Земельна реформа: підводні камені та проблеми становлення ринку землі в Україні

Одним з ключових законопроектів, які, можливо, розглядатимуться парламентом нинішнього пленарного тижня, стане проект закону №2178 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Хоча в Раді зареєстровано 11 законопроектів, які так чи інакше стосуються земельної реформи, перевагу, скоріш за все, буде віддано кабмінівському документу. А з огляду на те, що в парламенті зараз голосує слухняна монобільшість, питання можна вважати практично вирішеним.

Однак сам по собі законопроект про земельну реформу зовсім навіть не поганий.

Земельна реформа: головні зміни

Основне у проекті закону про земельну реформу — правки, які треба внести до ст. 130 Земельного кодексу України. Цитуємо:

«Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

а) громадяни України;

б) юридичні особи, утворені за законодавством України;

в) територіальні громади;

г) держава.

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в порядку спадкування за законом, але зобов’язані здійснити їх відчуження протягом одного року з дня набуття права власності».

Загальна площа, що відпускається «в одні руки» згідно із земельною реформою, теж обмежена і не повинна перевищувати 15% сільськогосподарських земель області (або Республіки Крим) і 0,5% всіх сільськогосподарських земель України.

Якщо законопроект про земельну реформу буде ухвалено, ринок землі сільськогосподарського призначення, з відкриттям якого тягнули мало не двадцять років, нарешті запрацює.

Земельна реформа: чи змусять фермерів викуповувати землю?

Деякі запитання викликає п. 61, що його законопроект про земельну реформу передбачає внести до ст. 130 Земельного кодексу: «Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до п’яти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів».

Доводилося читати про те, що фермерів після земельної реформи нібито змусять викуповувати свої паї. Однак тут йдеться саме про так звані городи, які, наприклад, належать територіальній громаді села. Ці городи можуть перебувати в довгостроковому користуванні мешканців села, і тепер вони матимуть право викупити їх з розстрочкою до п'яти років. Інша річ, що законопроект все-таки залишає запитання: чи не змусять фермерів дійсно викуповувати паї під тим приводом, що на руках у них є тільки оформлені сертифікати на пай, а не державний акт про право власності?

Земельна реформа: навіщо дискримінувати іноземців?

Ще трохи про потенційних покупців. Отже, законопроект про земельну реформу передбачає повністю відрізати іноземних покупців від українського ринку землі. Але це не точно. У всякому разі, на одній з прес-конференцій нинішній прем'єр Олексій Гончарук сказав, що не виключає участі іноземців: «Якщо зараз обмежити і не надати жодного юридичного інструменту для захисту подібних людей, це виглядатиме так, немов Україна виганяє іноземних інвесторів. Особисто для мене це неприйнятна історія».

І з ним можна погодитися. Хоча б ще й тому, що, вибачте за доморощений марксизм, праця і капітал не мають національності. Фермеру, у якого агрогігант орендує ділянку за копійки, однаково, яке прізвище в генерального директора — Сидорчук, Сміт чи Штангенциркуль. Тим часом в Україні працюють близько тисячі іноземців — дрібних і середніх фермерів, які розводять кіз і корів, роблять сир, вирощують помідори та квіти. Якщо такий фермер, родом звідкись із Голландії чи Швейцарії, викупить кілька гектарів під своє господарство, національній безпеці України він жодного збитку не завдасть. Як показує досвід країн, де ринок землі повністю відкритий, від таких покупців землі країні одна тільки користь.

Труднощі перших років земельної реформи

Найбільші складності після відкриття ринку і початку земельної реформи будуть з визначенням вартості ділянок. Це вкрай важливо і для тих, хто не збирається продавати свій пай, — адже від ринкової вартості безпосередньо залежить вартість оренди, і з встановленням чесного ринку землі з власником паю орендарі вже не зможуть розплачуватися трьома відрами олії чи кількома мішками зерна на рік.

Але вартість землі залежить від безлічі факторів. Нещодавно, наприклад, Міністерство розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства анонсувало проект з моніторингу якості ґрунтів. Цим опікуватимуться відразу кілька дослідних інститутів. Проблема в тому, що Україна сьогодні, на жаль, перебуває в так званій зоні ризикового землеробства, коли із землі вичавлюють ресурс по максимуму, орієнтуючись лише на миттєвий прибуток. (Популярні кукурудза, соняшник і ріпак, наприклад, сильно виснажують ґрунти, вимиваючи з них мінерали і мікроелементи. Дивлячись на поле квітучого рапсу, що весело жовтіє, згадайте, що землі знадобиться потім 4‒6 років, щоби повністю відновитися після збору врожаю.)

Ще один фактор ризику — плутанина даних кадастру, яка триває вже не одне десятиліття (і яка дуже вигідна тим, хто заробляє на тіньовому ринку землі).

Далі йде проблема черезсмужжя. 2‒5 га — це, за мірками агрогосподарства, маленька площа. Тому інвестори, зацікавлені у викупі солідних площ, на перших порах зіткнуться з тим, що, скажімо, в поля, на яке вони зазіхнули, може виявитися відразу кілька десятків власників, і далеко не всі з них будуть згодні продати свій пай.

Нарешті, як саме технічно здійснюватиметься продаж після початку земельної реформи? Через систему ProZorro? Через спеціальний майданчик, створений під відкриття ринку землі?

Всі ці моменти внесуть певний сумбур у роботу ринку і, можливо навіть, на перших порах відлякуватимуть великих інвесторів. Але все це хвороби росту, і вони є цілком переборними.

У будь-якому разі висновок один: ринок землі сільськогосподарського призначення треба відкривати і земельну реформу проводити. Так вважає і наш постійний експерт Надія Івашкова, керуючий партнер адвокатського об'єднання «Івашкова, Купченко і партнери»:

— Законопроект про обіг земель сільськогосподарського призначення не лише дозрів, а й перезрів, а протести, спрямовані проти його ухвалення, — різновид популістських гасел.

Земельна реформа в Україні почалася не вчора: ще 15 березня 1991 року постановою Верховної Ради №563 всі землі Української РСР були оголошені об'єктом реформи. У 1992 році темпи цієї реформи були визнані незадовільними, і постановою №2200 Верховна Рада вирішила процес прискорити, в тому числі шляхом якнайшвидшої передачі державних земель сільгосппризначення колективним сільськогосподарським підприємствам (КСП). Місцевим радам було також доручено забезпечити передачу у приватну власність громадян земель для садівництва, ведення особистого господарства та селянсько-фермерського господарства.

Але основна маса сільськогосподарських земель потрапила у приватні руки пізніше, після 1995 року, коли президент Леонід Кучма (чинний на той момент на підставі Конституційного договору з Верховною Радою, оскільки Конституція України 1996 року ще не була ухвалена) видав указ про паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам.

Ось ці земельні паї, як різновид приватизації колись (у період СРСР) державних земель, і отримали у власність члени колективних сільськогосподарських підприємств (в тому числі створених на базі радгоспів) — як ті, хто працював, так і пенсіонери. Після вельми швидкого переходу значної частини державних сільгоспземель у приватні руки земельна реформа застопорилася.

Земельний кодекс 2001 року у своїх перехідних положеннях передбачив «тимчасові» обмеження в розпорядженні власниками своїми землями, які протягом часу ставали дедалі серйознішими і тривалішими. Законодавця зразка 2001 року дуже легко зрозуміти, адже «дикий» ринок просто розорив би селян, а для створення ринку цивілізованого треба продумати багацько правил і впровадити механізми контролю за їх виконанням. Та роки минали, а нічого не змінювалося. «Тимчасовий» мораторій на обіг сільськогосподарських земель все подовжувався і подовжувався, і зараз його межа визначена як «до набуття законної сили законом про обіг сільгоспземель, але не раніше, ніж до 1 січня 2020 року».

Сьогодні ти можеш отримати земельний пай або земельну ділянку від бабусі у спадок, але навіть якщо ти — стовідсотковий міський житель, ти не можеш її продати. Якщо це і право власності, то суто номінальне, не повне. Право власності має містити в собі право розпорядження майном, в тому числі право продажу. Такого висновку дійшов і Європейський суд з прав людини у своєму пілотному рішенні щодо земельного мораторію в Україні — у справі «Зеленчук і Цицюра проти України».

У рішенні від 22 травня 2018 року ЄСПЛ, зокрема, вказав, що через багаторазові подовження мораторію «права власності заявників стали ненадійними і перестали бути невід'ємними». Водночас не можна сказати, що ринку землі в Україні немає взагалі. Просто це ринок довгострокової оренди, в більшості випадків набагато вигідніший орендарям, ніж орендодавцям.

Законопроект №2178 про земельну реформу, поданий прем'єр-міністром Гончаруком, передбачає певні обмеження, покликані запобігти монополії на володіння землею. Також передбачені пільгові умови купівлі землі для тих, хто вже нею володіє на іншому майновому праві.

Основні претензії до законопроекту Гончарука стосуються того, що ринок землі планується відкрити і для компаній із засновниками-нерезидентами, за умови, що компанія зареєстрована за законами України і в Україні сплачуватиме податки. На сьогодні є інформація про альтернативний законопроект про обіг земель, який пропонує відкласти прихід іноземних компаній на кілька років, а також передбачає трохи менший розмір максимальної площі землі у власності в однієї особи.

Насправді ключове значення мають навіть не ці нюанси, а зовсім інші правові норми. Так, першочерговим завданням держави мені вбачається забезпечення чесності під час нормативної оцінки землі, щоби покупці земельних ділянок платили продавцям реальну ціну. А також забезпечення суворого контролю за цільовим використанням землі, дбайливим ставленням до неї, дотриманням законодавства, спрямованого на збереження родючості ґрунтів, та екологічного законодавства.