Хрущевки: нехватка маневренного фонда, или Куда переселять согласных

Обещанный Минрегионом до конца года законопроект, которым планируется внести поправки в действующий закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда», до сих пор находится в стадии разработки. Эксперты в области недвижимости отмечают, что белых пятен, которые легко превратят документ в нежизнеспособный, в нем очень много. Однако прежде всего внимание привлекают два из них.

Первое — противоречащее Конституции намерение уменьшить хотя бы на четверть количество жителей таких домов, которые дадут свое согласие на реконструкцию или снос (подробнее об этом в статье «Хрущевки: принудительное выселение, или Как убедить несогласных»). Второе: если согласие людей на реконструкцию или снос дома таки будет получено, как решать их жилищный вопрос? Пока есть только разговоры о намерениях, конкретный же механизм переселения или отселения этих людей до сих пор не предложен.

Старые здания продолжают лишаться балконов. На днях бетонная конструкция упала со второго этажа многоэтажки в Шевченковском районе столицы. В сентябре кусок балкона отвалился с восьмого этажа исторического здания на Крещатике, а также со второго этажа дома в исторической части Херсона. То в одном городе, то в другом чиновники в спешном порядке инициируют обследование таких домов. Так, недавно только в Черновцах (тоже после того, как из-под крыши одного из домов упал большой кусок карниза, обвалив балкон) насчитали более 160 аварийных домов, причем 56 из них очень опасны. Аварийных балконов в Черновцах нашли почти 80, на ремонт которых, говорят местные чиновники, необходимо более 1,5 млн грн.

В Украине 60% жилья — изношенное

Сами украинцы, если проблема аварийного жилья не касается их непосредственно, относятся к ней сдержанно. Если верить социологическим опросам, то снести все старые дома, а людям построить новое жилье предлагают почти 40% опрошенных. 15% граждан предпочитают не сносить, а реконструировать хрущевки и сталинки. При этом почти треть опрошенных отмечают, что жителям хрущевок нужно дать возможность выбирать: переехать в новый дом или остаться в отремонтированном. Еще почти 10% людей отмечают, что владельцам хрущевок следует предложить льготные условия для приобретения нового жилья. А вот 15% украинцев говорят, что ничего делать не надо, потому что эти дома будут стоять еще долго.

Однако, отмечают эксперты, в Украине реконструкции требует большая часть жилищного фонда. «Аварийного жилья в Украине около 2 млн кв. м, — объясняет «Ракурсу» бывший заместитель главного архитектора Киева, а ныне независимый эксперт в области градостроительства Виктор Глеба. — Если еще в 1995 году изношенным считалось 5% жилищного фонда, то сейчас такой статус имеет 60% жилья. А это уже серьезный показатель. Только хрущевок, с которыми нужно что-то делать безотлагательно, насчитывается 4,5 млн кв. м. А есть еще панельные дома, техническое состояние которых намного хуже, чем кирпичных хрущевок, которые немного крепче».

С проблемой устаревшего жилья столкнулись не только в Украине, но и во многих странах мира. Скажем, в Германии старые дома сносили в массовом порядке. В Польше провели масштабную модернизацию. В Украине закон о реконструкции жилых кварталов появился в 2006 году, но ситуация с того момента практически не изменилась. Архитектор напоминает, что первый законопроект о реконструкции ветхого жилья на самом деле был разработан еще в середине 90-х годов прошлого века. Закон, принятый в 2006 году, — это уже вторая попытка решить проблему. В Киеве во исполнение этого документа в 2008 году разработали городскую программу комплексной реконструкции хрущевок, которая, несмотря на реальную возможность ее реализовать, так и не сдвинулась с места.

Кирпичные реконструировать, панельные — только сносить

Как отмечает в комментарии «Ракурсу» директор Института урбанистики Алла Плешкановская, есть пять типов жилья, которое относится к категории устаревшего. «Работая над данным вопросом, мы не только выделили эти типы, но и проанализировали по Киеву каждый из них, причем все дома абсолютно во всех кварталах, — объясняет она. — Даже значительное количество исторических зданий, которые являются памятниками истории или архитектуры, тоже относится к категории устаревшего. Потому что когда речь идет об устаревшем жилье, то это его техническое состояние, и этот вопрос определен законодательством. Что касается исторических зданий, то понятно, что к ним должен быть другой подход: их сносить никто не будет. Хрущевки есть двух типов — кирпичные и панельные. И кто бы что ни говорил о том, что надо проводить аудит энергосбережения, утеплять панельные стены и т. д., толку от них уже не будет. Есть примеры, когда люди не выдерживают и начинают их ремонтировать своими силами. Хватает таких ремонтов на несколько лет, и все приходится начинать сначала, потому что грибок все равно появляется снова. То есть это пустая трата средств, времени и сил. И хотя делать что-то надо, это не решает проблему кардинально, поэтому панельные дома, где просто невозможно жить, нужно только сносить. А вот кирпичные, которые имеют совершенно другое техническое состояние, можно реконструировать».

Помимо этих категорий есть еще так называемый барачный фонд. Речь идет о двух- и трехэтажных зданиях, в которых нет даже горячей воды. Причем их хватает в том числе и в Киеве. «Реконструировать такое жилье — это пустая трата денег и времени, — убеждает директор Института урбанистики. — То есть к каждому из этих типов устаревшего жилья нужен свой подход. Мы это все прописывали, а после выполнения работы представили предложения изменений в действующий закон, причем еще в 2007 году, поэтому то, о чем говорят сегодня, нововведениями можно назвать лишь с большой натяжкой».

Алла Плешкановская отмечает, что в Киеве по каждому рассматриваемому кварталу или области специалистами Института урбанистики был выделен участок для так называемых стартовых зданий, куда планировалось переселять людей, чтобы была возможность начать реконструкцию целых кварталов. «Такой стартовый дом предлагалось строить или за средства инвестора, или за средства местного бюджета. Мы рассматривали разные варианты финансирования, — объясняет эксперт. — Предоставить средства на стартовый дом может город — но лишь на один, а не на всю реконструкцию. Но что произошло за 10 лет? Все эти площадки для стартовых зданий уже застроены. И как начинать реализовать эту программу? Должен быть четкий пошаговый план».

Специалист вспомнила, как Институт урбанистики создавал проект реконструкции хрущевок на улице Маршала Гречко в Киеве. «Мы разработали 16 вариантов реализации проекта, который, кстати, был беспрекословно поддержан жителями и признан Минрегионстроем пилотным для Украины, — говорит она. — У нас было четыре инвестора, которые хотели это делать. Но все это было до кризиса. А после кризиса ни инвесторов, ни свободных участков для стартовых зданий уже нет. Практически невозможно переселить людей сразу в том же квартале, потому что негде начинать строительство. В этом случае алгоритм действий примерно такой: переселить всех жителей во временное жилье (но здесь должен быть так называемый маневренный фонд), затем снести их дом и на его месте построить новый, и потом вернуть людей назад. Но на эту процедуру уговорить жителей практически невозможно».

Переселение или отселение?

Таким образом, даже если представить, что застройщик получит полное согласие жителей аварийной хрущевки на ее снос, возникает другая непреодолимая проблема. Если здание планируют сносить, теоретически можно действовать двумя путями (при условии согласия жителей): или временно отселить людей в жилье маневренного фонда, или, что для самих жителей хрущевок более привлекательно, сначала построить стартовый дом и переселить людей в него.

Чтобы понимать, что к чему, особенно тем украинцам, которые уже столкнулись с этой проблемой, не помешает ознакомиться с проектом поправок в действующий закон о комплексной реконструкции — этот документ можно найти на сайте НИИ «Дипромисто», где он обнародован для обсуждения. В первом разделе объясняют, что такое маневренный жилищный фонд: это «жилищный фонд, сформированный инвестором-застройщиком за собственные средства или органом местного самоуправления и предназначенный для временного проживания граждан на время проведения комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда». А стартовые жилые дома — это дома, построенные в первоочередном порядке при комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) как раз с целью переселения жителей устаревшего жилищного фонда.

А теперь — внимание! — важно понять, чем кроме технического состояния домов будут руководствоваться инвесторы-застройщики, определяя дальнейшую судьбу конкретных хрущевок. Оказывается, общественной потребностью — это «обусловленная общегосударственными интересами или интересами территориальной общины потребность в земельных участках, в том числе тех, на которых размещены объекты недвижимого имущества, выкуп которых осуществляется в порядке, установленном законом с целью обеспечения граждан жильем, объектами социальной инфраструктуры и создания полноценной жизненной среды». Причем не всегда речь идет о реально устаревшем жилье — к нему планируют приравнивать также жилищный фонд, «который не является устаревшим, но расположен в пределах территории комплексной реконструкции квартала (микрорайона) и усложняет реализацию проекта такой застройки».

Как по мне, очень хорошо просматривается желание замаскировать под эту «общественную потребность» аппетиты застройщиков, которые, в первую очередь в крупных городах, давно застроили все свободные куски земли. Более того, комплексная реконструкция территорий, по замыслу законодателей, «предусматривает осуществление мероприятий по обеспечению рационального функционального использования территории, сносу, реконструкции, капитальному ремонту, новому строительству зданий и сооружений, инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, сети улиц, дорог населенных пунктов». То есть сносить будут не только дома, но и дороги, стадионы, школы, выкорчуют деревья, любимые парки, уничтожат привычные для людей магазины, стоянки для автомобилей и т. д.

Без четких механизмов дело не сдвинется с места

«В таком виде, как сейчас, этот законопроект нежизнеспособен, — считает Виктор Глеба, — потому что в нем нет механизмов, которые обеспечивали бы реальное решение проблемы. Речь идет о механизме отселения людей, механизме компенсации, страхования рисков, связанных с недвижимостью. А они нужны, потому что здание, которое актом признается аварийным, то есть непригодным для проживания, и подпадает под действие закона как устаревший жилищный фонд, практически сразу теряет свою рыночную стоимость. Человек получает акт, что его квартира непригодна для проживания, у него эту квартиру уже никто не купит, и человеку, по сути, негде жить. Нечего продавать. И самое страшное, нет гарантии, что вас куда-то переселят. Почему нет гарантии? Потому что, во-первых, нет юридического механизма переселения. А во-вторых, некуда переселять: ни маневренного жилищного фонда, ни стартовых жилых домов».

Получается, что, с одной стороны, хотят снизить процент согласия—а в таком случае кто потом сможет проверить, что 75% жителей согласились, а не им «помогли» это сделать — так, что они сами об этом ни сном ни духом не знают?А с другой, провисает в воздухе один из важнейших моментов — куда переселять людей? Кстати, как согласных, так и несогласных. «Если речь идет о комплексной реконструкции кварталов устаревшей застройки, то она предполагает не отселение людей в маневренный фонд, а переселение их в стартовые жилые дома, построенные ранее, — добавляет эксперт. — В законе также предусмотрена модернизация многоквартирных домов без переселения. Кстати, вариант, которым — при разумном подходе — можно было бы заняться в ближайшее время, как это делает вся Европа. Почему бы этого не сделать уже сейчас? Вместо этого хотят выселять людей непонятно куда, застроив все места, где можно было строить стартовые дома. Причем Киевсовет в очередной раз протягивает решение, которым хочет утвердить программу реконструкции устаревшего жилищного фонда столицы. Но может получиться так, как с общежитием на улице Полевой в Киеве, которое продали вместе с людьми, и теперь выселяют их на улицу, несмотря ни на какие аргументы».

Если бы кто-то хоть немного думал о жителях аварийного жилья, то даже с проблемой нехватки свободных земельных участков можно было бы справиться. В небольших городах сделать это проще: там все площадки, которые можно использовать под стартовые здания, застроить еще не успели. В больших городах это проблематично. Но, заключает архитектор, у застройщиков есть уже готовое жилье, которое еще не продано. Именно его можно было бы использовать в качестве стартовых домов. Конечно, определенные риски есть. Именно поэтому и нужно создать юридические механизмы обеспечения этих процессов, прописав все нюансы, на уровне гарантий государства, в инвестиционном договоре, иначе скоро начнут падать не только балконы, но и дома.