Ціни на нерухомість: примус до зниження

Ціни на житлову нерухомість за останній рік падали разом зі зниженням купівельної спроможності. Якщо навесні забудовники намагалися переконати інвесторів, що цінове дно вже пройдено і житло в майбутньому тільки дорожчатиме, то ближче до осені настільки нахабно брехати вже не виходило. Тимчасовий річний сезонний підйом цін із середини квітня по середину серпня змінився трендом на зниження. Причому, помітним.

Так, середні липневі ціни в Києві у 1300 дол. за квадратний метр до листопада скотилися до 1155 дол. (за статистикою domik.ua). Усього ж із листопада минулого року квадратні метри в доларах подешевшали на 21%.

Нагадаю, свого піку ціни в Україні досягли восени 2008 року, коли середня вартість київських метрів доходила до 2953 дол. З початком іпотечної кризи до травня 2009 року вони впали майже на третину, і з того часу проявився плавний тренд на зниження зі стабілізацією в 2012–2013 роках у діапазоні 1700–1740 дол.

Війна, помножена на курс долара

Після анексії Криму та початку війни на Сході крива середньої вартості житла починає різко падати. Гривня, яку трясло ще раніше, йде в круте піке: якщо до кінця 2013 року вона йшла по курсу 8 грн/дол., то навесні 2014 року вже добралася до 12 грн і продовжувала падати. Сьогодні за долар дають 24 грн. Знецінення доходів громадян, які в перерахунку на валюту стали заробляти в кілька разів менше, неминуче відбилося на купівельній спроможності. Крім того, якщо в період будівельного буму за кредитні кошти купувалася вагома частина житла, то останніми роками ринок іпотечного кредитування заморожений, і припливу кредитних грошей, що так сильно стимулювали попит, тепер немає. Втрати банків на Сході та в Криму в сукупності з девальвацією гривні болісно вдарили по їхніх можливостях не те щоб кредитувати, а взагалі виконувати свої зобов’язання. Десятки закритих банків, у тому числі великих, вивільнили з фінустанов мільярди готiвкових гривень, частина з яких перетекла на ринок нерухомості, решта — продовжує тиснути на валютний ринок.

Нерухомість — знову альтернатива для вкладень

Банківські вклади, що повертаються Фондом гарантування вкладів, це суми до 200 тис. грн. Квартиру за один такий депозит не купиш, але вкластися в новобудову з розстрочкою від забудовника — цілком реально. Якщо депозити були подроблені по різних банках (а таких грамотних клієнтів багато), то грошей на викуп у новобудовах може вистачити. Сьогодні, коли страшилки зростання цін на житло вже не виглядають переконливими, забудовники згадали старіше гасло: «Вкладення в нерухомість як альтернатива банківським депозитам». Логіка в цьому є. Хоча Фонд гарантування вкладів і повертає гроші у разі банкрутства банку, але з обмеженням суми, та й сам факт змушує нервувати — не кожен вкладник потім наважиться знову нести гроші в банк. Скупити легально готівкові долари — не вийде. А житло, що здається в оренду, — хоч і не велике, але все ж джерело доходу, що приносить рантьє близько 8% річних, що порівняно зі ставками валютних депозитів. За спостереженнями забудовників, тепер знову почали купувати друге житло, але не для перепродажу, як раніше, а для здачі в оренду.

За рахунок чого знижуються ціни?

На піку будівельного буму забудовники працювали з рентабельністю близько 300%, а коли іпотечний міхур лопнув, багато хто був у шоці — вони ніяк не хотіли горбатитися за нещасні 100%. Охочих на дуже дороге житло зменшилося на порядок, і щоб утриматися на ринку, будівельники переорієнтувалися на економ-клас: малометражні квартири в будинках із дешевих матеріалів зі скромною інфраструктурою. Звичайно, проспекти зазвичай говорять зворотнє — «із якісних матеріалів, нові технології енергозбереження тощо». Але повальна мода будівельників утеплювати стіни пінопластом замість правильної мінеральної вати видає таку «якість» із головою. Це те, що видно неозброєним поглядом навіть не фахівцеві. Спеціаліст розповість набагато більше.

Якщо вірити забудовникам, то сьогоднішня рентабельність будівництва економ-житла становить 15–20%. Довіряти цим цифрам не варто. Зрозуміло, що в різних компаній рентабельність різна, і вона дуже залежить від вартості залучених грошей — це кредитні, приватних інвесторів, фінансових партнерів, або власні кошти, у що обійшлося виділення землі (з урахуванням усіх хабарів) і на які здешевлення матеріалів йде забудовник.

Що вплине на ціни в майбутньому

Міною вповільненої дії під цінами на нерухомість можна назвати чинний нині мораторій на відчуження іпотечних застав за програмами валютних кредитів. Відомо, що стан валютного іпотечного кредитного портфеля банків дуже проблемний. Реальна вартість нерухомості різко впала, доходи позичальників теж, а курс долара виріс. Сьогодні ринок нерухомості від іще більшого обвалу цін захищає мораторій, інакше банки викинули б на продаж величезну кількість житла із застав по проблемних кредитах. Тут потрібно пояснити, що охочих переводити добровільно за нинішнім курсом 24 грн/дол. валютні кредити в гривню немає. А більш ліберальних програм банки й не пропонують. Ставки геть не привабливі — понад 20% річних проти 7–13% за чинними старими валютними кредитами. Плюс комісії за все, що тільки можна. І важливо — переведення в гривню знімає захист від примусового відбирання житла у разі заборгованості. Позичальники сподівалися на рішення Верховної Ради, але занадто популістський закон, як відомо, не був підписаний президентом, а від нового законопроекту нічого хорошого позичальникам чекати не доводиться. За домовленостями банкірів, із ухваленням марного для клієнтів законопроекту (але зручного для них), повинен послідувати й обов’язковий інший крок депутатів — скасування мораторію на відчуження житла. Таким чином, банкірам розв’яжуть руки і вони зможуть розчистити свої проблемні кредити. Щоправда, це вдарить по будівельному ринку — якийсь час інтерес до нього знизиться, і розгориться полювання за аукціонними продажами конфіскованих банками квартир.

Пожвавити ринок нерухомості зможуть кілька факторів. Перший — загальна економічна ситуація в країні, і, як наслідок, зростання доходів громадян. За всіма прогнозами суворих кредиторів із МВФ, у поточному році Україна продовжить падіння, а інфляція досягне 50%. Невеликого зростання ВВП у 2% очікують у 2016 році, з якого почнеться відновлення економіки. Тоді ж інфляція знизиться до 14,2%. На жаль, таких більш ніж скромних показників явно недостатньо для підйому купівельної спроможності. Зрозуміло, що за нинішніх іпотечних ставок близько 20% річних і вельми жорсткого відбору позичальників, кредит — це нереально, до того ж абсурдно з економічної точки зору. Тому другий фактор — кредитування — в найближчі кілька років не зможе впливати на попит, і, відтак, провокувати зростання цін. Попри обіцянки НБУ про пожвавлення кредитування у 2016 році.

Натомість очікуваний викид банками замороженої мораторієм іпотеки цілком здатний спровокувати падіння цін, особливо на тлі млявого слабшання курсу гривні. Але, враховуючи інерційність ринку нерухомості й повільність підрозділів банків, що відповідають за реалізацію заставленого майна, внутрішню бюрократію кредитних комітетів, що займаються переоцінкою застав, такий процес розтягнеться за часом від року й більше. Тому тиск на ціни навряд чи буде піковим, а радше таким, що м’яко примушує до зниження.