Іпотека: боржник платитиме більше через хитрощі банків

Іпотека є одним з найбільш ефективних способів забезпечення виконання зобов’язань боржника перед кредитором, оскільки надійно захищає його права останнього і встановлює високий пріоритет для вимог іпотекодержателя.

Якщо боржник не виконує  забезпеченого іпотекою зобов'язання, вимоги цього кредитора можуть бути задоволені за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника відповідно до Законом України «Про іпотеку».

Правове регулювання звернення стягнення на заставлене майно здійснюється не лише Цивільним кодексом України, Законами України «Про заставу», «Про виконавче провадження», а й іпотечним законодавством, зокрема Законом України «Про іпотеку».

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя (ч. 1 та 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку»).

Довгий час тривала дискусія щодо  можливості кредитора (іпотекодержателя) захистити свої майнові права, звернувшись до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на заставлене майно.

Суперечливість виникла тому, що законом визначено лише такі способи реалізації предмета іпотеки як проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу. Визнання права власності на заставлене майно як способу захисту майнових прав іпотекодержателя  законодавство не передбачає.  

Проте Верховний суд України (далі – ВСУ) своєю Постановою №6-124цс13 від 11.12.2013 р. вказав, що чинним законодавством не виключається можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань за рішенням суду. Тобто кредитор вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням в тому числі шляхом визнання права власності на предмет іпотеки на підставі рішення суду.

У зв’язку із цим слід дослідити низку питань, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки на момент винесення судового рішення.

По-перше, приписами частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» прямо передбачено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, яка має бути здійснена суб'єктом оціночної діяльності.

По-друге, як правило, сторони у договорі іпотеки зазначають, що у разі невиконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття. Вартість має бути визначена шляхом його оцінки.

Відтак, як Законом України «Про іпотеку», так і договором передбачається обов’язковість визначення вартості предмету іпотеки саме на момент такого набуття.

По-третє, за системним аналізом ст. 546, 572, 575, 576 ЦКУ, ст. 1, 7, 18, 33 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що суть іпотеки полягає у тому, що кредитор має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника.

Фактично право іпотеки – це право на чуже нерухоме майно, внаслідок установлення якого власник може бути примусово позбавлений власного права на це майно.

Тоді як відчуженням майна в цивільному праві є будь-які дії особи, внаслідок вчинення яких така особа у порядку, передбаченому законом, втрачає право власності на майно, що їй належить. А в контексті ст. 509 ЦКУ під відчуженням необхідно розуміти і взяття на себе зобов'язання, наслідком якого буде втрата такого майна.

Отже, в розумінні положень чинного законодавства передача нерухомого майна у заставу (іпотека) є відчуженням.

Аналогічний висновок міститься в постанові ВСУ від 25.11.2014 у справі №3-179гс14, що є обов’язковим для застосування всіма судами України.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 статті 638 ЦКУ). Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Для такого виду договору як купівля-продаж встановлення ціни товару (майна) є чи не найголовнішою умовою, оскільки без неї втрачається суть та мета укладення договору. Зважаючи на примусовість вибуття переданого в іпотеку майна, змінюваність цін на ринку нерухомості в Україні визначення його ціни відповідно до встановленої у договорі іпотеки (який міг бути укладений дуже давно) суперечить не лише законодавству, а й принципу справедливості.

Частиною 1 статті 39 Закону України «Про іпотеку» встановлено вимоги щодо змісту судового рішення у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки. Зокрема, в частині обов’язковості зазначення опису нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя та початкової ціни предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

На обов’язковість цифрового вираження початкової вартості предмета іпотеки, а не вказівки на спосіб її визначення  в резолютивній частині судового рішення неодноразово вказував ВСУ (постанови №6-85цс15 від 22.04.2015 р., №6-42цс15 від 15.04.2015 р., №6-18цс15 від 04.03.2015 р.)

Більше того, наведені постанови ВСУ містять безумовний висновок, що таке експертне дослідження суб’єкта оціночної діяльності є чиннимине більше, ніж протягом шести місяців від дати його складення.

Таким чином, у разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього, на суд покладено імперативний обов’язок визначити вартість іпотечного майна на підставі оцінки суб’єкта оціночної діяльності, складеної не раніше, ніж за шість місяців до винесення рішення про визнання права власності. (Така правова позиція міститься в постановах ВГСУ від 27.05.2015 у справі №908/5476/14, від 09.04.2015 у справі №916/1816/14 та від 17.12.2014 у справі №911/426/13-г).

Отже, у разі відчуження предмету іпотеки у зв’язку з винесенням судового рішення про визнання права власності у кредитора на нього, обов’язково необхідно визначити ціну відчуженого майна, що є істотною умовою відповідних правовідносин та судового рішення.

Посилання на визначення такої ціни у договорі іпотеки є необґрунтованим, оскільки, по-перше, у разі його реалізації законодавцем чітко передбачено необхідність визначення вартості предмета іпотеки на момент відчуження. Незважаючи на те, що у договорі така ціна також погоджена сторонами. По-друге, з моменту укладення відповідного договору та проведення оцінки, як правило, минає понад шість  місяців, тому такий висновок є нечинним.

Йдеться  про формування усталеної судової практики, яка є справедливою як відносно кредитора (вимоги якого задовольняються шляхом визнання права власності на предмет іпотеки), так і відносно боржника (майнове благо якого зменшиться лише на ту частину, яка ним не виконана у зобов’язанні).

На жаль, як свідчить практика, навіть чітка норма закону та пряме посилання у договорі на необхідність здійснення оцінки вартості предмету іпотеки не завжди відіграє для суду вирішальну роль. Звісно, враховуючи, що вартість нерухомого майна має тенденцію зростати, такий підхід до вирішення вказаної ситуації не влаштовує недобросовісного кредитора, оскільки він міг отримати значно більше благо від боржника. Наприклад, найчастіше такий вид забезпечення виконання зобов’язання використовують банки з метою запобігти ризику неповернення боржником довгострокового кредиту.

В той же час, вартість нерухомого майна може змінитися. Тому отримання його шляхом визнання права власності на предмет іпотеки без проведення відповідної оцінки зумовлює ситуацію, коли з боржника буде стягнуто значно більшу заборгованість, ніж він повинен сплатити. А кредитор матиме не лише виконання грошового зобов’язання, передбаченого договором, а збільшення своїх статків, тобто збагачення за рахунок позичальника.

Саме тому не дивує лобіювання правової позиції, що визнання права власності на предмет іпотеки може здійснюватись на підставі визначеної у договорі ціни нерухомості, оскільки сторони при її погодженні також здійснювали оцінку.

Приклади таких справ непоодинокі, зокрема, наведене підтверджується винесенням судових рішень місцевого господарського суду та суду апеляційної інстанції у справі №910/7357/15-г.  Наразі, як вбачається зі змісту ухвали ВГСУ від 09.09.2015 р., цю справа прийнято до провадження судом касаційної інстанції, а її розгляд призначено на 23 вересня.

Предметом розгляду є визнання права власності на предмет іпотеки, вартість якого визначена судами на підставі встановленої у договорі ціни нерухомості. Рішення мотивоване тим, що ціна була погоджена сторонами та визначена на підставі відповідного експертного дослідження під час укладення договору іпотеки, хоча від часу його укладення минуло понад три роки.

Така правова позиція суперечить принципу справедливості і має наслідком порушення рівності інтересів кредитора та боржника, неправомірного зловживання однієї із сторін правовідносин та суперечить положенням національного законодавства. Цікавоим залишається лише одне – позиція, міркування та висновки, які зробить ВГСУ.