Рынок земли открыт: принят один из самых важных законов в истории независимой Украины

В ночь на 31 марта Верховная Рада приняла закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ему, с 1 июля 2021 года в стране заработает рынок земли.

Напомним, что 13 ноября ВР проголосовала в первом чтении за законопроект №2178-10, который отменил мораторий на продажу земли сельхозназначения. После этого документ был направлен на доработку в профильный комитет, и в середине января был представлен окончательный вариант проекта закона о рынке земли в Украине.

В некоторых ключевых пунктах он действительно был усовершенствован. Так, в старом варианте норма продажи земли в одни руки составляла 35% земли объединенной территориальной общины, 8% области и 0,5% страны. В новом варианте «потолок» установлен на уровне 10 тыс. га (в 20 раз больше, чем в соседней Польше, например, где размеры участка земли сельхозназначения в личной собственности не могут превышать 500 га).

Неизменной осталась одна из главных норм: участниками рынка земли могут быть только граждане Украины, юридические лица, учрежденные гражданами Украины, территориальные общины и государство. Возможно, в будущем иностранцы и будут допущены до операций по купле-продаже земли сельхозназначения, однако это станет возможным, если украинцы на референдуме ответят на такой вопрос положительно (что, заметим, маловероятно).

Стоит отметить еще несколько интересных новшеств. Например, банки не смогут полноценно владеть землей: «Право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может приобретаться банками только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога. Такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности».

Даже если на референдуме будет разрешена продажа земли иностранцам, то ни граждане, ни принадлежащие им фирмы не смогут покупать землю ближе чем за 50 км от государственной границы (морских границ это не касается).

Покупать землю можно будет лишь по безналичному расчету, и покупатель должен документально подтвердить источники средств или других активов, которыми он собирается рассчитываться за земельный участок.

Землю сельхозназначения, находящуюся в государственной и коммунальной собственности, продавать нельзя (это на заметку тем, кто сильно волнуется насчет «продажи родины»). К слову, запрещено отчуждение земельных паев, смена целевого назначения земли на временно оккупированных территориях: эту землю можно только передавать по наследству.

В целом новый земельный закон можно назвать довольно жестким и выгодным для владельцев небольших паев, а никак не крупных агрофирм.

Ни один закон не был объектом стольких истерик, спекуляций и откровенной лжи, как законопроект о продаже земли сельскохозяйственного назначения. Поэтому давайте еще раз посмотрим, что даст закон украинским крестьянам и распродают ли на самом деле Родину.

Земля — крестьянам

В 2000 году в результате земельной реформы 28 млн паев (размером от 2 до 5 га, в среднем) были распределены между 7 млн жителей сел. В октябре 2001-го Рада приняла новый Земельный кодекс, закрепивший права крестьян на владение землей. Однако 1 января 2002 года был введен запрет на продажу земли, который назывался «временной мерой».

Временное положение вещей, как видим, сохранялось 20 лет, а Украина оставалась одной из шести стран мира, где существовал мораторий (в компании с Венесуэлой, Конго, Таджикистаном, Кубой и Северной Кореей).

В течение этого времени в стране действовали абсурдные правила: гражданам Украины принадлежало 30,7 млн га сельскохозяйственных земель, то есть 74% всех сельскохозяйственных площадей в стране. Это — частная собственность. Но продать ее было невозможно — можно только сдать в аренду.

Теперь задумайтесь над лозунгом «Не дадим продать Родину!», которым так успешно размахивали парламентские ОПЗЖ и «Батькивщина» и популисты-лузеры, пролетевшие мимо выборов, — «Свобода» и РПЛ. Лозунг отлично работает, что подтверждают соцопросы.

Одно «но» — эти ребята, и ОПЗЖ, и «Батькивщина», и прочие национал-популисты хотели распоряжаться… чужой собственностью, собственностью украинских крестьян, которых, вообще-то, никто не заставляет ничего продавать. Это их личное право, их решение — как поступить со своей землей. Между прочим, все те же соцопросы говорят о том, что продавать свои угодья в случае открытия рынка земли настроены не более 10% владельцев паев, остальные собираются либо обрабатывать их, либо сдавать в аренду.

Кому выгоден рынок земли в Украине

Теперь об аренде. Пока землю нельзя продавать, у крестьянина есть два выхода — либо обрабатывать ее самому (а на 2‒5 га не получится создать прибыльное производство, на таком участке можно разве что вести натуральное хозяйство), либо отдавать в аренду.

И тут мы приходим к вопросу: кому выгоднее всего сохранение моратория? А выгодно это крупным агрохолдингам, арендующим у крестьян их паи за сущие копейки. Ведь пока нет рынка земли — нет и рыночной стоимости, от которой зависит стоимость арендная. А значит, можно выламывать руки собственникам паев, предлагая им в год плату от тысячи гривен до… двух ведер постного масла или мешка зерна, битого жучком.

А теперь об иностранцах — мы поинтересовались, кому принадлежат самые крупные агрофирмы в Украине. Оказалось, два из десяти агрогигантов, сопоставимых по размерам с небольшими европейскими государствами, как раз принадлежат иностранцам — американцам Джорджу Рору и Морису Табачнику, новозеландцу Стивену Дженнингсу. Еще один крупный латифундист (8-е место в рейтинге) — Вадим Новинский, до 2012 года — гражданин России, а ныне депутат Верховной Рады.

Галопом по Европам

Полтора года назад свое слово о возможности продажи земли сельхозназначения сказал Европейский суд по правам человека в деле «Зеленчук и Цицюра против Украины». У жительницы Тернопольской области пай арендовала агрофирма, и платили ей как раз зерном или постным маслом — в зависимости от того, что выращивали в том или ином году. Второй истец, 80-летний житель Ивано-Франковщины, подсчитал, сколько получал арендной платы за шесть лет. От 700 до 2100 грн в год. 22 мая 2018 года ЕСПЧ вынес решение в пользу заявителей.

Раз уж заговорили о европейской практике, то почти в каждой из европейских стран существуют свои правила на рынке земли. В странах Восточной Европы ограничения более жесткие, касаются они как размеров пая для продажи в одни руки, так и того, кому можно продавать землю — только гражданам ЕС, только лицам с сельскохозяйственным образованием и опытом работы — везде свои нюансы, о которых мы уже писали.

Что касается Западной Европы, то можно выделить одну тенденцию: чем свободнее правила, действующие на рынке земли, тем… успешнее аграрная отрасль в стране.

Рынок земли в Украине — трудности роста

Самые большие сложности нас ждут с определением стоимости участков. Это крайне важно и для тех, кто не собирается продавать свой пай: от рыночной стоимости напрямую зависит стоимость аренды. По прогнозам генерального директора ГП «СЕТАМ» Виктора Вишнева, предположительная стоимость одного гектара на первых порах может составлять 1,5 тыс. долл.

Проблемы будут и с путаницей в земельном кадастре, и с чересполосицей, когда у одного поля есть несколько десятков собственников, и у каждого свои планы на личный пай. Но все это — трудности роста. Главный шаг сделан.