Як живе будівельна галузь

У 1993—1995 роках забудовник повинен був отримати 1800 видів ліцензій, а з 2010-го, після набуття чинності Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», кількість необхідних ліцензій зменшилася у 20 разів. Про це розповів президент Конфедерації будівельників України, почесний голова ради директорів девелоперської компанії «ХХІ век» Лев Парцхаладзе. За його словами, поточного року очікується ще більше скорочення необхідних дозвільних документів — до 56 ліцензій, що, на думку Парцхаладзе, є цілком достатньою кількістю.

Тож неймовірно низьку позицію України (183-тє місце серед 186 країн) у субрейтингу легкості отримання дозволів на будівництво, який є частиною щорічного рейтингу Світового банку щодо легкості ведення бізнесу Лев Парцхаладзе вважає несправедливою. Справді, сьогодні забудовникові необхідно пройти 20 процедур протягом 400 і більше днів.

До речі, торік Конфедерація будівельників намагалася провести через Верховну Раду законопроект про спрощену процедуру видачі землі забудовникам, який, у разі ухвалення, допоміг би скоротити цей термін до 100 днів. Та не вистачило депутатських голосів. Але, на думку Льва Парцхаладзе, це не свідчить про те, що інвестиційний клімат несприятливий. Так він і заявив представникам Світового банку під час зустрічі, зауваживши, що впорядники рейтингу взяли до уваги тільки формальні показники, не поспілкувавшись із операторами ринку, не врахувавши їхньої думки. «Можливо, завдяки цьому рейтингу і припинилися зовнішні інвестиції у будівельну галузь, що дуже прикро. Ми сподіваємося, що наступного року ми піднімемося у рейтингу пунктів на 50, це дуже важливо для галузі, для залучення іноземних інвестицій у будівництво. Бо сьогодні всі інвестиції внутрішні», — наголосив Лев Парцхаладзе.

На цьому всі дифірамби у бік держави щодо сприятливого інвестиційного клімату закінчилися. Лев Парцхаладзе згадав про інше — страшенну корупцію, яка заважає розвиткові галузі. З корупційними схемами забудовник стикається і при проведенні тендерів, і особливо при спілкуванні із місцевою владою. Для того щоб мінімізувати ці негативні явища, конфедерація спільно із Світовим банком розробляють стандарти здійснення державних тендерів.

Лев Парцхаладзе вніс кілька пропозицій, які, на його думку, повинні допомогти галузі. Наприклад, слід на законодавчому рівні порушити питання про комплексну реконструкцію фізично і морально застарілого житла (тобто сталінок і хрущовок, які свого часу зводилися як тимчасові будівлі і були розраховані максимум на 50 років експлуатації). А ще потрібно відійти від законодавчо запровадженої практики фондів фінансування будівництва. «Колись цю систему зведеного фінансування придумали, щоб не було зловживань, але, як ми бачимо, вона тільки все ускладнює і заплутує, здорожчує квартири. Необхідно відновити звичайні продажі населенню квартир, напряму від забудовника. Це зручно не тільки забудовникові, а й покупцеві», — додав Лев Парцхаладзе.

Іван Салій, голова наглядової ради Асоціації виробників будівельних матеріалів, сказав, що насправді в Україні будівельна галузь перебуває у занепаді. «Особливий біль у мене за Київ (Іван Салій у минулому керував столицею. — «Ракурс»).У Києві падіння на 21 %. Де взятися позитиву? У Київській області падіння менше, але це все одно падіння. Є невеличке зростання у регіонах, але є й регіони, в яких узагалі нічого не будується. У нас надлишок будівельних матеріалів, ми не повністю використовуємо наші можливості», — зазначив Іван Салій.

За його словами, якщо перерахувати темпи будівництва на душу населення, то ми щороку будуємо 0,15 кв. м на одного жителя, а наші сусіди: Росія, Білорусь — по 0,7 кв. м на одну людину. «Якщо ми говоримо про масове індустріальне будівництво, а не про індивідуальне — цеглина до цеглини, то треба робити це по-іншому: це має бути великопанельне будівництво, із вбудованими мережами, кабелями. За кордоном і малоповерхові будинки так зводять. Тобто нам потрібні нові технології. І ще. Ущільнення, високоповерхове будівництво уже повністю себе вичерпали. До нас приїздили італійці, ми їм показували наші будмайданчики, а потім за фуршетом запитали, чи сподобалася їм Троєщина. А вони кажуть: «Це 60-ті роки. У нас уже так не будують. Тепер два-три поверхи і все». А в нас є облудна ідея поставити на Хрещатику будинки на 60—70 поверхів, щоб задушило все на світі. Ділянки підготували, але, на щастя, поки не будують. За кордоном, у Європі, кожна мерія має на своєму балансі 25—30 % соціального житлового фонду, який сама ж експлуатує, здає у недорогу оренду тим, хто цього потребує. Це нормальна практика. Це соціальна місія і функція держави», — розповів Іван Салій.

Лідер галузі

Марія Данильченко, директор департаменту економіки і фінансів компанії «Київміськбуд» — лідера галузі, що торік здав в експлуатацію 300 тис. кв. м житла, розповіла, що 2012 року продажі зросли на 60 % порівняно з 2011-м, збудовано було на 5 % більше житла. Але це ще не дає приводу для оптимізму, бо на цьому ресурс на наступні роки вичерпано через неможливість домовитися із місцевою владою щодо виділення нових земельних ділянок. «Через кілька років, коли усе, що будується зараз, буде добудовано, компанії просто ніде буде зводити нові об’єкти. У нас є, що продавати людям цього року, є заділ на 2014 рік, але у 2015-му нам уже не буде що продавати», — поділилася Марія Данильченко.

На це присутні на круглому столі чиновники зауважили, що треба будувати не тільки в столиці, а й у регіонах. Мовляв, аналогічна московська компанія будує по всій території Росії, а вам тільки Київ подавай, бо ціни на житло у Києві вищі. «Та ми і раді були б піти у регіони, але там не можемо знайти спільної мови з місцевою владою. Нам просто не виділяють землі. У нас немає взаєморозуміння з місцевою владою навіть у Києві», — поскаржилася представниця компанії-лідера.

За словами Марії Данильченко, одне з найбільш болючих питань — це те, що закон про регулювання містобудівної діяльності на місцях не виконується.

Сам собі банк

Компанія UDP, яка спеціалізується на будівництві житла бізнес-класу та класу «економ+», торік здала в експлуатацію 200 тис. кв. м житла, посівши друге після «Київміськбуду» місце. Ще чотири об’єкти загальною площею 300 тис. кв. м компанія будує нині та збирається розпочати ще три об’єкти поточного року. За словами Юрія Серещенка, керівника планово-аналітичного відділу компанії UDP, сьогодні у Києві з’явилося близько 45 об’єктів будівництва, це і зовсім нові будівлі, і «розморожені». Обсяг продажів UDP зріс на 20 %, але грошовий потік збільшився приблизно на 30 %. Така значна невідповідність пояснюється тим, що у компанію почали повертатися відтерміновані зобов’язання. Тобто компанія свого часу, аби вижити у скрутних умовах кризи, продавала квартири з відстроченням платежу.

Нині фактично будь-який забудовник робить значну відстрочку платежу та ще й дає розстрочку на три-чотри-п’ять років. Єзначний грошовий потік, який генерувався за рахунок колись проданих квартир. Але є й інший бік медалі. Не від гарного життя компанії-забудовники взяли на себе функції банківських та іпотечних установ, придумали власні програми кредитування. В компанії в усіх чотирьох об’єктах тільки три-чотири квартири куплено з допомогою іпотеки, тоді як у наших сусідів — Росії за іпотекою продається 28 % житла, бо там відсоткова ставка — 9 %, а інфляція — 11—12 %, що дозволяє підтримувати такі обсяги продажів.

Забудова навколо Києва

Компанія «Акрополь груп» забудовує найближче передмістя Києва — місто Ірпінь. Це одне з небагатьох міст України, де забудова відбувається згідно з вимогами нового законодавства, тобто за генпланом. Торік компанія здала в експлуатацію понад 100 тис. кв. м житла, нині одержано дозволи ще на 150 тис. кв. м. Втім,Дмитро Войцех, директор «Акрополь груп», стверджує, що за всіх видимих успіхів є й багато негараздів. Велика проблема пов’язана із фондом фінансування будівництва, ця форма себе вже вичерпала, морально застаріла. Компанія шукає якихось нових схем продажу нерухомості.

«Ми хотіли б, аби повернули можливість продавати майнові права, це дасть нам більше можливостей. А ще велика проблема — одержати землю під забудову, ця проблема є і в нас, незважаючи на те, що я депутат Ірпінської міської ради. Мережі, комунікації у жахливому стані. За кожне підключення забудовник має платити великі гроші «на розвиток» — водоканалу, облгазу, обленерго. На це треба звернути увагу. Ми платимо за все — за землю (хоча начебто вона надається безплатно), за підключення до мереж. Усе це позначається на собівартості квадратного метра.

Якщо держава хоче, щоб люди отримували дешевші квартири, їй варто було б гроші, які вона виділяє на різні програми здешевлення житла, спрямовувати на розвиток інфраструктури, комунікацій, а нам, забудовникам, видавати землю і робити підключення безплатно. Тоді житло справді було б доступним. Ми й самі в цьому зацікавлені, могли б продавати більше. Ми зараз продаємо житло в розстрочку на три роки, без усіляких відсотків. Програма «Доступне житло», на мій погляд, — це дуже хороша ініціатива, але вона не спрацювала тому, що люди, на жаль, перестали довіряти державі. Може, нехай держава трохи відійде убік і дасть можливість людям напряму спілкуватися із забудовником?»— запропонував Дмитро Войцех.

На думку Дмитра Войцеха, якщо держава піде назустріч побажанням забудовників, це надасть значного поштовху економіці держави в цілому: зросте кількість робочих місць, більше почнуть одержувати місцеві бюджети. Сьогодні Ірпінь, у якому працює компанія Дмитра Войцеха, вже не потребує державних дотацій, як це було раніше. Місто вийшло на самоокупність якраз через розвиток будівельного бізнесу.

До речі, на цей емоційний виступ забудовника заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Дмитро Ісаєнко не менш емоційно відповів, що його відомство саме розробляє нову програму доступного житла без залучення бюджетних коштів, за рахунок безплатних земельних ділянок, підведення мереж. Цим займається координаційна рада, яку очолює віце-прем’єр Олександр Вілкул. І якщо у Дмитра Войцеха є конкретні пропозиції, то нехай він їх подасть у письмовому вигляді до Координаційної ради. «Якщо ви беретеся будувати по 4 тис. грн за квадратний метр, а продавати по 4,5 тис., ласкаво просимо у програму. Ми, зі свого боку, безплатно надамо вам земельну ділянку з усіма належними комунікаціями», — пообіцяв заступник міністра.

Забудовники згадали, що і обленего, і облгази — це віднедавна приватні комерційні структури, які беруть чималі кошти за свої послуги. Тому взагалі невідомо, чому будівельні компанії повинні спонсорувати їхній розвиток. Мовляв, це справжнє неприховане здирництво.

Олександр Павлов, комерційний директор будівельної компанії «Атлант», що будує житло у Броварах, поблизу Києва, зауважив, що його компанії живеться непогано, але все це — заслуга самої компанії, яка розвиває відділ продажів, пропонує різні цікаві програми кредитування. «Хотілося б, щоб до цього у поточному році долучилася ще й держава, банківські установи, бо без цього не буде зростання галузі», — підсумував Олександр Павлов.

Замість епілогу

За круглим столом зустрілися не просто оператори будівельного ринку, а досить успішні компанії, лідери галузі. А скільки компаній-забудовників по всій Україні змушені були припинити свою діяльність через брак коштів?

За різними оцінками, будівництво дає на кожну вкладену гривню від трьох до семи гривень.Але це за умови, що на квадратні метри буде стабільний попит. Тож успішна діяльність у будівельній галузі напряму залежить від стану економіки. А економіка, у свою чергу, залежить від стану промисловості, тож, напевне, і від такої важливої галузі, як будівництво, де задіяні великі гроші і великі людські ресурси. Отже, якщо держава допоможе галузі (хоча б тим, що дасть по руках здирникам), то вона передусім допоможе сама собі.

За матеріалами круглого столу «Перспективи будівельного ринку в 2013 році», що відбувся у прес-центрі Інформаційного агентства ЛІГАБізнесІнформ.