Новий закон про ЖКП: у споживачів — відповідальність, у надавачів послуг — права

Окрім політично-економічних хвиль країну періодично накриває й комунальними штормами. То тарифи вкотре підвищуються, не стаючи водночас більш прозорими, то уряд знову підготував новації в системі надання субсидій, то взагалі пообіцяли їх монетизувати — проте де візьмуть на це гроші, не сказали. То знову подбали про інтереси монополістів у сфері надання житлово-комунальних послуг, намагаючись змусити громадян встановлювати загальнобудинкові лічильники на воду і тепло — мовляв, за кордоном це нормальна практика.

А з 10 червня має запрацювати ухвалений наприкінці минулого року закон «Про житлово-комунальні послуги», який разом з трьома іншими законами — «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», «Про енергетичну ефективність будівель» і «Про комерційний облік комунальних послуг» — і є тією реформою житлово-комунальної сфери, що нібито здатна унормувати відносини між споживачами та надавачами послуг за європейським зразком. А ось що ми у наших реаліях отримаємо насправді — велике питання.

Основа основ — договірні засади

Головна новація закону, яка має запрацювати вже з червня цього року, полягає в тому, що надання житлово-комунальних послуг здійснюватиметься тільки на договірних умовах. У договорі має бути зазначено перелік послуг, вимоги до їхньої якості, права та обов’язки сторін, ціну та порядок оплати послуги, відповідальність сторін, а також порядок і умови внесення змін до договору (зокрема й вартості послуги) та строк його дії, порядок пролонгації й умови розірвання. Окрім цих можуть бути й інші позиції, але їх потрібно буде узгодити між сторонами.

Якщо раніше мешканці будинків передусім скаржилися на те, що їм нав’язують певні умови договорів, а ось ініціювати зміни змоги не дають (законодавчо не передбачено, чим надавачі послуг залюбки користуються), то з другої декади червня не тільки доведеться укладати угоди, а й (принаймні теоретично) можна буде вносити пропозиції про зміни до них.

Загалом законом визначено три моделі договорів, серед яких треба буде обирати. Перша — це договори індивідуального характеру, їх укладають з кожним власником квартири окремо. Друга — колективні договори, які повинні укладати об’єднання співвласників, уповноважені особи від імені усіх співвласників чи управителі. До речі, ринок управителів фактично не створено, тож це може стати серйозною перепоною на шляху до реалізації закону. І третя модель договірних відносин — договори з колективним споживачем, тобто з юридичною особою (такою особою може бути об’єднання співвласників багатоквартирних будинків).

ЖЕКи управляючими компаніями автоматично не стануть

Попри те, що початок дії закону було відтерміновано на півроку (глава держави підписав його у грудні), цього часу виявилося замало, щоб напрацювати потрібні підзаконні акти. «З трьох десятків нормативних документів, без яких він буде просто папірцем, для обговорення і внесення пропозицій оприлюднено не більш як п’ять, — пояснює «Ракурсу» начальник Управління розвитку житлово-комунального господарства Департаменту житлово-комунальної інфраструктури Київської міськдержадміністрації Віра Радченко. — А щоб якісно створити бодай один документ, потрібно щонайменше півроку: кожен з них повинні узгоджувати зацікавлені міністерства і відомства. Тож, скоріш за все, в червні все поки залишиться так, як є зараз. У тих будинках, які досі не визначилися з управителями, й далі працюватимуть ЖЕКи. Єдине нововведення, яке може запрацювати, — тепер не буде послуги з утримання будинку і прибудинкової території (те, що раніше люди називали квартплатою), а натомість запроваджується послуга з управління. Причому вона буде договірна — орган місцевого самоврядування тарифи на неї не затверджуватиме».

За словами Віри Радченко, найбільша складність у тому, що ніхто наразі не розуміє, як це регулювати. Причому ця послуга (а вона визначається законом як житлова) включає в себе прибирання, вивезення сміття, утримання ліфтового господарства. «Тобто все, що зараз входить до складу послуги з утримання, — уточнює чиновник. — Та чим вони відрізняються, мені поки що жоден експерт не зміг пояснити. Тож для того щоб зрозуміти, у чому різниця, чекаємо підзаконних актів Мінрегіону. А оскільки орган місцевого самоврядування цю послугу тепер не регулює, то незрозуміло, як люди домовлятимуться, які критерії оцінки будуть в керуючої компанії. Ціни відрізнятимуться у кожної компанії, але як з-поміж них вибирати, хто працюватиме якісніше, хто більш чесний? Ясна річ, що всі захочуть дешевше. Та чи буде те, що дешевше, водночас якісним? І як потім вирішувати спірні питання, окрім як через суд (а суди й так перевантажені, тож розгляд справ буде затягуватися), законодавець відповіді не дав».

Ця суперечлива норма є однією з найгостріших, з якими люди можуть зіткнутися вже влітку. «Проте поки особливо хвилюватися не варто, — заспокоює українців голова Спілки власників житла України, екс-міністр з питань ЖКГ Олексій Кучеренко. — Якщо все буде йти так, як зараз, цей закон може спіткати доля схожих документів, які раніше вже було ухвалено нашими реформаторами-теоретиками без прив'язки до реальності. З чим люди можуть зіткнутися вже з 10 червня? Передусім з тим, що всі ми до 10 числа — відповідно до цього закону — повинні визначитися, хто ж нам цю послугу з управління, яка включає утримання будинку та прибудинкової території, надаватиме. Вже є роз'яснювальний лист Мінрегіонбуду про те, що старі ЖЕКи не зможуть автоматично перетворитися на управляючі компанії — люди їх повинні обрати. Причому не переобрати, а саме обрати, тому що досі ЖЕКи управляли нашими будинками, але без нашої волі. А тепер ми мусимо обрати собі нового управителя і укласти з ним договір. А для того щоб обрати, потрібно 50% голосів власників. Щоб укласти договір, має бути 75% голосів. Що буде, якщо ми цього не зробимо? На це запитання мені поки що не дав відповіді ніхто».

Олексій Кучеренко нагадує, що йдеться не лише про те, що немає потрібних підзаконних актів. «Йдеться про типовий договір на управління, про порядок контролю за якістю послуги з управління, про порядок сертифікації — дуже багато підзаконних актів потрібно, щоб нормалізувати відносини споживачів з управляючими компаніями, — пояснює екс-міністр ЖКГ. — Міністерство розробити їх вчасно просто не встигає. Та це тільки один бік медалі. Не менш важливий і непідйомний інший її бік — власне збори мешканців багатоквартирних будинків, на яких люди повинні вирішувати ці питання: насправді зібрати усіх власників докупи у наших реаліях, коли в найкращому разі половину квартир здають в оренду, просто неможливо. Що робити у таких випадках, теж ніхто не знає».

І знову про будинкові лічильники

Ще одна важлива норма закону про ЖКП — конкретизація, де саме споживачі побачать внески, які з них планують збирати. Ці внески окреслено в іншому законі, про комерційний облік комунальних послуг, відповідно до якого всі висотки має бути оснащено загальнобудинковими приладами обліку води й тепла: якщо раніше люди мали право їх встановлювати, то тепер зобов’язані це зробити.

«Це підтверджує єдине — ухил усіх цих законів у бік надавача послуг, тобто монополіста, — зауважив у коментарі для «Ракурсу» директор Дослідницько-аналітичного центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко. — А йому байдуже, скільки насправді спожили люди. Йому аби із загальнобудинкового лічильника зняти показники й розкидати зайве між усіма мешканцями. Зараз як усе відбувається? Якщо у вас у квартирі лічильник, то ви платите за його показниками. Якщо в будинку вже є будинковий прилад обліку, то тим, у кого немає індивідуальних лічильників, якраз і розкидають різницю між показниками будинкового і тим, що сплатили люди, у яких є індивідуальні. А тепер усіх хочуть змусити платити за втрати води, тепла, за діряві мережі, крадіжки. За те, що у когось вікна не утеплені, тощо. Оце ключове протиріччя, яке я називаю індивідуальне споживання і колективна відповідальність, законом не вирішують. Чи будуть люди платити за зайві кубометри води, яких вони не споживали? Навряд. І там є багато інших нюансів, які не врегульовує цей закон, тому він у принципі мертвонароджений, бо в такому вигляді просто не зможе запрацювати».

Основне протиріччя, пояснює експерт, полягає в тому, що люди досі сплачували за відповідні лічильники у складі тарифу. Нині 50% багатоквартирних будинків уже оснащено загальнобудинковими лічильниками тепла. А ось решті мешканців, відповідно до закону, доведеться встановлювати ці прилади власним коштом. Натомість закон передбачає, що розмір внесків за встановлення комерційних (будинкових) вузлів обліку визначатиметься для кожної будівлі індивідуально, залежатиме від обраної моделі приладу й кількості власників помешкань. Пілюлю намагаються підсолодити тим, що сплату внесків — за згодою сторін — можна розтягти на п'ять і більше років. Причому ці витрати не єдині, які законом покладено на мешканців: людей хочуть змусити також платити за обслуговування й заміну будинкових приладів обліку.

«Українці розуміють, що в цьому разі жодної відповідальності монополіста немає, — продовжує Олександр Сергієнко. — А єдиний спосіб контролю якості при отриманні монопольних послуг (це холодна й гаряча вода та опалення) — встановлення лічильників. Причому лічильників, які б фіксували також і якісні показники, тобто температуру води. От тоді ще можна про щось говорити, бо в такому разі монополістові стає невигідно надавати неякісну послугу, адже лічильник не враховуватиме воду занизької температури. Але змушувати монополіста відповідати за якість надаваних ним послуг потрібно через нормативну базу».

«Таку прірву води крани неспроможні пропустити!»

Проаналізувавши найважливіші новації, які має бути запроваджено законом про ЖКП (охопити в одному матеріалі всі його нюанси просто неможливо, тож трохи пізніше «Ракурс» до цієї теми повернеться), розповім реальну історію комунальних перипетій мешканців одного зі столичних будинків. Йдеться про невелику п’ятиповерхівку — усього на 30 квартир — на вулиці Гончарова, що на масиві Нивки. Цей будинок давно оснащено загальнобудинковим лічильником води, а різниця між тим, що показував прилад, і сумою кубів, яка виходила після підрахунку спожитого його мешканцями, щомісяця становила 1500 кубометрів. Проте куди дівалося чималеньке озерце води, ніхто пояснити не міг.

Що цікаво, фахівці, які розуміються на тонкощах системи водопостачання, усвідомлювали, що самі мешканці спожити стільки просто не могли фізично. Якщо провести нехитрі підрахунки, то виходить, що кожна квартира — окрім того, що реально спожила відповідно до індивідуальних лічильників води, — повинна була сплатити ще за… 50 кубометрів. Сантехнік на запитання мешканців лише розводив руками: мовляв, таку прірву води крани, навіть якщо в усьому домі їх буде відкрито 24 години на добу, пропустити неспроможні.

«Наш будинок кооперативний ще з радянських часів, тож маємо свій аналог ОСББ, — розповів «Ракурсу» Юрій В., один із його мешканців. — Проте куди ми тільки не зверталися, які комісії — і з району, і з міста — до нас не приходили, причину знайти не могли, бо насправді ніхто й не хотів шукати. Дивилися на показники будинкового лічильника й казали: шукайте, хто краде. Як це мусять робити мешканці, ніхто не пояснював. Так тривало років зо три, аж поки ми не вирішили відключити будинковий бойлер, щоб перевірити саму систему надання гарячої води. І з’ясувалося, що прогнили труби з теплоносієм, і холодна вода, де тиск набагато вищий, аніж у трубах з теплоносієм, потрапляла в цю систему».

За словами Юрія, щоб виправити ситуацію, їм треба було повністю замінити бойлерну систему обігріву. «На жаль, таких бойлерів уже не випускали — будинок здано в експлуатацію ще 1973 року, — продовжує чоловік. — Та лише для того, щоб нам розробили проект під нове обладнання, будинок мав заплатити 150 тис. грн, тобто по 5000 на квартиру. Враховуючи, що долар тоді був по 8 грн, виходило, що тільки на папери кожна квартира мала викласти по 625 дол., а ще ж довелося б витрачатися на саме нове обладнання. Та й де гарантія, що всі власники квартир погодилися б платити? Тож багато хто вирішив встановити бойлер у квартирі, і відтоді гарячої води в нашому будинку немає взагалі».

На тлі новацій, які запроваджуються, виникає одне, але дуже важливе запитання: як розв’язуватимуться схожі проблеми (а в тому, що вони будуть, зважаючи на вік житлового фонду, сумніватися не випадає) тоді, коли багатоповерхівки змушуватимуть встановлювати домові прилади обліку? Нагадаю, за законом це все має бути зроблено за кошти самих мешканців. Але чи хтось реально вірить у те, що в людей, які ледь зводять кінці з кінцями й змушені просити в держави житлово-комунальні субсидії, раптом знайдуться гроші на те, щоб ремонтувати ті ж самі будинкові системи обігріву води чи ще якісь мережі? І що матимемо в такому разі: ще один глухий кут, чи законодавці зважать на проблеми (у що теж погано віриться) і виправлять свої власні недоліки, тобто внесуть до законів правки? То чи не краще зробити це зараз, поки не розбалансували той механізм, який ще хоч якось працює?

Марія ХВОЩ