Продажа земли в Украине: равняемся на Европу?

Итак, либеральные и проевропейские политсилы выступают за продажу земли в Украине, националисты, псевдосоциалисты, популисты всех мастей, наоборот, провозглашают: «Народ не согласен продавать родную землю! Давайте проведем референдум!» А этот самый народ, в массе поверивший в байки о зарплатах в тысячи долларов, говорит: «Да! Не пустим разных там иностранцев и олигархов разодрать на кусочки Родину».

Но во всем цивилизованном мире давно уже распродают родины кому попало — и что? 

Продажа земли в Украине: Зеленчук и Цицюра дошли до ЕСПЧ

Мы уже писали о том, что аграрных королей, арендующих сегодня десятки и сотни тысяч гектаров, вполне устраивает ситуация, когда продажа земли в Украине запрещена. Им не нужно покупать земли — ведь можно арендовать у крестьян их паи за сущие копейки. Арендная плата, пишут, выросла за последний год, и самые козырные земли арендуют сегодня в среднем за 3000 грн/га в год, самые захолустные стоят до 1000 грн/га. В год. И эти, скажем, пару тысяч арендаторы могут выплачивать хозяевам даже не деньгами, а натуральным продуктом. Кукурузы отсыплют — кур кормить. Или пшеницы. На пару тысяч гривен. В год. Надеюсь, всем понятно, почему даже легальным агрокоролям выгодно то, что в нашей стране нет рынка земли. О воротилах теневого рынка (а он есть и процветает) скромно умолчим.

Но не все фермеры сидят сложа руки и ждут, пока им разрешат распоряжаться их собственностью: продавать или, наоборот, расширять хозяйство, покупая чужие паи. Некоторые все-таки осуществляют теневые сделки по продаже земли в Украине в обход моратория (как — отдельный разговор). А двое граждан Украины — из Ивано-Франковской и Тернопольской областей — дошли до Европейского суда по правам человека. И выиграли.

Пересказывать дело «Зеленчук и Цицюра против Украины» неинтересно. В двух словах: оба получили свои паи. У жительницы Тернопольской области пай арендовала агрофирма, и платили ей как раз зерном или постным маслом — в зависимости от того, что выращивали в том или ином году. Второй, 80-летний житель Ивано-Франковщины, подсчитал, сколько получал арендной платы за шесть лет. От 700 до 2100 грн. Это в год. 22 мая 2018 года ЕСПЧ вынес решение в пользу заявителей. И на это решение, кстати, ссылаются в пояснительной записке к законопроекту №2178.

Ранее «Ракурс» сообщал, что открытие рынка земли включат в условия предоставления кредита Международного валютного фонда. Только после подписания меморандума МВФ начнет новую трехлетнюю программу кредитования.

Продажа земли в Украине — только для фермеров

Раз уж речь зашла о международной практике, неплохо было бы посмотреть, как выглядит рынок земли в других странах. Напомним, что в мире есть всего шесть стран, где введен мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения: Таджикистан, Венесуэла, Куба, Конго, Северная Корея… и Украина.

А как в других государствах? Воспользовавшись данными, предоставленными агропорталом «Латифундист», коротко опишем ситуацию. С учетом заявлений популистов — противников продажи земли в Украине, нас интересуют, главным образом, ограничения рынка.

Начнем с соседей. В Польше, где гектар земли стоит в среднем около 10 тыс. долл., максимальная площадь участка, который находится в собственности, — 500 га. Купить землю может не каждый. Иностранцам это позволено, если они состоят в браке с гражданами Польши и жили в стране последние два года или если они прожили в стране пять лет и получили статус постоянного резидента. В отдельных регионах купить землю могут граждане ЕС, арендовавшие ее на протяжении последних трех лет. Еще одно ограничение — наличие профильного сельскохозяйственного образования и опыта работы в сельском хозяйстве.

В Румынии землю могут покупать граждане Евросоюза, если собираются на ней работать и, снова-таки, имеют соответствующее образование и опыт. В этой стране площадь земельного участка ограничивается 100 га.

В Словакии владелец может продавать землю родственникам без ограничений, стороннему покупателю — только если тот не менее трех лет занимается в этой стране агробизнесом.

В Венгрии, как и в Румынии, землю продают гражданам ЕС. И только физлицам, имеющим сельхозобразование и занимающимся фермерством в стране не менее трех лет. Запрет продажи земли юрлицам сдерживает рост цен на землю, делая ее более доступной для мелких и средних фермеров. Юридические лица могут лишь арендовать землю площадью до 486 га (вспомните сотни тысяч гектаров, которыми распоряжаются крупные украинские агрофирмы!). Физическое лицо может иметь в собственности 300 га.

В Молдове иностранцам продавать землю нельзя, лицам с двойным гражданством — можно. А вот ограничений площадей нет. Нельзя продавать землю иностранцам в Хорватии, Сербии и России. И, надо сказать, это не самые успешные в сельскохозяйственной отрасли страны.

А вот в Эстонии, например, рынок полностью свободный. Тем не менее, более половины сельскохозяйственных земель находятся в аренде.

Продажа земли в Украине и свободные рынки свободной Европы

Очень быстро пройдемся по странам, которым не пришлось приходить в себя после десятков лет «социалистического рая» в тени тоталитарной империи. Итак, в Европе самый жесткий контроль над рынком земли, пожалуй, существует во Франции. Там разрешено продавать землю иностранцам, но офис иностранной фирмы должен быть зарегистрирован во Франции. Сделки между французами контролирует государственное земельное агентство, которое чаще всего требует, чтобы покупатель был жителем региона. Четко установленных норм площадей нет, но то же агентство следит, чтобы на территории государства не возникали крупные агрохолдинги.

В большинстве европейских стран — Испании, Италии, Германии, Ирландии — рынок земли свободный, туда допускаются иностранцы. Даже в Голландии, где каждый квадратный метр отвоеван у моря и ценится на вес золота, рынок свободный, регулируется только срок сдачи земли в аренду.

Интересные ограничения существуют в Швейцарии, где абсолютно вся (!) земля находится в частных руках. Покупать ее могут граждане ЕС, максимальная площадь регулируется местными властями исходя из того, чтобы три человека получали с нее достойный уровень дохода. Минимальный же размер участка — такой, который может прокормить полтора человека.

Занятно подходят к лозунгу «ни пяди земли иностранцам!» в Великобритании. Там с XI века вся земля принадлежит короне. Но ее арендуют. На десятилетия и даже на столетия (в Шотландии, разве что, нельзя арендовать участок долее чем на 175 лет, там есть и минимальный размер участка — 0,3 га). Арендатор свободно может распоряжаться «своей» землей, передавая ее в долгосрочную субаренду (фактически — продавая). А больше ограничений нет.

Что касается цен, то самая дорогая земля в Швейцарии — 70 тыс. долл./га. Немного отстают Нидерланды — 61 тыс. В других странах, не поживших при социализме, цены колеблются от 25 тыс. (Италия) до 42 тыс. (Австрия). В Чехии земля стоит тоже порядка 42 тыс. долл./га, но в других странах соцлагеря цены значительно ниже — 10 тыс. в Польше, в остальных — меньше польской вполовину как минимум.

…Итак, «зеленый» Кабмин предложил, а профильный парламентский комитет одобрил законопроект №2178, который наконец снимает запрет на продажу земли в Украине. Причем документ предполагает и граничные нормы на покупку земли, и запрет продажи ее иностранцам. В целом законопроект как будто очень даже неплох. Если бы не один абзац, который может стать бомбой замедленного действия. Но об этом — в следующем материале.