Банковская удавка для книжного магазина: как «отжать» помещение

Что можно сказать о том, как все еще опасно вести бизнес в Украине? О том, что государство смотрит сквозь пальцы на полукриминальные схемы рейдерских захватов? О том, что у человека, имеющего собственное дело, погасившего 92% кредита, могут «отжать» помещение, в котором ведется бизнес?

Все это лишь общие слова — до того момента, пока вы сами не задумаете открыть собственную маленькую парикмахерскую, или ресторанчик, или прачечную, или СТО с мойкой. Тогда прибегнуть к помощи банка будет достаточно логичным цивилизованным решением. А потом государство начинает банковские реформы, и ваш практически погашенный кредит отправляется в странствие по банкам — преемникам банкротов. Два года, когда никто не отказывался от дальнейшего погашения, — оплачивать просто некому. И вдруг у тебя уже нет ни бизнеса, ни помещения.

Кажется сказкой/фантастикой/триллером? А это наша украинская реальность. Возможно, и эта история не была бы услышана, если бы рейдеры случайно не попали на книжный магазин и книжного продюсера Алену Лазуткину.

Впрочем, обо всем по порядку.

Бизнес на книгах — дело рискованное, нестандартное, но безумно интересное. Алена «поведена» на нем с ранней юности, свое хобби она смогла превратить в новую профессию — книжный продюсер. Поиск новых имен, работа с авторами и текстами, «сватовство» автора и издателя, разработка дизайна книг, организация ярких арт-фестивалей (например, уникального книжного Кураж базара) — вот далеко не полный перечень того, чем занимается книжный продюсер Лазуткина.

Больше десяти лет назад они с отцом решили открыть книжный магазин, нашли удачное помещение на Воздухофлотском проспекте, взяли ипотечный кредит в 250 тыс. долл. сроком на 15 лет. Продажа книг — дело, которое сверхприбылей не приносит, но шло оно нормально, кредит погашался, до выплаты последнего взноса оставалось всего ничего — чуть больше 400 тыс. грн (меньше 10% кредита). И тут у кредитора — «Эрсте Банка», принадлежащего австрийской компании Erste Group, — начались проблемы. Представители банка предложили зафиксировать в судебном порядке оставшуюся сумму кредита, что и было сделано. В итоге «Эрсте Банк» был слит с «Фидобанком», но тот уже находился на стадии ликвидации, и в мае 2016 года Национальный банк Украины отнес «Фидобанк» к категории неплатежеспособных.

И тут на сцену выходит некая финансовая компания под названием «Райт Партнер», которая выкупает у обанкротившегося банка долги клиентов.

Нужно сделать маленькое отступление. В цивилизованном мире факторинговые компании делают бизнес на том, что выкупают проблемные долги, как правило, за несколько меньшую сумму, чем сумма долга. Таким образом, кредитор получает не все деньги, но быстро, а дебитор рассчитывается с факторинговой компанией полностью и, возможно, даже платит пеню. Вот эта разница и идет в прибыль факторинговой компании. Но в Украине три с половиной года назад был введен мораторий на списание долгов банка путем факторинга: их должны продавать через аукцион ProZorro. Что и было сделано. В сентябре прошлого года долг Алены Лазуткиной выкупила некая финансовая компания «Райт Партнер» (которая уже не называется факторинговой, заметьте), заплатив за него 588 тыс. грн (с протоколом электронных торгов можно ознакомиться по ссылке).

И начался цирк.

«Компания должна была уведомить меня, что купила долг, — рассказывает Алена Лазуткина. — Но мне по почте пришел очень странный документ, некое «требование» без подписи, без печати и даже без даты. В нем была указана сумма долга, которая составляла (внимание!) почти 1,5 млн грн! Откуда она взялась, с какого потолка ее нарисовали, неизвестно».

А тем временем к Алене явился якобы адвокат финансовой компании «Райт Партнер», не показавший ни единого документа, но полностью владевший всей информацией по делу. Та резонно ответила, что не собирается ни за что ни про что отдавать лишний миллион, а предлагает заплатить кредит в рассрочку плюс 10% сверху — это нормальный процент. Но адвокат ответил, что если 1,5 млн грн не будут выплачены, то магазин попросту продадут.

«Именно этого и добивалась компания «Райт Партнер», — объясняет адвокат Михаил Гончаренко. — Это довольно распространенная схема. Компания якобы покупает проблемный долг. На самом деле он вовсе не проблемный: во-первых, дебитор продолжает его выплачивать, а во-вторых, за долгом стоит солидное обеспечение — помещение. В данном случае это 100 кв. м коммерческой недвижимости практически в центре столицы. И на клиента начинают давить: либо плати долг сразу с процентами, которые увеличивают сумму втрое, либо мы продадим недвижимость».

Однако это не единственные варианты решения: чтобы рассчитаться, хозяйка магазина готова действительно продать его, опять-таки, возвращая кредитопреемникам разумную сумму. По независимым оценкам, стоит помещение около 3,5 млн грн (заключение независимой оценки доступно по ссылке). Хватит и покрыть долг (с честными 10% комиссии это около 630 тыс. грн), и остаться с приличной суммой на руках, которую можно пустить на другие проекты.

«Ипотекодержатель — это собственник долга, за которым числится помещение, а не собственник помещения, — говорит Михаил Гончаренко. — Есть законные процедуры погашения долга путем продажи помещения. Но первое, что должен сделать ипотекодержатель, — оценить помещение не ниже рыночной стоимости».

А дальше все происходит быстро и крайне интересно. На просьбу «дай миллион» Алена Лазуткина ответила отказом. Тогда фирма «Райт Партнер» оценивает магазин в 660 тыс. грн и продает его девушке-студентке — наверняка подставному лицу — Ирине Трикоз. Далее очень оперативно находится реальный покупатель на помещение, которому его собирались перепродать — быстро, дешево и проводя часть суммы не официально, а наличными, чтобы избежать налогов. Так бы все и было, если бы покупатель (реальный, а не подставной!) не раздумал в конце концов, пообщавшись с Еленой и Михаилом.

«Такие схемы, к сожалению, сейчас очень распространены и касаются любых кредитов, не только ипотечных, — отмечает Михаил Гончаренко. — У меня были такие дела. Например, покупает человек в кредит автомобиль. Выплачивает деньги, остается около 50 тыс., и тут этот кредит выкупает некая фирма, которая находится в «дружеской связке» с банком. (Не секрет, что вокруг банков крутится множество таких карманных фирм и фирмочек.) Выкупают кредит по дешевке, скажем, за 12 тыс., приходят к автовладельцу и говорят: «Плати 55 и сегодня! Не заплатишь — накрутим штрафы, пеню, и завтра ты будешь должен уже 100». То есть в стране искусственно создана проблема: за копейки покупаются якобы неликвидные пакеты. Если у должника остался хоть 1% долга — все, он попал. Его подцепят за этот остаток, будь то 100 грн или 10 тыс. грн, искусственно взвинтят сумму, а потом начнут с ним торги, чтобы выбить побольше. Теперь возьмем случай с книжным магазином. Моя клиентка исправно выплачивала кредит и готова была погасить его. Разве она виновата в том, что банк разорился? И второй банк разорился еще до процесса передачи долга государственным регулятором? А долг перекупили? Я обращался с запросами в фирму «Райт Партнер» с просьбой дать расчеты — каким образом они взвинтили сумму долга втрое? Они ответили, что это «информация с ограниченным доступом».

А теперь самое забавное. Таинственная компания «Райт Партнер» вообще сложно выходит на связь. Дозвониться до них не получалось. По документам, они снимают офис на Печерске, в здании корпорации «Укргіпроцукор». Ну вот и съездили мы с адвокатом на место, чтобы по всем правилам выслушать вторую сторону конфликта. Комната 702, где якобы находится компания, средь бела дня была заперта. Вывески на дверях нет. Пройдясь по соседним офисам, я услышала от сотрудников, что о такой компании они слыхом не слыхивали. На втором этаже здания, в холле на стене висит множество почтовых ящиков фирм, арендующих там помещения. Ящика с надписью «Райт Партнер» среди них не обнаружилось… Однако адвокатский запрос получили именно по этому адресу.

…Один мой коллега, редкий, надо сказать, зануда, как огня боялся любых кредитов. «Вот так возьмешь в долг на три копейки, а тебя раскрутят разными процентами и штрафами на все, что имеешь», — говорил он, а я только посмеивалась. Какой дикий, думала, ведь сейчас в цивилизованном мире все решается кредитом! Зачем, например, годами копить на приличную квартиру, живя в конуре, если можно провести эти годы в человеческих условиях, потихоньку выплачивая ипотеку? Однако сейчас я крепко задумалась: а может, он не так уж неправ?

По официальным данным Минюста, в 2016 году количество незаконных захватов имущества составило 3000 случаев. 90% из них было рейдерскими захватами. Ежедневно в Украине фиксируется более 20 жалоб на рейдерские атаки. И это только те случаи, когда пострадавшие обращались за помощью в государственные органы. Сколько подобных драматических историй остается «за бортом» официальной статистики, можно только догадываться.

P. S. 6 марта свое слово в этой истории должен сказать административный суд первой инстанции. Стороной дела выступает не таинственная компания «Райт Партнер», а нотариус, незаконно зарегистрировавшая куплю-продажу помещения, на продажу которого был наложен запрет на отчуждение.