Ринок землі відкритий: ухвалено один з найважливіших законів в історії незалежної України

В ніч на 31 березня Верховна Рада ухвалила закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Згідно з ним, з 1 липня 2021 року в країні запрацює ринок землі.

Нагадаємо, що 13 листопада ВР проголосувала в першому читанні за законопроект №2178-10, який скасував мораторій на продаж землі сільгосппризначення. Після цього документ було спрямовано на доопрацювання у профільний комітет, і в середині січня представлено остаточний варіант проекту закону про ринок землі в Україні.

У деяких ключових пунктах він дійсно був вдосконалений. Так, у старому варіанті норма продажу землі в одні руки становила 35% землі об'єднаної територіальної громади, 8% області і 0,5% країни. У новому варіанті «стелю» встановлено на рівні 10 тис. га (у 20 разів більше, ніж в сусідній Польщі, наприклад, де розміри ділянки землі сільгосппризначення в особистій власності не можуть перевищувати 500 га).

Незмінною залишилася одна з головних норм: учасниками ринку землі можуть бути тільки громадяни України, юридичні особи, засновані громадянами України, територіальні громади та держава. Можливо, в майбутньому іноземці і будуть допущені до операцій з купівлі-продажу землі сільгосппризначення, проте це стане можливим, якщо українці на референдумі дадуть позитивну відповідь на таке запитання (що, зауважимо, малоймовірно).

Варто відзначити ще кілька цікавих новацій. Наприклад, банки не зможуть повноцінно володіти землею: «Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності».

Навіть якщо на референдумі буде дозволено продаж землі іноземцям, то ані громадяни, ані фірми, що їм належать, не зможуть купувати землю ближче як за 50 км від державного кордону (морських кордонів це не стосується).

Купувати землю можна буде лише за безготівковим розрахунком, і покупець повинен документально підтвердити джерела коштів або інших активів, якими він збирається розраховуватися за земельну ділянку.

Землю сільгосппризначення, що перебуває у державній та комунальній власності, продавати не можна (це на замітку тим, хто сильно хвилюється щодо «продажу батьківщини»). До слова, заборонено відчуження земельних паїв, зміна цільового призначення землі на тимчасово окупованих територіях: цю землю можна тільки передавати у спадок.

Загалом новий земельний закон можна назвати доволі жорстким і таким, що вигідний власникам невеликих паїв, а ніяк не великим агрофірмам.

Жоден закон не був об'єктом стількох істерик, спекуляцій і відвертої брехні, як законопроект про продаж землі сільськогосподарського призначення. Тому давайте ще раз подивимося, що дасть закон українським селянам і чи розпродають насправді Батьківщину.

Земля — селянам

У 2000 році внаслідок земельної реформи 28 млн паїв (розміром від 2 до 5 га, в середньому) були розподілені поміж 7 млн жителів сіл. У жовтні 2001-го Рада ухвалила новий Земельний кодекс, який закріпив права селян на володіння землею. Проте 1 січня 2002 року було введено заборону на продаж землі, яка мала назву «тимчасовий захід».

Тимчасовий стан речей, як бачимо, зберігався 20 років, а Україна залишалася однією з шести країн світу, де існував мораторій (в компанії з Венесуелою, Конго, Таджикистаном, Кубою і Північною Кореєю).

Протягом цього часу в країні діяли абсурдні правила: громадянам України належало 30,7 млн га сільськогосподарських земель, тобто 74% всіх сільськогосподарських площ у країні. Це — приватна власність. Але продати її було неможливо — можна тільки здати в оренду.

Тепер задумайтеся над гаслом «Не дамо продати Батьківщину!», яким так успішно розмахували парламентські ОПЗЖ і «Батьківщина» і популісти-лузери, що пролетіли повз вибори, — «Свобода» і РПЛ. Гасло чудово працює, що підтверджують соцопитування.

Одне «але» — ці хлопці, і ОПЗЖ, і «Батьківщина», й інші націонал-популісти хотіли розпоряджатися... чужою власністю, власністю українських селян, яких, взагалі-то, ніхто не змушує нічого продавати. Це їхнє особисте право, їхнє рішення — як вчинити зі своєю землею. Між іншим, все ті ж самі соцопитування свідчать про те, що продавати свої угіддя в разі відкриття ринку землі налаштовані не більш як 10% власників паїв, інші збираються або обробляти їх, або здавати в оренду.

Кому вигідний ринок землі в Україні

Тепер про оренду. Поки землю не можна продавати, селянин має два виходи — або обробляти її самому (а на 2‒5 га не вийде створити прибуткове виробництво, на такій ділянці можна хіба що вести натуральне господарство), або віддавати в оренду.

І тут ми приходимо до запитання: кому найвигідніше збереження мораторію? А вигідно це великим агрохолдингам, котрі орендують у селян їхні паї за копійки. Адже поки немає ринку землі — немає і ринкової вартості, від якої залежить вартість орендна. А значить, можна виламувати руки власникам паїв, пропонуючи їм на рік плату від тисячі гривень до... двох відер олії чи мішка зерна, битого жучком.

А тепер про іноземців — ми поцікавилися, кому належать найбільші агрофірми в Україні. Виявилося, два з десяти агрогігантів, яких можна порівняти за розмірами з невеличкими європейськими державами, якраз належать іноземцям — американцям Джорджу Рору і Морісу Табачнику, новозеландцеві Стівену Дженнінгсу. Ще один великий латифундист (8-е місце в рейтингу) — Вадим Новинський, до 2012 року — громадянин Росії, а нині депутат Верховної Ради.

Галопом по Європах

Півтора року тому своє слово про можливість продажу землі сільгосппризначення сказав Європейський суд з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України». У мешканки Тернопільської області пай орендувала агрофірма, і платили їй якраз зерном або олією — в залежності від того, що вирощували в тому чи іншому році. Другий позивач, 80-річний мешканець Івано-Франківщини, підрахував, скільки отримував орендної плати за шість років. Від 700 до 2100 грн на рік. 22 травня 2018 року ЄСПЛ виніс рішення на користь заявників.

Оскільки вже заговорили про європейську практику, то майже в кожній з європейських країн існують свої правила на ринку землі. У країнах Східної Європи обмеження жорсткіші, стосуються вони як розмірів паю для продажу в одні руки, так і того, кому можна продавати землю — тільки громадянам ЄС, тільки особам з сільськогосподарською освітою і досвідом роботи — всюди свої нюанси, про які ми вже писали.

Щодо Західної Європи, то можна виділити одну тенденцію: чим вільніші правила, що діють на ринку землі, тим... успішніша аграрна галузь в країні.

Ринок землі в Україні — проблеми росту

Найбільші труднощі на нас чекають з визначенням вартості ділянок. Це вкрай важливо і для тих, хто не збирається продавати свій пай: від ринкової вартості безпосередньо залежить вартість оренди. За прогнозами генерального директора ДП «СЕТАМ» Віктора Вишнева, приблизна вартість одного гектара на перших порах може становити 1,5 тис. дол.

Проблеми будуть і з плутаниною в земельному кадастрі, і з черезсмужжям, коли в одного поля кілька десятків власників, і у кожного свої плани на особистий пай. Але все це — труднощі росту. Головний крок зроблено.