Цены на недвижимость: принуждение к снижению

Цены на жилую недвижимость за последний год падали вместе со снижением покупательской способности. Если весной застройщики пытались убедить инвесторов, что ценовое дно уже пройдено и жилье в будущем будет только дорожать, то ближе к осени столь нагло врать уже не получалось. Временный летний сезонный подъем цен с середины апреля по середину августа сменился трендом на понижение. Причем, заметным.

Так, средние июльские цены в Киеве в 1300 долл. за квадратный метр к ноябрю скатились до 1155 долл. (по статистике domik.ua). Всего же с ноября прошлого года квадратные метры в долларах подешевели на 21%.

Напомню, своего пика цены в Украине достигли осенью 2008 года, когда средняя стоимость киевских метров доходила до 2953 долл. С началом ипотечного кризиса к маю 2009 года они рухнули почти на треть, и с того времени проявился плавный тренд на снижение со стабилизацией в 2012–2013 годах в диапазоне 1700–1740 долл.

Война, умноженная на курс доллара

После аннексии Крыма и начала войны на Востоке кривая средней стоимости жилья начинает резко заваливаться. Гривна, которую трясло еще раньше, уходит в крутое пике: если к концу 2013 года она шла по курсу 8 грн/долл., то весной 2014-го уже добралась до 12 грн и продолжала падать. Сегодня за доллар дают 24 грн. Обесценивание доходов граждан, которые в пересчете на валюту стали зарабатывать в несколько раз меньше, неизбежно отразилось на покупательской способности. Кроме того, если в период строительного бума за кредитные средства приобреталась весомая часть жилья, то последние годы рынок ипотечного кредитования заморожен, и притока кредитных денег, так сильно стимулировавших спрос, теперь нет. Потери банков на Востоке и в Крыму в совокупности с девальвацией гривны болезненно ударили по их возможностям не то чтобы кредитовать, а вообще выполнять свои обязательства. Десятки закрытых банков, в том числе крупных, высвободили из финучреждений миллиарды наличных гривен, часть из которых перетекла на рынок недвижимости, другая — продолжает давить на валютный рынок.

Недвижимость — снова альтернатива для вложений

Банковские вклады, возвращаемые Фондом гарантирования вкладов, это суммы до 200 тыс. грн. Квартиру за один такой депозит не купишь, но вложиться в новостройку с рассрочкой от застройщика — вполне реально. Если депозиты были подроблены по разным банкам (а таких грамотных клиентов много), то денег на выкуп в новостройках может хватить. Сегодня, когда страшилки роста цен на жилье уже не выглядят убедительными, застройщики вспомнили более старый лозунг: «Вложения в недвижимость как альтернатива банковским депозитам». Логика в этом есть. Хотя Фонд гарантирования вкладов и возвращает деньги в случае банкротства банка, но с ограничением суммы, да и сам факт заставляет нервничать — не каждый вкладчик потом отважится снова нести деньги в банк. Скупить легально наличные доллары — не выйдет. А жилье, сдаваемое в аренду, — хоть и не большой, но все же источник дохода, приносящий рантье около 8% годовых, что соизмеримо со ставками валютных депозитов. По наблюдениям застройщиков, теперь снова стали покупать второе жилье, но не для перепродажи, как раньше, а для сдачи в аренду.

За счет чего снижаются цены?

На пике строительного бума застройщики работали с рентабельностью около 300%, а когда ипотечный пузырь лопнул, многие были в шоке — они никак не хотели горбатиться за несчастные 100%. Желающих на очень дорогое жилье поубавилось на порядок, и чтобы удержаться на рынке, строители переориентировались на эконом-класс: малометражные квартиры в домах из дешевых материалов со скромной инфраструктурой. Конечно, проспекты обычно говорят обратное — «из качественных материалов, новые технологии энергосбережения и т. п.». Но повальная мода строителей утеплять стены пенопластом вместо правильной минеральной ваты выдает такое «качество» с головой. Это то, что видно невооруженным взглядом даже не специалисту. Специалист расскажет гораздо больше.

Если верить застройщикам, то сегодняшняя рентабельность строительства эконом-жилья составляет 15–20%. Доверять этим цифрам не стоит. Понятно, что у разных компаний рентабельность разная, и она сильно зависит от стоимости привлеченных денег — это кредитные, частных инвесторов, финансовых партнеров, или собственные средства, во что обошлось выделение земли (с учетом всех взяток) и на какие удешевления материалов идет застройщик.

Что повлияет на цены в будущем

Миной замедленного действия под ценами на недвижимость можно назвать действующий сейчас мораторий на отчуждение ипотечных залогов по программам валютных кредитов. Известно, что состояние валютного ипотечного кредитного портфеля банков весьма проблемное. Реальная стоимость недвижимости резко упала, доходы заемщиков тоже, а курс доллара вырос. Сегодня рынок недвижимости от еще большего обвала цен защищает мораторий, иначе банки выбросили бы на продажу огромное количество жилья из залогов по проблемным кредитам. Тут нужно пояснить, что желающих переводить добровольно по нынешнему курсу 24 грн/долл. валютные кредиты в гривну нет. А более либеральных программ банки и не предлагают. Ставки совсем не привлекательные — более 20% годовых против 7–13% по действующим старым валютным кредитам. Плюс комиссии за все, что только можно. И важно — перевод в гривну снимает защиту от принудительного отъема жилья в случае задолженности. Заемщики надеялись на решения Верховной Рады, но слишком популистский закон, как известно, не был подписан президентом, а от нового законопроекта ничего хорошего заемщикам ждать не приходится. По договоренностям банкиров, с принятием бесполезного для клиентов законопроекта (но удобного для них), должен последовать и обязательный другой шаг депутатов — отмена моратория на отчуждение жилья. Таким образом, банкирам развяжут руки и они смогут расчистить свои проблемные кредиты. Правда, это ударит по строительному рынку — какое-то время интерес к нему снизится, и разгорится охота за аукционными продажами конфискованных банками квартир.

Оживить рынок недвижимости смогут несколько факторов. Первый — общая экономическая ситуация в стране, и, как следствие, рост доходов граждан. По всем прогнозам строгих кредиторов из МВФ, в текущем году Украина продолжит падение, а инфляция достигнет 50%. Небольшой рост ВВП в 2% ожидают в 2016 году, с которого начнется восстановление экономики. Тогда же инфляция снизится до 14,2%. Увы, таких более чем скромных показателей явно недостаточно для подъема покупательской способности. Понятно, что при нынешних ипотечных ставках около 20% годовых и весьма жестком отборе заемщиков кредит — это нереально, к тому же абсурдно с экономической точки зрения. Поэтому второй фактор — кредитование — в ближайшие пару лет не сможет оказать давление на спрос, и, следовательно, спровоцировать рост цен. Несмотря на обещания НБУ об оживлении кредитования в 2016 году.

Зато ожидаемый выброс банками замороженной мораторием ипотеки вполне способен спровоцировать падение цен, особенно на фоне вялотекущего ослабевания курса гривны. Но, учитывая инерционность рынка недвижимости и медлительность подразделений банков, отвечающих за реализацию заложенного имущества, внутреннюю бюрократию кредитных комитетов, занимающихся переоценкой залогов, такой процесс растянется по времени от года и более. Поэтому давление на цены вряд ли будет пиковым, а, скорее, мягко принуждающим к снижению.