Право на батьківську землю: оформлення права власності на земельний пай

Як переоформити сільськогосподарську землю, переоформити ділянку після смерті власника. «Ракурс» уже писав про те, що 63 % сільських голів зазначили існування невитребуваних земельних паїв, у середньому на кожну сільську громаду їх припадає по 35 одиниць. А є й такі села, де невитребуваними залишаються понад 100 паїв. Загалом по Україні ще не знайшли своїх господарів близько 100 тис. земельних паїв, тобто сьогодні є безхазяйними майже 3 млн га земель сільськогосподарського призначення! І це при тому, що земля є найціннішим ресурсом і незмінним капіталом України. «Ракурс» вирішив дізнатися, з чим пов’язана така дивна ситуація. Що це, байдужість до землі та сільського господарства, небажання вступати у будь-які правовідносини з державою чи щось інше? Виявилося, все дуже просто.

«Невитребуваний пай — це земельна частка, яка закріплена за певною людиною, але та з якоїсь причини не підтвердила свого права власності. Треба повернутися в часі до того моменту, коли відбувалося розпаювання колективного сільгосппідприємства. Тоді складався державний акт на право колективної власності, а до нього був додаток — список громадян, членів цього підприємства та пенсіонерів з їхнього числа . Та у житті буває всяке. Наприклад, власник паю помер, не підтвердивши свого права власності на землю, а його діти поїхали десь за кордон на заробітки. Тобто спадкоємці просто фізично не могли оформити право власності на цю ділянку. Але вони можуть виправити ситуацію, як тільки з’являться в Україні, звернувшись до відповідного органу земельних ресурсів для оформлення свого права власності на землю», — пояснює начальник управління землеустрою, використання та охорони земель Державного агентства земельних ресурсів Олександр Краснолуцький.

Що цікаво, законом не визначений термін, протягом якого можна звертатися по свій спадок у вигляді земельного паю. Звісно, краще це зробити протягом шести місяців після смерті родича, як це згідно із законом слід зробити у разі спадкування будь-чого. Для прийняття спадщини насамперед потрібно звернутися до нотаріуса для відкриття спадкової справи. Це може бути державний або ж приватний нотаріус за місцем відкриття спадщини, тобто за останнім місцем проживання померлого. Якщо воно не відоме, спадкову справу відкривають за місцем розташування паю.

Нотаріусу потрібно подати заяву на отримання спадщини, до якої додати свідоцтво про смерть спадкодавця. Його видають відділи РАЦСу на підставі лікарської довідки про смерть. Також необхідно додати документи, які підтверджують родинні зв’язки спадкоємця зі спадкодавцем, паспорт, ідентифікаційний код набувача та заповіт (якщо він є).

На другому етапі оформлення свідоцтва про право на спадщину потрібно надати нотаріусу оригінали документів, які підтверджують той факт, що спадкодавець володів земельним паєм: державний акт на право власності на земельну ділянку, що спадкується, або сертифікат; довідки про нормативну грошову оцінку; витяг з Поземельної книги та довідки про відсутність обтяжень або обмежень.

У разі, якщо ділянка не має кадастрового номеру і, відповідно, Поземельну книгу не відкрито, нотаріус надає запит, яким визначає спадкоємця на підставі заведеної ним спадкової справи. Спадкоємець, визначений у запиті, подає заяву про державну реєстрацію земельної ділянки. В процесі реєстрації ділянці присвоюють кадастровий номер, і при цьому відкривається Поземельна книга, з якої і надають витяг спадкоємцеві. Відтоді нотаріус має можливість видати свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку. На державному акті нотаріус робить позначку про перехід права власності. Після чого спадкоємець може зареєструвати своє право на пай в органах земельних ресурсів. Право власності на земельну ділянку (пай) набувається з моменту державної реєстрації прав на неї.

Неуспадкований земельний пай можна отримати і після зазначеного піврічного терміну, але у разі запізнення з оформленням спадкової землі родичеві померлого доведеться доводити своє право на спадщину в суді. На щастя, такого спадку не відбирає держава, він «чемненько» чекає на свого нового власника стільки, скільки потрібно. Якщо спадкоємець справді є.

Після відповідного рішення суду спадкоємець зможе оформити на себе правовстановлюючий документ на земельну ділянку.

У випадку, якщо померлий громадянин був внесений до державного акта на право колективної власності, але з якихось причин не отримав сертифікату, його спадкоємці все ж можуть отримати пай-спадщину. Вони, як і у вищезазначеному випадку із простроченням терміну, повинні звернутися до суду, щоб набути право власності на земельну частку. У разі, якщо суд поновить це право спадкоємця, він зможе оформити правовстановлюючий документ на земельну ділянку на себе.

До того моменту, поки не з’явиться правонаступник, земельною ділянкою розпоряджатиметься відповідна районна державна адміністрація (якщо ця ділянка розташована за межами населеного пункту) або сільська, селищна чи міська рада (якщо ділянка у межах населеного пункту). І лише у тому разі, якщо немає спадкоємців, передбачених заповітом чи законом, чи спадкоємців було усунуто від права на спадкування, або ж вони відмовилися від спадщини чи не прийняли її, суд за заявою відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини визнає таку спадщину відумерлою. А територіальні громади можуть розпоряджатися нею на власний розсуд, наприклад, надати комусь у власність або здавати в оренду.

Чи може новий власник відразу ж почати користуватися своєю ділянкою? Тільки у тому разі, якщо вона не перебуває в оренді, зазначає Андрій Харченко, начальник відділу роз’яснення застосування законодавства Державного агентства земельних ресурсів. Зауважимо, що наразі переважну більшість земельних ділянок, що були одержані селянами під час розпаювання, віддано в оренду сільськогосподарським підприємствам і фермерам. А зміна власника, відповідно до законодавства, не є підставою для припинення договору оренди землі. Це можливо лише у разі, якщо в договорі оренди від початку було прописано, що смерть орендодавця є підставою для припинення дії договору. Що є досить рідкісною умовою. Таким чином, до нового власника переходять права та обов’язки, які виникли у спадкодавця за договором оренди.

«Новий власник не має права в односторонньому порядку розірвати цей договір, якщо у договорі не було відповідного пункту, який надавав би власникові це право. Він повинен чекати закінчення зазначеного в договорі терміну. Коли термін дії договору оренди добігає кінця, новий господар паю повинен повідомити орендаря про те, що договір не буде поновлено через бажання власника землі самостійно обробляти її», — пояснює Андрій Харченко.

Однак треба врахувати, що зазвичай українські селяни-землевласники є власниками прав на деякий клаптик землі певного розміру, який насправді існує лише на папері, бо не є відведеним у натурі. Такі папірці-паї часто-густо здаються в оренду гуртом, виходить велике поле, а от де чия частка на цьому полі — хто його знає. Тож спочатку треба встановити межі земельних ділянок у натурі (на місцевості) і закріпити їх межовими знаками, радить пан Харченко.

Втім, спадкоємець земельного паю все ж може внести зміни до чинного договору оренди. Принаймні у тій частині, що стосується особи орендодавця. Для цього необхідно надати орендарю копію свідоцтва про спадщину, копію державного акта та копію документів, що посвідчують особу нового власника земельної ділянки, підписати з ним додаткову угоду до договору та обов’язково її зареєструвати. З січня 2013 року замість копії держакта можна надавати витяг з Державного земельного кадастру.

«Орендна плата за користування земельною ділянкою має бути виплачена спадкоємцю в повному обсязі згідно з умовами договору оренди, але лише після переоформлення права власності на земельну ділянку. Якщо новий власник хоче внести зміни у пункти щодо умов оренди (наприклад орендної плати) до закінчення терміну дії договору, то це робиться в судовому порядку», — зазначає Андрій Харченко.

Тож закон досить лояльно ставиться до власників (чи навіть потенційних власників) землі та їх спадкоємців. Але є випадки, коли закон не є відображенням принципу справедливості... Олександр Краснолуцький говорить, що до Держземагентства часто звертаються громадяни, батьки яких усе життя пропрацювали в колгоспі й померли саме перед розпаюванням. Він каже: «Вони, на жаль, не мають права на земельну частку (пай), бо закон чітко визначає, що таке право є лише в тих, хто на момент паювання був членом колективного сільгосппідприємства або пенсіонером з їх числа. Трапляються й випадки, коли людина пропрацювала все життя в колгоспі, потім вийшла з нього, а через день почалося паювання. Ця людина також, на жаль, вже не має права на частку (пай) з колгоспних земель».

Є ще одна категорія людей, яких обділив закон. Не можуть за законом володіти в Україні землями сільськогосподарського призначення (рілля, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження) іноземні громадяни. То виходить, що діти селян-землевласників, які виїхали за кордон працювати і набули там іноземного громадянства, не можуть успадкувати земельні паї? І так, і ні. Як і решта людей, вони мають право на спадок, зокрема можуть спадкувати земельні ділянки. Проте землі, що успадковані ними, протягом року мають бути відчужені. «Протягом року іноземні громадяни можуть користуватися успадкованою земельною ділянкою (паєм) на свій розсуд, але до завершення річного терміну зобов’язані продати, подарувати або будь-яким іншим чином відчужити ці ділянки», — пояснює Андрій Харченко.

За матеріалами спільного проекту Держземагентства України та Світового банку «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру»