Бессмысленный налог на недвижимость

Податок на нерухомість — нове явище для України. Наразі його ще ніхто не сплачував, проте вже точаться дискусії щодо економічної доцільності цієї новації. 12 березня відбувся круглий стіл на тему «Податок на нерухомість — нові проблеми забудовників». Захід було організовано Конфедерацією будівельників України. До дискусії запросили не тільки операторів будівельного ринку, а й депутатів, представників міністерств. Що показово, вирішували навіть не те, як скасувати зайвий податок, а те, як зробити його функціональним, щоб із нього хоч якась користь була і для держави, і для людей.

З 1 січня 2013 року українці повинні сплачувати податок на нерухомість. Оподаткуванню підлягають квартири житловою площею понад 120 кв. м і будинки житловою площею понад 250 кв. м.

Народний депутат Ксенія Ляпіна переконана, що ніякої іншої функції, крім фіскальної, в цього податку немає. А кожен податок повинен мати й певне смислове навантаження, в нього має бути ще й регулятивна функція. «Ставки податку, які встановлені для великих будинків дуже багатих людей, не є обтяжливими, тому не будуть спонукати цих людей до якоїсь оптимізації простору, до економії. А от для людей середнього достатку цей тягар буде відчутним. Постраждає саме середній клас, той невеликий прошарок, який держава повинна зрощувати і плекати, щоб ця активна частина населення залишалася в країні, пускала тут коріння. А що відбувається? Ми відштовхуємо платоспроможних громадян від купівлі омріяного комфортного житла і, зрештою, від інвестування у будівельну сферу. Між тим цей податок не виконає належним чином і своєї фіскальної функції, не наповнить бюджету як слід. Місцеві ради порахували, що ці кошти не покриють навіть десятої частки їх власних потреб», — вважає Ксенія Ляпіна. І додає, що деякі її колеги по цеху пояснюють: цей податок необхідний для того, аби прищепити громадянам культуру сплати податків. На це народний депутат каже, що підвищувати культуру сплати податків слід не починаючи із сумнівного податку, а із самих податкових органів: зменшити рівень корупції, поліпшити якість обслуговування, не навішуючи на платника податків якихось додаткових платних послуг...

Цікаво, що під оподаткування підпадають не тільки громадяни, котрі володіють зазначеними квадратними метрами, а й забудовники, які ці квадратні метри продають. На ринку первинної нерухомості, м’яко кажучи, ажіотажу немає. Від 30 до 50 % квартир у повністю зведених і зданих в експлуатацію будинках поки що не мають мешканців. Більшості громадян, які гостро потребують поліпшення житлових умов або просто мріють про свій власний закуток, це взагалі не по кишені.

Однак серед тих, кому потрібне житло, є й платоспроможні громадяни — представники нашого, умовно кажучи, середнього класу. Вони по 10–15 років збирали кошти на власне житло, але купувати його на первинному ринку остерігаються. Надто вже пам’ятні уроки «Еліта-Центру» та інших шахраїв (чи невдах) від будівельного ринку. Тому, щоб залучити покупців, потрібно дати людям гарантію, що їхні гроші не пропадуть. Тож забудовники не тільки вводять об’єкт в експлуатацію, а й отримують на квартири, що продаються, право власності. Це убезпечує покупця від ризику недобудови чи подвійного-потрійного продажу однієї і тієї самої квартири (як це робив вищезгаданий горе-забудовник), а також значно полегшує подальше оформлення новим господарем житла права власності на квартиру.

Однак це недешево обходиться для забудовника, бо, крім безлічі інших податків, він має сплачувати ще й податок на нерухомість.

До 1 лютого 2013 року всі компанії, які володіють житловою нерухомістю, повинні були подати до податкових органів декларації щодо цієї нерухомості. А 30 квітня потрібно буде здійснити перший платіж.

Президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе зізнається, що забудовники знаходять якісь способи цього податку уникнути, наприклад, оформлюють право власності лише тоді, коли з’являється реальний покупець квартири. Та пан Парцхаладзе не розуміє, навіщо взагалі потрібно на законодавчому рівні ставити людей у такі умови, щоб вони намагалися схитрувати, обійти закон. «Ми хочемо працювати чесно, відкрито та коректно, але не хочемо брати на себе додаткові сумнівні витрати», — заявляє він.

За підрахунками аудиторів, податок збільшить собівартість будівництва лише на 0,1 %, проте оператори ринку кажуть, що за їхніх незначних прибутків (приблизно 20 % річних, за словами Олексія Кулагіна, генерального директора будівельної компанії «ОМОКС») — це істотні витрати.

Олександр Ротов, президент групи компаній «Герц», зауважив, що ставка податку хоча й невелика, проте все одно призведе до подорожчання квадратних метрів, які продаються. «Жоден забудовник не візьме на себе це навантаження, сплачуватиме все одно покупець квартири», — сказав він.

Вікторія Бірюченко, директор МТД «Аудит», розповіла, що податківці вирішили обкласти податком на нерухомість не тільки будівельників, а й готельєрів. Вікторію неодноразово запитували її клієнти, що володіють готелями та пансіонатами, чи потрібно їм сплачувати цей податок. Їх хвилював і зайвий клопіт, пов’язаний із документообігом, і те, що потрібно вишукувати якісь додаткові кошти. Аудитор, користуючись своїми знаннями та логікою, їх запевняла: «Не хвилюйтеся, у вас же не житлова нерухомість. У вас нерухомість комерційна, призначена для тимчасового проживання клієнтів». Та буквально днями пані Вікторія натрапила на роз’яснення Державної податкової служби України (нині перебуває у новому статусі міністерства) із цього питання. Платник податку запитує: «Чи є об’єктом обкладання податком на нерухомість готелі, мотелі, бази відпочинку, санаторії, пансіонати, спортивні та дитячі табори тощо?». ДПСУ відповідає: «Об’єктом обкладання податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, будуть виступати готелі, мотелі, бази відпочинку, санаторії, пансіонати, спортивні та дитячі табори тощо у випадку віднесення їх правовстановлюючими документами, документами, що підтверджують право власності, даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інше, до житлового фонду».

Відповідь, як ми бачимо, дуже заплутана і побудована таким чином, що бухгалтер, який її прочитає, зрозуміє, що треба або платити податок, або якось доводити, що об’єкт нерухомості не належить до житлового фонду. «Оце і є фіскальний підхід наших податкових органів до будь-якої проблеми. Вони не можуть просто і чітко пояснити, мовляв, ні, ви не повинні сплачувати, бо ваша нерухомість призначена для тимчасового проживання, тому не є житловою. Вони так заплутають платника, що йому буде простіше заплатити цей податок, аніж щось доводити», — зазначає Вікторія Бірюченко.

«Я запитувала податківців, якими законами нам користуватися, щоб визначити, чи віднесений об’єкт нерухомості до житлового фонду, а вони розводять руками, мовляв, ми не знаємо, не ми писали норми Податкового кодексу. Тобто чіткої відповіді немає. Але в нас є Житловий кодекс, який хоча і був прийнятий ще за радянських часів, але досі чинний. Там у статті 4 роз’яснюється, з чого утворюється житловий фонд. Звісно, у кодексі немає норми про приватні квартири, бо їх тоді ще не було, але ті об’єкти, які там перелічені, допомагають зрозуміти ідеологію статті. Тож до житлового фонду відносяться квартири, що належать кінцевому споживачеві, тому, хто там живе або надає їх для проживання іншим особам. Забудовник, який будував ці квартири, не призначав їх для власного використання, він призначав їх для продажу, отже це — товар. А житлом ця квартира стане, коли її хтось купить для себе, для проживання. Але цієї галузевої специфіки не врахували», — наголошує аудитор.

На думку Олександра Бондаренка, президента Міжнародної федерації нерухомості «FIABCI-Україна», норму Податкового кодексу про податок на житлову нерухомість написано за примітивною совковою схемою, бо при цьому відштовхувалися від кількості квадратних метрів, а не від вартості житла, як це заведено у більшості країн світу. «Якщо ти дуже багата людина, і в тебе дуже дорога нерухомість, нехай і невеликого метражу (наприклад, 250 кв. м у Кончі-Заспі, де вартість житла обчислюється мільйонами доларів), то ти маєш сплачувати і відповідний податок. А якщо ці ж 250 кв. м у тебе в якомусь дуже віддаленому глухому селі, де хати взагалі нічого не коштують, ти повинен сплачувати якихось 5 грн на рік. Це і є соціальна справедливість», — зауважив Олександр Бондаренко.

На його переконання, податок на нерухомість справді міг би посприяти функціонуванню ринку, привести до нормального ринкового перерозподілу нерухомості, але за умови, якщо це буде податок на будь-яку, а не на суто житлову нерухомість. Наприклад, хтось має у власності величезні площі колишнього заводу у центрі міста. Ця нерухомість ніяк не використовується, будівлі потихеньку розвалюються, а власник нічого державі не платить. «Якби він мусив платити податок на цю нерухомість, він давно із неї зробив би „цукерочку“, і там функціонував би бізнес, і податки йшли б до бюджету. Або змушений був би продати її тому, хто використовував би її ефективно», — переконаний пан Бондаренко.

«А головне, — наголошує Олександр Бондаренко, — що в усіх країнах світу гроші, отримані від оподаткування нерухомості, йдуть тільки до місцевих бюджетів, а не кудись у загальну купу, звідки потім успішно розкрадаються. Ці гроші використовуються для підтримки функціонування інфраструктури. За ці кошти приводять до ладу вулиці, ремонтують тепломережі, газові мережі тощо. І люди розуміють, куди йде цей податок, — на підтримку їхньої нерухомості у належному стані. Після будь-якого ремонту інфраструктури автоматично зростає вартість будинків. Тож людям вигідно сплачувати цей податок, він іде на капіталізацію їхньої нерухомості».

Директор будівельної компанії Олексій Кулагін вважає, що цей зарубіжний досвід варто було б перейняти. Він каже: «Ми не проти податку на нерухомість, але ми хочемо, щоб ці кошти йшли на підтримання цієї самої нерухомості, аби наші міста не перетворювалися на клоаки».

Очільники Конфедерації будівельників України домовилися із присутніми зацікавленими особами про спільну розробку документа, в якому буде викладено побажання щодо внесення змін до чинного законодавства. Далі цей документ буде передано до Верховної Ради. Представники новоствореного Міністерства податків і зборів пообіцяли, що розглянуть ці пропозиції та поставлять свою резолюцію або викладуть зауваження.