Хрущовки: брак маневреного фонду, або Куди переселяти згодних

Обіцяний Мінрегіоном до кінця року законопроект, яким планують внести поправки до чинного закону «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», досі перебуває у стадії розроблення. Експерти у галузі нерухомості зазначають, що білих плям, які легко перетворять документ на нежиттєздатний, у ньому дуже багато. Проте передусім увагу привертають дві з них.

Перша — намір, що суперечить Конституції, зменшити бодай на чверть кількість мешканців таких будинків, які дадуть свою згоду на реконструкцію чи знесення (детальніше про це у статті «Хрущовки: примусове виселення, або Як переконати незгодних»). Друга: якщо згоду людей на реконструкцію чи знесення будинку таки буде отримано, як вирішуватимуть їхнє житлове питання? Поки що є тільки розмови про наміри, конкретного ж механізму переселення чи відселення цих людей досі не запропоновано.

Старі будівлі продовжують позбуватися балконів. Днями бетонна конструкція впала з другого поверху багатоповерхівки у Шевченківському районі столиці. У вересні шматок балкона відвалився з восьмого поверху історичної будівлі на Хрещатику, а також з другого поверху будинку в історичній частині Херсона. То в одному місті, то в другому чиновники у спішному порядку ініціюють обстеження таких будинків. Так, нещодавно тільки у Чернівцях (теж після того, як з-під даху одного з будинків упав великий шматок карнизу, заваливши балкон) нарахували понад 160 аварійних будинків, причому 56 із них є дуже небезпечними. Аварійних балконів у Чернівцях знайшли майже 80, на ремонт яких, кажуть місцеві чиновники, потрібно понад 1,5 млн грн.

В Україні 60% житла — зношене

Самі українці, якщо проблема аварійного житла не стосується їх безпосередньо, ставляться до неї стримано. Якщо вірити соціологічним опитуванням, то знести всі старі будинки, а людям звести нове житло пропонують майже 40% опитаних. 15% громадян вважають за краще не зносити, а реконструювати хрущовки і сталінки. При цьому майже третина опитаних наголошують, що мешканцям хрущовок потрібно дати змогу вибирати: переїхати у новий будинок чи залишитися у відремонтованому. Ще майже 10% людей зазначають, що власникам хрущовок слід запропонувати пільгові умови для придбання нового житла. А ось 15% українців кажуть, що нічого робити не треба, бо ці будинки стоятимуть ще довго.

Проте, зазначають експерти, в Україні потребує реконструкції більша частина житлового фонду. «Аварійного житла в Україні близько 2 млн кв. м, — пояснює «Ракурсу» колишній заступник головного архітектора Києва, а нині незалежний експерт в галузі містобудування Віктор Глєба. — Якщо ще в 1995 році зношеним вважалося 5% житлового фонду, то нині такий статус має 60% житла. А це вже серйозний показник. Тільки хрущовок, з якими потрібно щось робити у першу чергу, маємо 4,5 млн кв. м. А є ж іще панельні будинки, технічний стан яких набагато гірший, аніж цегляних хрущовок, які трохи міцніші».

З проблемою застарілого житла зіткнулися не тільки в Україні, а й у багатьох країнах світу. Скажімо, у Німеччині старі будинки зносили у масовому порядку. У Польщі провели масштабну модернізацію. В Україні закон про реконструкцію житлових кварталів з’явився 2006 року, але ситуація з того моменту практично не змінилася. Архітектор нагадує, що перший законопроект щодо реконструкції ветхого житла насправді було розроблено ще в середині 90-х років минулого століття. Закон, який було ухвалено в 2006 році, — це вже друга спроба розв’язати проблему. У Києві на його виконання 2008 року розробили міську програму комплексної реконструкції хрущовок, яка, попри реальну змогу її реалізувати, так і не зрушила з місця.

Цегляні реконструювати, панельні — тільки зносити

Як зазначає у коментарі «Ракурсу» директор Інституту урбаністики Алла Плешкановська, є п'ять типів житла, яке відноситься до категорії застарілого. «Опрацьовуючи це питання, ми не лише виділили ці типи, а й проаналізували по Києву кожен з них, причому усі будинки геть в усіх кварталах, — пояснює вона. — Навіть значна кількість історичних будівель, які є пам'ятками історії чи архітектури, теж відноситься до категорії застарілого. Тому що коли йдеться про застаріле житло, то це його технічний стан, і це питання визначено законодавством. Щодо історичних будівель, то зрозуміло, що до них має бути інший підхід: їх зносити ніхто не буде. Хрущовки є двох типів — цегляні й панельні. І хай там хто і що каже про те, що треба проводити аудит енергозбереження, утеплювати панельні стіни тощо, толку з них уже не буде. Є приклади, коли люди не витерплюють і починають їх ремонтувати власним коштом і силами. Вистачає таких ремонтів на кілька років, і все доводиться починати спочатку, бо грибок все одно вилазить знову. Тобто це марне витрачання коштів, часу й сил. І хоч робити щось треба, це не розв’язує проблему кардинально, тому панельні будинки, де просто неможливо жити, потрібно тільки зносити. А ось цегляні, які мають зовсім інший технічний стан, можна реконструювати».

Окрім цих категорій є ще так званий барачний фонд. Йдеться про дво- та триповерхові будівлі, в яких немає навіть гарячої води. Причому їх не бракує зокрема й у Києві. «Реконструювати таке житло — це марнування грошей і часу, — переконує директор Інституту урбаністики. — Тобто до кожного з цих типів застарілого житла потрібний свій підхід. Ми це все прописували, а після виконання роботи надали пропозиції змін до чинного закону, причому ще 2007 року, тому те, про що кажуть сьогодні, новаціями можна назвати лише з великою натяжкою».

Алла Плешкановська зазначає, що в Києві по кожному аналізованому кварталу чи ділянці фахівцями Інституту урбаністики було виділено ділянки для так званих стартових будівель, куди планувалося переселяти людей, щоб була змога розпочати реконструкцію забудови кварталів у цілому. «Такий стартовий дім пропонувалось будувати або за кошти інвестора, або за кошти місцевого бюджету. Ми розглядали різні варіанти фінансування, — пояснює експерт. — Надати кошти на стартовий будинок може місто — але лише на один, а не на всю реконструкцію. Але що відбулося за 10 років? Усі ці майданчики для стартових будівель уже забудовано. І як починати реалізувати цю програму? Мусить бути чіткий покроковий план».

Фахівець пригадала, як Інститут урбаністики створював проект реконструкції хрущовок по вулиці Маршала Гречка у Києві. «Ми розробили 16 варіантів реалізації проекту, який, до речі, був беззаперечно підтриманий мешканцями і визнаний Мінрегіонбудом пілотним для України, — каже вона. — У нас було четверо інвесторів, які хотіли це робити. Але все це було до кризи. А після кризи ані інвесторів, ані вільних ділянок для стартових будівель уже немає. Практично неможливо переселити людей одразу у тому ж самому кварталі, бо ніде починати будівництво. У цьому разі маємо приблизно такий алгоритм дій: переселити всіх мешканців у тимчасове житло (але тут повинен бути так званий маневрений фонд), потім знести їхній будинок і на його місці побудувати новий, і потім повернути людей назад. Але на цю процедуру вмовити мешканців практично неможливо».

Переселення чи відселення?

Отже, навіть якщо уявити, що забудовник отримає повну згоду мешканців аварійної хрущовки на її знесення, постає інша нездоланна проблема. Якщо будівлю планують зносити, теоретично можна діяти двома шляхами (за умови порозуміння з мешканцями): або тимчасово відселити людей у житло маневреного фонду, або, що для самих мешканців хрущовок має більшу привабливість, спочатку збудувати стартовий будинок і переселити людей в нього.

Щоб розуміти, що й до чого, надто тим українцям, які вже зіштовхнулися з цією проблемою, не завадить ознайомитись із проектом поправок до чинного закону про комплексну реконструкцію — цей документ можна знайти на сайті НДІ «Діпромісто», де його оприлюднено для обговорення. У першому розділі пояснюють, що таке маневрений житловий фонд: це «житловий фонд, сформований інвестором-забудовником за власні кошти або органом місцевого самоврядування та призначений для тимчасового проживання громадян на час проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». А стартові житлові будинки — це будинки, зведені у першочерговому порядку під час комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) якраз із метою переселення мешканців застарілого житлового фонду.

А тепер — увага! — важливо зрозуміти, чим окрім технічного стану будинків будуть керуватися інвестори-забудовники, визначаючи подальшу долю конкретних хрущовок. Виявляється, суспільною потребою — це «обумовлена загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної громади потреба у земельних ділянках, у тому числі тих, на яких розміщені об’єкти нерухомого майна, викуп яких здійснюється в порядку, встановленому законом з метою забезпечення громадян житлом, об’єктами соціальної інфраструктури та створення повноцінного життєвого середовища». Причому не завжди йтиметься про реально застаріле житло — до нього планують прирівнювати також житловий фонд, «який не є застарілим, але розташований у межах території комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону) та ускладнює реалізацію проекту такої забудови».

Як на мене, дуже прозоро проглядає бажання замаскувати під оцю «суспільну потребу» апетити забудовників, які, передусім у великих містах, давно забудували усі вільні шматки землі. Більше того, комплексна реконструкція територій, за задумом законодавців, «передбачає здійснення заходів із забезпечення раціонального функціонального використання території, знесення, реконструкції, капітального ремонту, нового будівництва будівель і споруд, інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, мережі вулиць, доріг населених пунктів». Тобто зносити будуть не тільки будинки, а й дороги, стадіони, школи, викорчують дерева, улюблені парки, знищать звичні для людей магазини, стоянки для автомобілів тощо.

Без чітких механізмів справа не зрушить з місця

«У такому вигляді, як він є зараз, цей законопроект нежиттєздатний, — вважає Віктор Глєба, — бо в ньому немає правових механізмів, які забезпечували б реальне розв’язання проблеми. Йдеться про механізм відселення людей, механізм компенсації, страхування ризиків, пов’язаних із нерухомістю. А вони потрібні, тому що будівля, яка актом визнається аварійною, тобто такою, що непридатна для проживання, і підпадає під дію закону як застарілий житловий фонд, практично відразу втрачає свою ринкову вартість. Людина отримує акт, що її квартира непридатна для проживання, у неї цю квартиру вже ніхто не купить, і людині, по суті, немає де жити. Немає що продавати. І найстрашніше, немає гарантії, що вас кудись переселять. Чому немає гарантії? Тому що, по-перше, немає юридичного механізму переселення. А по-друге, немає куди переселяти: ні маневреного житлового фонду, ні стартових житлових будинків».

Виходить, що, з одного боку, хочуть знизити відсоток згоди — а в такому разі хто потім зможе перевірити, що 75% мешканців погодилися, а не їм «допомогли» це зробити — так, що вони самі про це сном-духом не знають? А з іншого, провисає у повітрі один з найважливіших моментів — куди переселяти людей? До речі, як згодних, так і незгодних. «Якщо йдеться про комплексну реконструкцію кварталів застарілої забудови, то вона передбачає не відселення людей у маневрений фонд, а переселення їх у стартові житлові будинки, які збудовано раніше, — додає експерт. — У законі також передбачено модернізацію багатоквартирних будинків без переселення. До речі, варіант, яким — за розумного підходу — можна було б зайнятися найближчим часом, як це робить уся Європа. Чому б цього не зробити вже зараз? Натомість хочуть виселяти людей незрозуміло куди, забудувавши усі місця, де можна було зводити стартові будинки. Причому Київрада вже вкотре протягує рішення, яким хоче затвердити програму реконструкції застарілого житлового фонду столиці. Але може вийти так, як з гуртожитком на вулиці Польовій у Києві, який продали разом з людьми, і тепер виселяють їх просто на вулицю, незважаючи на жодні аргументи».

Якби хтось хоч трохи думав про мешканців аварійного житла, то навіть з проблемою браку вільних земельних ділянок можна було б упоратися. У невеличких містах зробити це простіше: там усі майданчики, які можна використати під стартові будівлі, забудувати ще не встигли. У великих містах це проблематично. Але, підсумовує архітектор, забудовники мають уже готове житло, яке ще не продано. Саме його можна було б використати як стартові будинки. Звісно, певні ризики є. Саме тому й потрібно створити юридичні механізми забезпечення цих процесів, прописавши всі нюанси, на рівні гарантій держави, в інвестиційному договорі, інакше скоро почнуть падати не тільки балкони, а й будинки.