треба розробляти окремий законопроект. Але, наскільки я знаю, цей закон ухвалили, а про інші ніхто й не згадує».

До речі, голова постійної комісії з питань ЖКГ та ПЕК Володимир Бондаренко на своїй сторінці в Facebook написав, що в Києві збираються серйозно взятися за розв’язання проблем інфраструктури: «Невдовзі Київрада ухвалить рішення щодо принципового підвищення якості житлових послуг, дієвого механізму контролю й неухильного надання цих послуг своєчасно та у повному обсязі. Відповідний проект рішення прийняла комісія Київради з питань ЖКГ. Ним передбачено упродовж двох місяців провести публічне обговорення реалізації розпорядження КМДА про структуру та встановлення тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій». За його словами, під час обговорення киянам мають надати вичерпне економічне обґрунтування підвищення тарифів по кожній складовій окремо.

Про те, що треба отримати згоду киян на це підвищення, ніхто не згадує. А ось контролювати якість надання послуг у столиці таки планують: як повідомили депутати Київради, було вирішено створити спеціальне управління (інспекцію) самоврядного контролю КМДА, яка раз на квартал звітуватиме про свою роботу. А поки що КМДА за участю громадськості найближчим часом має розробити й надати Київраді Комплексну програму принципового підвищення якості послуг з утримання будинків і споруд, прибудинкових територій та дієвого механізму контролю за неухильним наданням житлових послуг своєчасно і в повному обсязі. Чи полегшить це киянам перехід на нову систему оплати за ЖКП, невідомо. Як невідомо й те, як це відбуватиметься в інших населених пунктах України.